核心觀點

　　國慶前后共計22個城市出臺了調控政策，范圍之廣、速度之快和力度之大超出了市場預期，反應了高層堅決抑制價格過快上漲的意圖。四季度房價月度環比的走勢是判斷政策是否進一步加碼的關鍵。監管層強調一線控制住、二線穩定住、三四線活起來，期望穩住資產價格漲速的同時將資金趕入到三四線城市促使庫存的去化，但需求能否如期轉移存在一定不確定性，而調控政策對行業基本面的影響程度也需要時間來確認。再考慮到地產板塊連續兩月大幅跑贏指數，而領漲股萬科估值位于高位、恒大確定借殼深深房，增量資金的影響有所削弱，10月份板塊持續強于大市的可能性降低，我們調低行業投資評級至增持。但是也必須看到，板塊上漲的核心邏輯是資源整合大背景下的增量資金帶動效應，基本面并不是主導因素，所以我們認為板塊下跌的幅度也較為有限。從板塊策略的角度講，目前是調整倉位的窗口期，部分國改類、轉型類個股的機會或較為明朗。

　　標的選擇方面，我們推薦南國置業、世榮兆業、深振業、上海臨港、泰禾集團和中糧地產等。其中，1)南國置業：業績拐點清晰，國企改革窗口臨近，整合電建地產預期較強;2)世榮兆業：市值折讓NAV顯著，股價明顯低估;3)深振業：深圳國改重要上市平臺，或受益深圳地鐵資源整合;4)上海臨港：上海國改股，各類政策和主題催化不斷，園區土地增值空間大。

　　熱點回顧

　　多地密集出臺調控政策：國慶前后，從蘇州率先重啟限購開始共有22城市(包括蘇州下轄縣級市昆山市)出臺了房地產調控政策，其中部分城市持續追加調控政策。主要包括限購(一線限單身、二線限外地或小戶型)、降杠桿(首付款比例顯著提高，北京首套普通住宅35%、深圳二套70%)、增加供給(供地有計劃、門檻有提升、價格有限制)、銷售管制(預售之前要價格備案，不能認籌等)，充分體現了因城施策、多維度調控的思路，目的是抑制熱點城市房價過快上漲勢頭，將資金趕入庫存較高的三四線城市。我們認為，政策對當前的房地產市場依然具有控制力，我們預計市場對新政有3-5個月的消化期，四季度房價環比增速下行是大概率事件，但整體上資產慌和資源整合的趨勢并未改變，后期需要密切關注供給側的其他政策。

　　深深房與恒大簽署合作協議：10月9日深深房發布公告，與恒大地產及雙方股東簽署《關于重組上市的合作協議》，擬以發行A股股份或支付現金的方式購買恒大地產100%股權，之后實際控制人更換。標的資產預期未來三年的銷售額為4500億、5000億和5500億，歸母凈利潤為243億、308億和337億，恒大地產還可引入約300億的戰略投資者。由于該協議有7個月的排他性條款，其他恒大概念股的受益邏輯或被質疑。

　　重要數據

　　二級市場銷量：受節假日和調控影響，上周32樣本城市新房銷量環比大跌53%，同比增長23%，年初累計同比增長31%;環比方面三線樣本城市減少40%、珠三角樣本城市減少22%，減少幅度相對較小。

　　三級市場成交：上周26樣本城市二手房成交環比大跌94%，同比減少80%，年初累計同比增長58%;主因節假日及調控導致的交易暫緩的影響。

　　板塊漲跌幅：上個交易周申萬房地產指數上漲0.66%，同期上證綜指下跌0.96%。板塊繼續強于大市，其中中南建設、浙江東日、匹凸匹、運盛醫療、臥龍地產和廣宇集團漲幅均超過10%;東方銀星、萬家文化、堅瑞消防跌幅均超過7%。

　　模擬組合(每市APP“國金地產”)：我們當前持有79%倉位，累計收益率12.0%，持有中航地產22%(停牌中)、泰禾集團13%、南國置業17%、蘇寧環球13%、世榮兆業14%。

圖片來源：找項目網