“金九銀十”交界，熱點城市急風驟雨般拋出調控新政。一周時間，北京、深圳、天津、蘇州等19個城市新政落地，多地重啟限購限貸。限購殺威棒下，樓市一夜變天，新房認購猛跌，二手房買家解約，賣方市場瞬間變成買方市場!

 

　　甚至被這樣的消息刷屏了：據蘇州住建局數據，蘇州房價已由10月2日的2.2萬元/平米左右跌至6日的1.3萬元/平米左右。跌了接近一半!

 

　　蘇州住建局解釋“房價4天跌9千”：不能以均價論房價

 

　　今天，有報道稱蘇州近日因限購政策以及商品房專項檢查等原因，市區(qū)商品房均價4天跌了9千之多。根據該報道，記者打開蘇州住建局官網，發(fā)現網站上確實有一張?zhí)K州市區(qū)商品住房均價走勢圖，根據圖表數據，蘇州市區(qū)商品住房成交均價由10月2號的2.2萬/平方米已跌落至6號的1.3萬元/平方米。

 

　　然而，不少看了報道的蘇州市民都很疑惑，盡管最近樓市逐漸降溫，但身邊的房子也沒出現4天跌9千的夸張現象，針對市民的疑問，蘇州市住建局住宅產業(yè)處處長陳登火解釋，短短4天的數據個體差異太大，并不能以此來衡量蘇州近期的整體房價，“今天購買高端樓盤多了，今天均價就高，明天我買的低端，低價房，我今天均價就低，這不能說明我們整個房地產的價格。”

 

　　陳登火還補充，均價的計算方式與各樓盤的定價方式不同，因此更不能以均價來論房價，“房屋的均價是由每天成交的總金額除以總面積得出的，價格的問題，是由各個樓盤它的銷售情況而定，不能說以均價來衡量來說明這個房地產的價格行為。”

 

　　截至記者發(fā)稿，記者查詢蘇州住建局官網，發(fā)現10月8號蘇州市區(qū)商品房成交均價又再次反彈至16000元每平米左右，數據波動較大。但是不可否認的是，限購確實讓樓市在這個黃金周冷了下來。

 

　　背后真相竟然是：數字游戲帶來的“暴跌”

 

　　據每日經濟新聞報道，蘇州尹山湖附近的弘揚上湖和尹山湖韻佳苑兩處銷售人員均向記者表示，對于網上盛傳的蘇州房價暴跌一事，他們都沒有聽說過。“目前尹山湖這一片房價基本都在2萬左右，房價下跌是不會的，未來只會往上漲”。

 

　　對此，房地產行業(yè)專家張健初對記者分析道，“僅僅拿1天的價格來衡量整個蘇州樓市這不科學，也非常不準確。10月7日成交量最大的吳江區(qū)，吳江區(qū)又是蘇州樓市價格的洼地，拿吳江區(qū)成交數據來平均蘇州樓市整體價格水平，出現所謂降價9000元/平方米實際是數字游戲，因為吳江區(qū)的房價原本就比蘇州市區(qū)的房價要便宜得多。”

 

　　樓市調控的言外之意，你真的懂么?

 

　　分析史上最嚴調控政策，要拋開情緒，回歸政策與市場本身。簡單而言，可從兩個層面進行分析：

 

　　第一是密集調控的政策出發(fā)點是什么?是降房價還是有別的目的?

 

　　第二是政策會帶來何種后果?是按照決策者的預期推進，還是會出現意想不到的嚴重后果?

 

　　對于第一個問題，首先可從政策出臺的時間節(jié)點來考慮。十一長假期間，政策密集出臺，短短9天，21城加碼調控，很明顯這與之前擠牙膏式的調控不同，如果沒有更高意志的作用，政策不是如此步調一致。

 

　　這意味著什么?樓市的快速上漲已經帶來顯著的負面經濟和金融效應，高層無法容忍地方繼續(xù)放縱房價上漲。

 

　　其次，可從部分官員的表述中摸出端倪。央行行長周小川最近的表述最具代表性：近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發(fā)展。這與此前國家統計局新聞發(fā)言人的說法形成鮮明對比：房價確實還是在上漲，但房價漲幅是在回落的，這就說明前期上漲的勢頭初步得到遏制。

 

　　不同時期不同官員話語的差異，說明決策層面對于房價的基本認識已經發(fā)生變化。然而，這并不代表對于房地產的態(tài)度發(fā)生變化。就在9月份，還有官員明確表示，“中國經濟下行壓力仍然很大，希望中國房地產市場能支撐經濟并改善人民生活條件。”

 

　　一邊是“房價上漲較快”帶來的負面影響，一邊是“經濟下行壓力仍然很大”，樓市調控政策如何在這兩個目標之間進行調和，正是這一輪樓市調控的根本矛盾點所在。從數據上看，中國經濟復蘇仍然乏力，房地產對于經濟的刺激作用仍然十分明顯。既想讓房地產發(fā)揮支撐作用，又不敢面對房價快速上漲的負面結果，恐怕是魚和熊掌不可兼得。

 

　　所以，史上最嚴樓市調控政策的出發(fā)點，是擠出樓市中的金融泡沫，但是不是為了降房價呢?

 

　　可以說，近二十年以來，任何一次樓市調控，政策出發(fā)點都是“促進房地產市場健康發(fā)展”，而不是降房價。同樣可以看到，一旦樓市出現下行信號，從高層到地方，都會忙不迭地放松調控、寬松銀根、緊縮地根，人為托市。

 

　　對于第二個問題，政策會帶來什么實際后果?換言之，政策能否達到初衷?

 

　　政府想要的結果是既能保持房地產市場的平穩(wěn)，又能減少樓市的投機泡沫。正如上文所說的，這是魚和熊掌難以兼得的游戲。這一輪的房價暴漲，是貨幣寬松、資金荒和房地產提振經濟共同作用之下的產物，如果銀根不收縮，實體經濟依舊缺乏吸引力，經濟對于房地產的依賴依舊嚴重，那么房價的投機性就難以得到遏制。

 

　　目前來看，貨幣寬松政策還么有到緊縮的時機，雖然央行決策層表示“中國會對信貸增長有所控制”，但經濟下行周期，緊縮信貸可能性并不大。即便信貸緊縮，資金也不會如決策者所預期的向實體經濟回歸。過去這么多年，最常見的現象反而是，樓市限貸資金竄往股市，股市萎靡資金繼續(xù)回歸樓市。

 

　　從更深層的中國樓市運行的政經邏輯來看，過去二十年，中國樓市的一路暴漲，背后雖然不乏經濟增長、城市化推進和人口紅利的硬支撐，但更直接的因素還在于貨幣的一路超發(fā)、經濟對于房地產的過度依賴、地方政府對于土地財政的偏愛。這些因素其實到現在，仍舊沒有發(fā)生變化。

 

　　純粹從經濟理論預測中國樓市的專家，總被打臉，原因不是他們缺乏基本的經濟學素養(yǎng)，而是有意無意忽視了中國樓市背后的政治邏輯。有一句話一針見血：房地產依然是支柱產業(yè)，別說什么轉型。

 

　　無論限購還是限貸，都只是一時的應急之舉，無法撬動樓市的真正根基。說到底，既想讓房地產發(fā)揮支柱作用又想穩(wěn)定住房價的蹺蹺板藝術，決定了中國樓市調控的階段性、局限性、反復性和無效性。

 

　　太多的歷史證明了這一點，未來恐怕還會證明這一點。

圖片來源：找項目網