核心觀點

　　國慶期間熱點城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,中國房地產(chǎn)市場重回限購限貸時代。根據(jù)我們統(tǒng)計,國慶期間(2016年9月30日~2016年10月8日)共計有18個城市出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,部分城市實施限購,部分城市提高限貸標準。限購城市達到21個(含北上廣深與三亞),提高限貸標準的城市達到16個。最為嚴厲的限貸政策是深圳出臺的,采取了上一輪限購政策周期(2010~2014)中采用的認房又認貸的政策,只要有過按揭貸款記錄的合格購房人,無論名下是否有房,都要按照房總價50%的比例繳納首付款。

　　本輪調(diào)控政策可能進一步擴大范圍或加大力度,但本輪調(diào)控的政策基調(diào)是維穩(wěn)而非打壓。本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的主要目標仍是房價,但由于政策空間較上一輪調(diào)控來得小,我們不認為政府會采取堅決打壓的態(tài)度,而會采取相機抉擇和因城施策的態(tài)度。上一輪調(diào)控中房地產(chǎn)投資依然是拉動中國經(jīng)濟和固定資產(chǎn)的主力軍,這一輪調(diào)控中房地產(chǎn)投資增長已經(jīng)明顯低于固定資產(chǎn)投資增長,對穩(wěn)增長的經(jīng)濟目標形成威脅。

　　樓市將進入政策消化期,市場將主要表現(xiàn)為交易量萎縮而非價格調(diào)整,后市變化將高度依賴于各城市供地情況和利率趨勢。今年5月以來,樓市動能已經(jīng)明顯下降,但并未明確進入需求收縮期,伴隨政策出臺,樓市進入需求收縮期已成定局,我們判斷樓市收縮仍將持續(xù)半年到1年。本輪調(diào)整主要表現(xiàn)為交易量收縮而非價格調(diào)整,因為開發(fā)商的資金面情況遠遠好于上一輪調(diào)控。后續(xù)樓市的表現(xiàn)將高度依賴于各城市供地情況和利率趨勢。

　　投資建議與投資標的

　　政策出臺對板塊中性偏利空。我們認為有兩條主線值得看好:1)推薦布局在房價上漲較慢、供求關系較為健康區(qū)域的房企,包括成渝城市圈的迪馬股份,杭州區(qū)域的濱江集團、廣宇集團,建議關注新湖中寶;2)由于多城市提高了土地出讓金的支付門檻,房地產(chǎn)金融類公司有望受益,推薦嘉寶集團、世聯(lián)行。

　　風險提示

　　銷售大幅低于預期。

　　政策調(diào)控嚴厲程度高于預期。

　　利率發(fā)生明顯上升。

圖片來源：找項目網(wǎng)