開發商與電商合作已經成了一種流行趨勢，“電商特惠專場”、“電商團購1萬抵10萬”等營銷模式層出不窮，房地產營銷逐步進入了互聯網時代。電商銷售房地產是否合法?開發商在采用電商銷售過程中應如何規避風險?本文將進行簡要的分析。

　　一 、房地產電商營銷模式

　　目前，市場上比較流行的電商銷售模式為：電商與開發商簽署合作協議，在開發商未取得預售許可證的情況下，由電商調動自身電商資源，為樓盤進行提前蓄客活動。開發商無需支付銷售傭金，作為回報，開發商給予電商一定的購房優惠政策(如“1萬抵10萬”)，意向購房人向電商繳納1萬元團購費即可享受10萬元的購房優惠。同時，電商從收取團購費用中直接抵扣開發商應付的推廣服務費。

　　二、 房地產電商營銷模式的合法性分析

　　房地產電商營銷是一種新型的營銷方式，目前并無專門的法律法規對此予以規范，屬于法律規制空白地帶。司法實踐中，多數法院認為購房人與電商簽署的《電商團購優惠協議》屬于雙方當事人真實意思表示，合法有效。

　　例如，在“練子營、沈凱欣訴佛山詠瑞天地置業有限公司、佛山市樓盤資訊有限公司合同糾紛”(2014)佛城法民一初字第1365號中，佛山市禪城區人民法院認為：“兩原告(購房人)與被告樓盤資訊公司(電商)簽訂的《嶺南天地.尚苑網易房地產電商團購優惠使用確認書》是雙方當事人的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效，對雙方當事人均具有法律約束力。原告繳納的10000元并非購房款或購房誠意金，而是由被告樓盤咨詢公司收取的電商團購服務費，且本案中，兩原告已按照團購優惠價簽署《商品房認購書》及其補充協議并取得被告樓盤資訊公司服務費收據，依約兩原告無權要求退還。”

　　三、房地產電商營銷模式的法律風險防范

　　司法實踐中，房地產電商糾紛主要為：

　　a. 購房人未能成功認購，電商未予及時退還團購費引發的糾紛;

　　b. 購房總價款中未能體現團購優惠，成功認購的購房人以價格欺詐為由要求退還團購費。

　　因電商團購引發的糾紛多為群體性糾紛，故一旦發生將嚴重影響開發商的聲譽及樓盤的銷售。為避免法律風險的發生，本所律師建議開發商在選取電商合作方、擬定銷售流程及合同文本、開盤銷售現場三個環節中做好相應的設計安排，以防范風險的發生。

　　(1) 電商合作方選取環節

　　在電商資質方面，建議開發商選取有實體、有電子商務平臺收款資質、有房地產經紀資格的電商。在營銷策略方面，建議開發商避免將所有房源委托一家電商提供居間服務，以免該電商被停業整頓時對樓盤銷售產生不利影響。

　　(2) 銷售流程及合同文本擬定環節

　　關于電商團購費性質：為避免被認定為購房款或購房誠意金，建議電商在于購房人簽署的會員優惠購房服務合同中，將收取的團購費定義為居間服務費性質，即購房人為享受房價款優惠支付的對價，并明確收取的團購費不計入房款且成功購房后不予返還。

　　關于電商團購優惠兌現時間：為避免購房人主張在簽署《商品房買賣合同》時在成交價的基礎上再抵扣房款，建議明確該購房優惠在簽訂《認購書》時兌現。同時，開發商與團購購房人簽署《認購書》中應注明團購優惠前總房價款及團購優惠后總房價款。

　　關于電商團購費退款流程：建議明確如購房人未能成功與開發商簽訂《商品房買賣合同》，則電商在收到購房人退房申請后按退款流程退還已收取的團購費，同時購房人放棄電商團購購房優惠。

　　(3) 開盤銷售現場環節

　　一房一價公示：建議開發商在開盤銷售現場公示房屋價格表，明確“折前總價”、“團購優惠總價”及其他折扣優惠，并做好相應證據保全工作，如公證、拍照等。

　　銷售人員算價環節：銷售人員為購房人進行一對一算價，銷售人員應充分解釋房屋折前總價款及購房人享有的所有折扣優惠，保證購房者有充分機會了解房屋的折前價格和團購優惠后價格。

圖片來源：找項目網