大約20年前，在經(jīng)歷了著名的廣國投破產(chǎn)案后，廣東國際大廈曾有過一次拍賣過程，但當(dāng)時幾經(jīng)叫賣卻始終無人接手，起拍價也跟著一路縮水，由20.11億元跌至11.3億元。

現(xiàn)在被稱為“63層”的廣東國際大廈，又迎來掛牌待售無人接盤的窘境。去年8月24日，中航國際控股股份有限公司(“中航國際控股”)選擇以2.97億元的轉(zhuǎn)讓底價，將其持有的廣東國際大廈實業(yè)有限公司(“廣東國際”)75%股權(quán)在北京產(chǎn)權(quán)交易中心正式掛牌，該公司的主要資產(chǎn)即廣東國際大廈。

然而，將近一年過去，因開價過高，這座曾是中國第一高樓、俗稱“63層”的廣州老地標，遲遲難覓接牌東家。

與廣東國際大廈面臨著同樣尷尬的，是中航系大舉剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后余下的“尾貨”。在航空軍工類國企退出房地產(chǎn)領(lǐng)域的背景下，2016年以來，中國航空工業(yè)集團開始大刀闊斧剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，中航里城、中航萬科、中航地產(chǎn)等房地產(chǎn)平臺或部分資產(chǎn)成功出售，而其它則沒那么幸運。

“尷尬”的廣東國際大廈

在北京產(chǎn)權(quán)交易中心進行正式掛牌的一年后，2018年8月16日，廣東國際75%股權(quán)迎來了信息披露結(jié)束日期。

“沒有收到意向受讓方，有的話也用不著掛一年。”知情人士透露，對項目感興趣的投資人包括房地產(chǎn)企業(yè)，在了解項目之后均打起了退堂鼓。“價格是主要因素，有的投資人反映價格高了，最開始他們以為可以購買整座大廈。”

從廣東國際的股東結(jié)構(gòu)可以看到，大廈被一分為二，其中中航國際持股比例為75%，而中國航空工業(yè)集團控股的信托公司——中航信托股份有限公司(中航信托)——則持有余下的25%。

對于為何出售這一公司，中航國際控股在去年發(fā)布的消息稱，廣東國際多年來因自身債務(wù)負擔(dān)較重，導(dǎo)致長期經(jīng)營虧損。為優(yōu)化資產(chǎn)配置、減少帶息負債，故決定掛牌出讓。董事會認為，潛在出售事項有利于提升集團業(yè)績、盤活存量資產(chǎn)、改善公司資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)及資產(chǎn)運營效率。

根據(jù)2016年度審計報告數(shù)據(jù)，廣東國際資產(chǎn)總計5.03億元，負債總計7.63億元，所有者權(quán)益為負，將近-2.6億元;2017年7月31日，其資產(chǎn)總計4.93億元，負債則為6.11億元，所有者權(quán)益為-1.18億元。

公司在經(jīng)營上持續(xù)虧損。2016年，廣東國際實現(xiàn)營業(yè)收入2.71億元，營業(yè)利潤和凈利潤均為負，分別達到-1559.97萬元和-1.64億元;截至2017年7月31日，其實現(xiàn)營業(yè)收入1.49億元，營業(yè)利潤和凈利潤分別為-568.11萬元和-569.7萬元。

“有些企業(yè)確實效益不好，確實賣不出去，掛了一年也賣不出去，能怎么辦?”上述知情人士無奈地說道。

該人士透露，如果信息披露期滿，但項目仍然無法征集到意向受讓方，則會在不更改信息披露內(nèi)容的條件下，再延長5個工作日，“應(yīng)該延遲到8月23日。如果確實征集不到意向方，再想賣就要重新評估了。”

中航地產(chǎn)倒數(shù)時刻

與廣東國際大廈面臨著同樣尷尬的，是中航系大舉剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之后余下的“尾貨”。知情人士透露，中國航空工業(yè)集團旗下的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)“現(xiàn)在陸陸續(xù)續(xù)在轉(zhuǎn)(讓)，國資委要求在今年年底之前清理完畢”。

盡管中國航空工業(yè)集團的地產(chǎn)業(yè)務(wù)曾經(jīng)形成年收入近200億元、利潤20億元左右的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，但在國務(wù)院國資委主導(dǎo)的中央企業(yè)進行產(chǎn)業(yè)重組合作整合下，中國航空工業(yè)集團不得不對其地產(chǎn)業(yè)務(wù)進行剝離。

2016年9月，時任中航工業(yè)集團總經(jīng)理譚瑞松曾對外表示，由于身處航空制造業(yè)中，地產(chǎn)業(yè)務(wù)未被核準為主業(yè)，在業(yè)務(wù)開展上受到政策層面的限制，在當(dāng)前激烈復(fù)雜的市場競爭環(huán)境下，面臨的形勢更加嚴峻。因此，中航工業(yè)下決心主動退出，將地產(chǎn)業(yè)務(wù)整體剝離。

在這之后，中國航空工業(yè)集團開始大刀闊斧剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，按照最早與中國航空工業(yè)集團進行地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的保利地產(chǎn)最初的估算，彼時潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右。按照目前的清理結(jié)果看，中國航空工業(yè)集團先后剝離的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)包括：中航地產(chǎn)旗下的9個房地產(chǎn)項目、房地產(chǎn)平臺中航里城股份有限公司和中航萬科有限公司等。

其中，2016年底，中航地產(chǎn)旗下的9個房地產(chǎn)項目以20.30億元的價格授予保利地產(chǎn)兩家全資子公司，占地面積合計約169.27萬平方米，規(guī)劃容積率面積331.02萬平方米，累計開工面積約214.17萬平方米，累計竣工面積135.49萬平方米，累計簽約面積約116.10萬平方米。

剝離房地產(chǎn)項目后的中航地產(chǎn)，將業(yè)務(wù)方向集中在物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，并更名為中航善達股份有限公司。

2017年3月，中航國際全資子公司中國航空技術(shù)深圳有限公司將深圳中航城發(fā)展有限公司100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給保利地產(chǎn)全資子公司。

實際上，除了上述兩次交易，保利地產(chǎn)還另外收購了中航系旗下3個房地產(chǎn)項目，從而使得總體收購項目數(shù)量達到20個，合計規(guī)劃容積率面積高達910萬平方米。

今年1月份，中航國際控股聯(lián)合中航國際，將其持有房地產(chǎn)平臺中航萬科有限公司合計60%的股權(quán)，以23.48億元價格，出售給橫琴中長勝啟航投資中心(有限合伙)。據(jù)悉，中航萬科所含資產(chǎn)均位于現(xiàn)今樓市較熱的一二線城市，包括位于重慶約21.27萬平方米(占地面積)的土地儲備及位于重慶、寧波、合肥、廣州、佛山及其他地區(qū)約117.84萬平方米(建筑面積)的已建物業(yè)。

中航里城、中航萬科、中航地產(chǎn)等房地產(chǎn)平臺或擁有部分資產(chǎn)成功出售，而其它則沒那么幸運，當(dāng)被問及中國航空工業(yè)集團旗下房地產(chǎn)資產(chǎn)剩余數(shù)量時，上述知情人士表示并不知情。

該人士稱，有些房地產(chǎn)企業(yè)確實效益不好無人接手，如果中國航空工業(yè)集團剩余的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)未能按時完成剝離，也只能是由國資委進行處分通報批評，并且“明年接著退”。

中航的“房地產(chǎn)尾巴”

以與保利地產(chǎn)的業(yè)務(wù)整合為例。實際上，按照最初的估算，雙方潛在交易事項涉及房地產(chǎn)項目約70個左右，但最終保利僅選擇了其中了20個房地產(chǎn)項目。原本有望被保利地產(chǎn)收購的貴陽中航房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和惠東縣康宏發(fā)展有限公司未被相中，今年7月25日，中航善達(曾用名：中航地產(chǎn))最終選擇在北京產(chǎn)權(quán)交易中心將其進行掛牌轉(zhuǎn)讓。

那么，中國航空工業(yè)集團剩余房地產(chǎn)或相關(guān)業(yè)務(wù)的姿色幾何?據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計，目前中國航空工業(yè)集團旗下涉及房地產(chǎn)項目的包括上市公司中航善達、中航國際控股、中國航空工業(yè)國際，以及非上市公司中航國際(香港)、賽瑞公司、中航共青城等。

其中，截至2017年12月31日，中航善達旗下仍擁有6個房地產(chǎn)開發(fā)項目，分別為貴陽中航城、昆山九方城(A6地塊)、龍巖中航紫金云熙、惠東中航元·嶼海、衡陽中航城市花園一期和天津九方城市廣場，土地面積合計124.09萬平方米，規(guī)劃建筑面積合計333.7萬平方米，累計已竣工建筑面積(含不計容建面)147.87萬平方米。房地產(chǎn)項目儲備情況顯示，貴陽中航城和衡陽地塊尚有16.41平方米和47.68平方米的待開發(fā)土地面積。

此外，分別由中航國際(香港)集團有限公司、里城地產(chǎn)顧問有限公司持股80%、20%的香港投資平臺中航里城(香港)有限公司，旗下資產(chǎn)包括位于重慶渝中區(qū)和蘇州新區(qū)的兩個房地產(chǎn)項目，計容建筑面積合計47.1萬平方米。值得一提的是，中航里城(香港)曾于1月份在北京產(chǎn)權(quán)交易中心進行預(yù)披露，但后續(xù)并未進入正式掛牌程序，并于近日再次預(yù)披露。

中航國際控股方面，在出售中航萬科之后，其地產(chǎn)板塊旗下仍持有兩家以住宅開發(fā)業(yè)務(wù)為主的公司北京中航信瑞投資管理有限公司及成都中航賽瑞置業(yè)有限公司，以及以國際建筑工程總承包為主的中國航空技術(shù)國際工程有限公司。同時，其持有廣東國際大廈，非全資附屬公司成都中航瑞賽置業(yè)有限公司擁有成都郫縣面積達420畝的項目。

中航國際旗下?lián)碛芯频旯芾砥脚_深圳格蘭云天酒店管理有限公司、商業(yè)零售平臺天虹股份、建筑平臺中航瑞賽中小城市建設(shè)發(fā)展有限公司。同時，其擁有房地產(chǎn)項目公司東莞中航旅游投資有限公司100%股權(quán)，該公司持有位于惠州市龍門縣南昆山區(qū)域的三幅地塊，占地面積合計14.24萬平方米。

從現(xiàn)有的資料來看，中國航空工業(yè)集團持股96%的土地開發(fā)平臺北京瑞賽科技有限公司目前仍擁有不小的開發(fā)體量，2018年其確立了經(jīng)營收入100億元的目標。

該公司除了在中小城市進行土地一級開發(fā)外，還進行物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、商業(yè)合作運營，以及商業(yè)地產(chǎn)、住宅地產(chǎn)和工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，擁有近二十家置業(yè)公司，業(yè)務(wù)覆蓋華北、東北、西南、西北、華東、中南等區(qū)域。

上市平臺中國航空工業(yè)國際亦擁有兩個物業(yè)發(fā)展項目，分別位于大連和重慶，其中大連項目為中航國際廣場，土地面積合計4.69萬平方米;重慶項目總土地面積約37.53萬平方米，包含12幅地塊。

江西中航共青城實業(yè)有限公司目前仍為中國航空工業(yè)集團相關(guān)公司，主要在共青城主要從事通用航空、文化旅游產(chǎn)業(yè)及配套的星級酒店項目、高爾夫項目、高端地產(chǎn)項目。

來源：觀點地產(chǎn)新媒體

圖片來源：找項目網(wǎng)