“中國高端物流市場正在經歷一些結構性的變化，原來排名靠后的幾家物流地產商聯合發力不斷擠壓首位的市場份額，國際資本對高端物流地產市場的投資也有變動跡象，2016年年底的高端物流地產數據開始暗示未來高標庫的需求可能跟不上整個市場未來供應……”戴德梁行日前發布的“ 2016年四季度全國物流地產市場報告”指出，各種因素增加了未來大批物流開發項目前景的不確定性。

　　華東區存量最大

　　數據顯示，截至2016年第四季度，全國高標準倉庫存量2850萬平方米，其中，華東區存量最大，達到1300萬平方米;華北區次之，為870萬平方米。

　　在省級子市場中，上海存量最多，達到580萬平方米之巨。其原因為該巨型都市的需求端有第三方物流、電子商務和進出口貿易的支撐。江蘇省也有類似的需求構成，于是其高標庫存量也達到了530萬平方米。

　　2016年第四季度全國新增供應160萬平方米，華東區共計75萬平方米的新增倉儲面積，其中有40萬平方米位于江蘇省，而在上海則有普洛斯在浦東新落成的項目帶來16萬平方米的供應量;華北區和華中區分別有近20萬平方米的新增供應量交付，鄭州市新增供應量較大近16萬平方米，天津的武清區和北京通州區也都有相當數量的項目落成;華南區新增供應較少，主要原因為一線城市工業用地的供應量十分短缺。

　　另外，普洛斯在第四季度有超過50萬平方米的新建成面積，為各開發商之首。而普洛斯在中國高標庫市場有約42%的占有率，差不多是排在其之后的九大運營商持有面積的總和。

　　北京空置率全國最低

　　報告指出，全國高標準倉庫平均空置率在第四季度末達到19%。華南區空置率維持在全國最低的10%，其一線城市的稀缺供應及東莞和佛山等二線城市對第三方物流、電子商務和高科技產業的強勁需求使該區高標庫市場形成了供不應求的態勢。

　　華中區的武漢和長沙在第四季度錄得大量吸納，使得該地區的空置率降低至16%;華東區的空置率下降兩個百分點至18%，主要原因為上海市內數個于近期交付的項目發生的租賃合約;華北區的平均空置率維持在20%。北京和天津的新落成面積較少，以致北京空置率維持在6%的低位，為全國省級子市場中最低，第三方物流和電子商務仍是北京地區吸納的主要動因;西南區的平均空置率仍為全國最高，在本季度末為37%，但較上季度回落13個百分點。

　　上海平均租金全國最高

　　租金方面，截至第四季度，全國高標庫平均租金為32.7元/平方米/月。其中，華東區租金最高，達34.2元/平方米/月;西南區和華中區為高標庫市場發展相對落后的區域，其平均租金分別維持在27.4元及26.5元/平方米/月。

　　就省級子市場而言，上海的平均租金達到41.1元/平方米/月，位居首位;北京以39.7元/平方米/月緊隨其后。

　　戴德梁行中國區產業地產部主管蘇智淵指出，通過各市場體量、租金和空置率的比較可見，全國范圍內高標庫市場發展較成熟的區域為華東區和華北區。由于較高的地價和來自成熟的零售及電子商務行業的需求，這些地區的租金保持較高水平，市場存量也最為龐大。華南區的特點則是空置率較低，主要原因為其子市場十分有限的土地供應;相應地，其租金也位列第一梯隊。

　　就省級子市場而言，北京、上海和廣東等省市則持續其供不應求的狀況，行情活躍。

　　空置率上升暗藏投資風險

　　未來供應方面，預計到2018年末，全國將有新增供應量1680萬平方米。其中，約550萬平方米的供應量位于華東區，為各區之首。省級市場中，廣東新增供應量最多，將有300萬平方米于該時間段內完成。主要原因為其二三線城市的新建項目;重慶則在增長率上排名第一。包括四川和浙江在內的其他五個較新興的物流地產子市場也將有超過100%的增長率。

　　而北京、上海和天津在中短期內將不會有大量供應，主要原因是這些穩定的市場已經有大量較成熟的物業，或者這些地區的土地供應非常有限。

　　就各大項目運營商而言，普洛斯在這些供應量中的占有率近32%，而寶灣、嘉民和宇培也均有10%左右的占比。

　　戴德梁行大中華區研究部董事總經理林榮杰指出，當下中國高標庫市場需求之強烈毋庸置疑，特別是來自電子商務領域。同時，大量的資本也在物流市場尋找投資機會。但是強勁投資需求的背后是隱藏的某些地區不斷上升的空置率，這暗示了某些盲目跟風的投資者可能會遭受損失。這一情況在那些新的、還沒被市場檢驗的地區，以及那些投資者沒有尋找到有經驗的物流開發商作為合作伙伴的情況下特別明顯。

　　來源：看物流

圖片來源：找項目網