一邊是不斷抬高的體驗預期，一邊是投資過熱下的經營困局，正當紅的民宿經濟未來或許會是一場屬于情懷和資本相互糾纏、相生相克的游戲。

 

　　今年年初，周克和朋友們合伙在杭州靈隱白樂橋盤下一戶農居，改建成擁有烘培特色的民宿。從1月份開始裝修，直到3月份正式開業，總共12間客房，標價300元/間左右。前期投入150萬元，而前5年的租金需要30萬元/年，再往后10年的租金會漲到35萬元/年。租金太高，入住率又過低，回本艱難，讓他頭痛不已。

 

　　周克的隔壁是一家以越劇為主題的民宿，同樣是今年新開業，這一家只有5 間客房，前期投入花費近200萬元。對于經營狀況如何，這家民宿的負責人姜先生用“慘淡”形容。他說：“雙休日還有少量客人，但工作日幾乎沒有客人光顧。”

 

　　不僅這兩家新店遇到問題，一家已在此扎根兩年的民宿主人也對記者感嘆：“我都還沒收回成本呢。”

 

　　這并不是蓬勃涌動的民宿熱潮中的個別案例。

 

　　民宿近年來呈現井噴式增長態勢，以杭州地區為例，根據西湖風景名勝區民宿行業協會的數據，2010年6月底，西湖景區民宿數量僅為41家，到2013年6月底，已增長至96家，2015年年底進一步增長至146家。而到了2016年6月底，這個數字已經變為210家。比起5年前，足足翻了5倍多，近半年就增長了四成多。

 

　　有研究機構深入分析發現，當下我國民宿產業卻呈現出兩個截然不同的發展極化：一方面，以莫干山為代表的少部分早期民宿發展區，依托成熟的區域市場表現出強勁的發展活力，全年無淡季，定價堪比星級酒店;另一方面，70%的大批新晉民宿經營者，卻面臨著定位失準、客源不穩的發展困境，在日益激烈的競爭之下舉步維艱。

 

　　大背景下，或是情懷，或是利益，民宿經濟的起勢已不可逆。而當事物發展走向高潮，門檻降低、經營不善、同質化等問題出現，這場“狂歡”如何演繹的更加理性與持久，也成為了風口背后的新焦點。

 

　　“狂歡”開往哪里

 

　　自2012年起的4年間，以中國浙江省德清縣的莫干山為代表，國內迎來了熱度爆表的民宿潮。扎堆涌現的民宿們，選址究竟講究什么樣的章法?

 

　　“莫干山無疑是長三角地區最‘洋氣’的地方，沒有之一，且不可復制。”“杭州山舍”主人崔超坦言，別處的自然風景是民宿的依托和支撐，而莫干山上200多棟由建筑遺存改造而來的民宿本身就是風景，建筑中蘊藏的故事有著豐富的文化資源。

 

　　“消費能力、消費意識和3小時可達的交通距離，決定了市場的成熟度，而歷史人文和自然環境同樣影響著人們的判斷。”崔超相信，北京、上海等一線城市周邊，長三角、珠三角等經濟圈，以及杭州這樣的旅游城市，幾乎不存在這方面的問題。

 

　　“過云山居”合伙人廖敏智對民宿選址的考慮非常現實，來自當地政府的充分支持和保護是民宿經營重要的條件之一。“也要有配套的停車場，這是民宿特別是中高端民宿運營的保障。”室內設計師出身的王喆仡補充道。

 

　　崔超則建議，選址應規避成規模的民宿片區，或與之拉開一定的距離。并且，“先想好準備做一個什么樣的產品，針對什么樣的客戶群體，以及日后如何發展，再尋找合適這樣一個產品生根的地方，且建筑自身條件要適合做民宿產品。”

 

　　與廖敏智花半年時間尋找西坑村相似，在雙橋民居主人Ada耗時4個月走遍了莫干山，在景區最遠的小山村雙橋發現了山角下的兩棟民房。“一是要在鄉村，要有人氣，二是要滿足度假的需求，且定位和定價要能滿足長三角一帶的消費需求和能力。”Ada補充道，選址的地點也要有一定的可擴張性，未來可以在周邊續租，以便守住民宿的陣地。

 

　　設計師王喆仡考慮的問題也頗為實際，很多民宿位于鄉村甚至偏遠地區，水、電等基礎設施的接入要很方便或容易解決，這是其居住和用餐最基本的條件。此外，無論是租是買，民宿的土地和房屋權屬要清晰且沒有抵押和糾紛，以后的經營才會合法。

 

　　改造老房子擦出什么火花?

 

　　殘舊的老村落是不是一定要拆除?鄉土風格的建筑值不值得改造?在民宿經營者看來，恰恰是這些被人遺忘的老房子代表了獨具中國傳統色彩的鄉村建筑文化。

 

　　“無論南方老宅還是北方民居，建筑主體結構的加固和防水、防火、防沙等安全處理，是修繕或改造的基本原則。在此基礎上，居住和公共空間的舒適性、多樣性和本土性同樣值得重視。”原鄉里民宿創始人曹一勇表示。

 

　　2016年，浙江松陽沿坑嶺頭村的民宿“柿子紅了”就做到了3.0版。始建于1976年的民居為木構結構和夯土墻體，梁架結構完整且較為穩固，無需進行大的調整。浙江省麗水市技術學院的美術系副教授李躍亮耗資30萬元對局部結構進行了加固，還在兩層的主體結構之外加了附屬用房和坡屋頂，增加了可利用的空間。

 

　　“南方老宅的保護相對較好，北方民居則相對粗獷且疏于保護。”曹一勇介紹，位于北京延慶珍珠鄉的“水泉031”是典型的北方民居形式，擁有傳統的磚木主體結構和天然石材的承重墻。由于雨水較少，老宅的非承重墻沿用了北方常見的土坯墻。如今，這樣的傳統北方民居已愈發的稀缺。

 

　　李躍亮的民居“柿子紅了”還對窗戶進行了改頭換面。比如將原有的窗戶增大，以及在2層的客房中增加了“天窗”采光。由于夯土墻質地松散，開窗的面積不宜太大，因此窗戶主要在縱向方向增高，并增加了木過梁。

 

　　“水泉031”的改造則強調一種場景感，廚房和餐廳區域占到了40平方米，占民宿總面積的近1/3。作為對外敞開的部分，曹一勇將其外墻設計成全景玻璃，透過玻璃，房前的山色和河水一覽無余。

 

　　而無論如何改造，南、北方民宿都延續了傳統的紅瓦、小青瓦或青磚灰瓦，保留或簡單處理了夯土墻、木隔斷或土坯墻，保持了建筑原有的肌理和色彩。連同室內地板和天花板也盡量采用了回收的建筑舊木材料，原始、古樸之感被保留了下來，這是新材料所難以企及的效果。

 

　　不過，“民宿成功的原因離不開出色的設計、裝修，這些不難做好。反而是經營失敗的民宿值得人們去思考和分析，讓后來者們得以規避一些誤區。”廖敏智提醒道。

 

　　你烈火烹油，我門庭冷落

 

　　經過七八年的發展，圍繞西湖景區的多片區域內，已經集聚了數百家民宿。

 

　　而在滿覺隴民宿區，一些民宿大門緊閉，墻上貼出了“轉讓”的告示。一位店主表示，2011年，他以30萬元/年的租金租下了這棟200多平方米的民宅，又投入100多萬元裝修，打造只有6個房間的精品民宿，每個房間每晚售價800元。

 

　　不過對于開業之后的經營狀況，這位店主說只能用“可憐”來形容，“雙休日和節假日入住率都只有一半，平時是寥寥無幾。”勉強經營了3年多后，他實在撐不下去了。“也不想著收回成本了，只希望快點有人接手，騰出點錢來做其他項目。”他無奈地表示。

 

　　吳子峰于2013年租下了杭州桐廬古村落10多棟農民房做民宿，打造成山林深處的一處靜幽之地。“至今開出了1棟。9月份，還會再開6棟。”他選中此地是因為自然風貌很好，當時簽下的租金大幅低于市區民宿。他說，雖然租金方面投入不大，但最“燒錢”的是裝修和配置，包括泳池、室內裝修等，兩年來他已經投入1000萬元了。

 

　　“平均入住率是50%左右，每間房每晚1000元左右，周一到周四比較空，周末基本爆滿。”按吳子峰的說法，目前為止只能保本。“民宿很難賺錢，一定要有規模。”他估計，剩余的幾棟全部經營起來，年利潤可以達到兩三百萬元。

 

　　吳子峰從實踐中總結了幾個心得：除了民宿地要選在離主城區自駕車3小時交通圈內，經營者還必須是個綜合能力非常高的人，對服務、環境以及室內設計整體把控都要到位，這種把控要細致到杯子的選擇、床品的外觀與品質等;此外，也要做得出特色，吳子峰的這間民宿服務包括帶住戶爬山，看古樹，居住和游玩相結合。

 

　　問起經營民宿的心得，他竟是報憂不報喜的說：“如果個性不喜歡受拘束，喜歡旅行的人，建議還是不要輕易開民宿，否則時間都會被綁在這里。”

 

　　有業內人士指出，目前的局面形成后，一方面讓農居房的租金不斷被炒高，占到民宿運營成本的很大一部分，也給經營者帶來很大的經營壓力;另一方面，有些外來者由于不熟悉當地的風土人情，打造的民宿產品“不接地氣”，而是更類似精品酒店或者精品客棧，且現在市場上民宿的同質化比較嚴重。“數量多了就是在重復模仿，造成資源浪費，也會涉及到水資源、環境容量、可持續發展以及交通問題等。量多競爭后，價格下降，也勢必導致服務質量下降。”

 

　　民居所有權和經營權分離是隱患

 

　　與民居所有者簽訂使用合同是當下民宿經營中的普遍模式，隨著民宿的走紅，這一模式隱藏的問題也更加尖銳：民居所有權和經營權的分離，日益高漲的房租，都決定了如何提升盈利水平成為民宿產業發展進程中繞不開的話題。

 

　　在民宿產業發展較為成熟的杭州、麗江等地，早期懷抱旅游夢進入民宿市場的經營者即將迎來民居使用合同到期的行業洗牌期。

 

　　“一方面，在市場關注度持續走高，多元主體競相涌入民宿產業的宏觀格局之下，租金上漲、競爭加劇將會成為常態，這種常態將會進一步壓縮民宿的經營收益;另一方面，隨著民宿經濟效應的日益顯現，房東單方面撕毀合約的事情將會發生的更加頻繁，缺乏法律支持和市場監管的大環境決定了民宿經營者的權益無法得到保障。” 客棧民宿研究會發起人之一、浙江大學旅游研究所副所長周永廣表示。

 

　　一家在大理經營民宿的“鄉創主”對記者坦誠，作為新興市場，民宿領域本身還有諸多問題待解。例如多元資本在短時間內的大量涌入，民宿市場的競爭日益激烈，不少房屋業主會對民宿經營方的租金要求一漲再漲。他同時透露，甚至會出現有房屋業主在合同租賃期未滿的情況下，將民宿產權收回自己經營。有業內人士表示，由于民宿在法律界定上的不清晰以及產權和經營分離等問題，民宿經營和業主的矛盾將會越來越多，不利于民宿業可持續發展。

 

　　該人士還透露，最近一段時間沒有營業執照而且硬件配套也相對滯后的民宿越來越多，它們的出現不斷分流了正規民宿的客源，而且擾亂了正常的市場秩序。他同時透露，不少民宿在經營上存在著類似房地產行業的投機行為，“一些民宿客棧經營方在租賃物業后經營不到一年，借助民宿市場的紅火和地理位置優越，將酒店客棧經營權溢價20%左右轉讓”。在業內人士看來，這有悖于民宿業的可持續發展。

 

　　而對于如何規范民宿市場，上述業內人士認為，隨著各地方政策法規的出臺，也應在全國飯店評定系統中加入民宿。

 

　　沒有盈利，別談情懷

 

　　我們或許從很多宣傳中看過不少民宿主人如世外桃源般的生活狀態，但是，那只是表面現象。

 

　　民宿形態歸根到底是一個商業形態，盈利是活下去的必須條件。

 

　　西湖景區白樂橋民宿區，姜川芽的“夢微型藝術酒店”3層共240平方米的空間，被隔成8間客房，每晚預訂價格在350元左右。

 

　　姜川芽說這幾年新進入的人，他們的生意并不是很好做。其中，房租是一個很大的因素，“我們進來的比較早，房租還只要10多萬元/年，合同10年一簽，現在新租出去的都已經漲到20萬元-25萬元/年了。”

 

　　“裝修的投入也已經大幅上漲，一個朋友拿下一塊場地準備做民宿，讓我們幫忙做設計裝修。按照前幾年的標準，他給出了50萬元的預算，但我告訴他沒有200萬元根本就不用想，做不出效果的。”她說。

 

　　據悉，在一般模式下，一棟民宿在投入運營之前就至少包含了租金、裝修等投入，進入實際運營之后還會涉及到雇員工資、營銷成本及日常損耗等各項開支，但高額的前期投資未必能換取同等的收益。

 

　　近年來隨著民宿的走紅，多元資本和力量在短時間內的大量涌入加劇了民宿市場的競爭，裝修、租金等前期投入也一路水漲船高。以杭州西湖周邊為例，約5年前，杭州周邊一棟民居的租金約為10萬元/年，近年來卻飆升至30萬元/年，裝修成本也上漲至百萬元起。按照現有的標準，一棟10間以下客房的民宿，裝修成本約在150萬元以上，年租金約為30萬元，一棟民宿的前期投入動輒就在200萬元以上。

 

　　浙江德清縣莫干山，是近兩年將民宿產業發展的典型。據公開資料顯示，今年環莫干山區域有民宿200多家，年營收1.7億元。民宿也帶動了區域內的房租價格，據知情人透露：“莫干山上曾經被散亂廢棄的農房，現在每棟30年的租金高達100萬元。”

 

　　而投入實際運營之后，按照民宿中端市場的行情，一個客房的定價約在300-400元/間/日，西湖周邊民宿的平均入住率在七成左右，將人員工資、日常損耗都計算在內，一棟民宿的投資回報期約在5-8年之間。而一些非熱點景區周邊的民宿，雖然租金相對較低，但在地理位置偏遠，淡旺季分化、營銷成本過高、入住率低等多方因素的共同作用下，投資回報期將更長。

 

　　一位不愿署名的業內人士表示，而在實際經營中，為了緊跟市場熱點，維護穩定的客源群，結合臺灣及內地成功民宿的發展經驗，每5年就是民宿新一輪的整修提升期。民宿經營者必須持續不斷的注資，不斷優化軟硬件配套，才能在激烈的競爭中保持獨特的吸引力。因此，“若經營較好，大多數民宿回本期也得在8年左右，5年左右回本的很少。”

 

　　西湖民宿行業協會副秘書長封國仙看來，民宿經營最難的就是差異化，而密集涌入的經營者在推高成本的同時，也加劇了同質化。投資熱與盈利難交織的根本原因是需求與供給的不匹配。“如果只是找個地方住，星級酒店服務更規范、更可預期，我憑什么來你家住?沒想清楚這個問題，不要輕易進來。

”

　　此外，一些地區民宿發展目前存在方向性錯誤，把民宿建設等同于打造一個精品酒店，是原則性誤區。在中國旅游研究院院長戴斌看來，一棟民宿最吸引人的地方，一定是激發了游客對當地文化生活方式的好奇，因此，精致民宿和精品酒店是有區別的。

 

　　SMART度假地產專家委員會秘書長王旭指出，目前在鄉村客棧民宿產品中，眾多創業者或投資人面臨的兩大問題更值得注意：

 

　　一是團隊的不健全：一個成功的民宿通常需要產品(好的設計與產品定位，可見與不可見的部分)、運營、傳播這3個方面。而多數民宿創建者只具備其中某一個方面的經驗，甚至一個都不具備。也許有些有情懷的老板可以成就一家民宿，但這種幾率還是很低的。

 

　　他繼而指出，如果能夠把資源融合對接起來，其實是可以互補的。比如我是一個設計師，為自己的民宿設計完后其實還有剩余能量，我還可以投入到其他民宿和產品中去;可能有媒體人員想做民宿或鄉創產品，他的傳播能力和經驗如果用于我的項目，我們就能夠成為一個很好的互補——這樣的鄉村創客的鏈接可讓很多單點閉環失敗的項目成為閉環成功的項目，在這兩點之間價值差距是巨大的。

 

　　二是缺乏體驗內容。雖然入住民宿本身就是體驗，但除了在世界上另一個地方發呆以外，人們往往需要更加豐富多元的活動內容。

 

　　王旭表示，鄉村綜合體的系統化生態亟待建立。“需要一個強有力的整合平臺，來保證多產業的融合與協調、避免單點作戰、拿到更好的租金條件，以及屏蔽違約風險等。”王旭言道。

 

　　譬如鄉創聯盟的成立還可以很好的解決信息不對等的問題。鄉創聯盟的線上平臺將為眾多鄉村創客建立在線職業社交平臺，將各類創客項目(客棧民宿、餐飲、手作、見學、農場農莊、生鮮電商等)在平臺上聚合，并將鄉創服務商、投資機構、NGO組織都對接進來，形成一個良好的鄉村產業生態，再將這種勢能轉化到鄉村綜合體物理空間的開發與組織中去。

圖片來源：找項目網