中國房地產經歷了2016年的冰火兩重天，2017年又將走向何方?
回顧2016年，一線城市及二線熱點城市火到差點包攬全球上漲最快10個城市，合肥、南京、廈門和蘇州“四小龍”的風頭甚至蓋過一線城市。
但三四線城市不溫不火，據房天下數據統計，從年初庫存7.1億平米到年末庫存6.95億平米，用盡了洪荒之力僅去化了1500萬平米，去庫存效果不明顯。
隨著調控升級，2017年變得撲朔迷離起來。但如何變化，趨勢不變。
一、并購重組
2013年中國十大房企占商品房銷售的比例為10.78%，2016年上半年十大房企的銷售額已逼近19%，與此同時房地產行業并購加劇，恒大、融創、中海、保利、綠地、萬科相繼成為并購案的主角。
全國增速放緩、拿地成本劇增，盈利空間收窄——只有通過并購才能進一步擴張規模，提升房企競爭力，或布局多元業務，尋找新的增長點。
2016年的并購案只是對 2017年的一次預演，真正的大戲2017年將接連上演。強者恒強，品牌房企的市場份額繼續擴大;弱者越弱，中下房企逐漸退出房地產市場。
二、城市分化加劇
過去5年里，中國形成了三大三小6個人口增長中心，“三大”是北京、上海和深圳，以及其周邊城市;“三小”是鄭州、長沙和“廈門+泉州”。資金增量上，北京、上海、深圳、成都、杭州、南京成為明星城市。上述這些地方，其房價將獲得人和錢的雙重支撐。
雖然政府一直想在城鎮化過程中，實現大中小城市的均衡發展。但由于公共資源無法均衡配置，發展機遇更多地集中在首都、直轄市、省會城市和特區，所以城市發展中的“馬太效應”將日益明顯。
調控后這些明星城市的效應將溢出，周邊城市將率先受益，這些周邊城市的成交量和房價都會比較堅挺。
比如廣州深圳一小時經濟圈的東莞惠州，東莞常住人口約740萬，惠州常住人口約480萬，接受溢出資源有先天優勢，房價會堅挺向上;據惠州房天下統計，2017年2月惠州二手房均價9212元，同比增長30.02%;風險是城市化率已處于高位，戶籍人口少，房地產的發展完全取決于經濟大環境。
而無資源無人力無財力的三無城市，房地產市場依然任重道遠，成交量和房價會回落探底。
三、調控常態
2016年12月結束的中央經濟工作會議提出“房子是用來住的、而不是用來炒的”，近期一系列的從中央到地方密集的對于房地產市場的表態說明，保持房地產市場穩定已經成為重要任務，房地產調控也將持續深入開展，并且將成為常態化，房地產市場將持續承壓，部分城市的房地產泡沫將被擠出，與此同時，房地產市場也將進行新常態。
處理好住房消費和投資、房地產和經濟增長的協調關系。另外必須降低房地產的投資屬性、回歸居住屬性。下一步預計將加快住房、熱點地區土地供應、房地產稅收等制度改革，以長效機制引導市場穩預期。
四、產業地產回歸理性
商貿物流、工業園區等產業地產在過去幾年蓬勃發展，在全中國遍地開花，幾乎任何一個城市都在大片、大片的規劃各種產業園區、物流園區。但是，開發理念的陳舊，運營能力的不足，導致多地亂象叢生。
商貿地產的核心是商貿，物流地產的核心是物流，工業地產的核心是工業，旅游地產的核心是旅游，養老地產的核心是養老……，各類產業地產的本質認知將回歸，并引導行業更加健康。
五、商業價值將重估
商業地產面臨的最大問題是，“提袋消費”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網購取代，支撐商業地產價值的只剩下“體驗式消費”(餐飲、電影、培訓、溜冰場)。
傳統商業旺區的街鋪，可能是最危險的資產，因為單價太高。此外是人口流失城市的郊區、新區的綜合體。“一鋪養三代”越來越困難，“三代養一鋪”的悲劇隨時發生。
商業地產的價格將不得不回歸商業地產業態經營的價值本質，脫離價值規律的商業地產將出現價格下調。
中國的商業地產將告別向外學習的歷史，因中國商業的環境、人口、體量、消費力、文化都是全球獨一無二的，中國也將開創自己的商業文化，具有商業創新和管理能力的人將備受歡迎。
六、旅游健康養老
2016年11月28日，國務院辦公廳發布了關于進一步擴大旅游文化體育健康養老教育培訓等領域消費的意見。
《意見》明確指出，將推進幸福產業服務消費、提升服務品質和增加服務供給，促進旅游消費、文化消費、體育消費、健康消費和養老消費，并推動實體零售創新轉型、加快智慧家庭綜合標準化體系、虛擬增強現實標準體系建設等等。
國務院辦公廳本次下發的文件傳遞出促進旅游、文化、健康、養老等行業向前發展的積極信號。在某種意義上，是對文旅地產、養老地產或進行體育、教育、醫療健康類轉型的房企表示肯定。消費升級是各個行業發展背景下的大潮流，順應發展趨勢或進行提前布局才是企業壯大的硬實力。
七、租賃
2016年10月13日，北京國土局針對海淀永豐及大興黃村的6宗地塊采取“限房價、競地價”的舉措，對地塊均設定合理土地上限價格，當競買報價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉為通過現場競報企業自持商品住房面積的方式確定競得人。企業自持的商品住房將全部作為租賃住房，不得銷售。
政策明確傳達了鼓勵住房租賃市場發展的信號，同時也鼓勵房地產開發企業開展租賃業務、出租庫存商品住房或是與住房租賃企業合作，此條路更漫長。
八、買或不買
大家最關心的就是何時能買房，估計中國沒這個人，任志強說的很準?他也只是跟著政策說。中國太大，城市化又不均衡，全國城市化率平均57.35%。
發達地區城市化率已超75%，而貧困落后地區城市化率不到30%，部分貧困落后地區連城市規劃都沒有，尚處起步。
房地產的發展離不開人，人往有資源的地方走，北上廣深、杭州、南京、成都、鄭州、武漢、合肥、南昌等省會熱點城市，未來5年房價再漲一倍不用質疑。
在今年下半年房價回落之時，是你買房的最后一次機會。什么地方謹慎買房?看指標，1.城市化率;2.城市總人口，基數大小決定購買力;3.城市年去化總量;4.城市庫存總量;5.開工在建量，開工在建的多少，預示后期入市量;6.出讓土地存量;7.人口凈流入量。
指標正常，買!畢竟錢貶值太快，又沒東西可買。
九、房地產稅
狼來了，每一次樓市上漲時都要制造恐慌，溫總說過，輿論也是調控的手段。2016年12月2日，國家稅務總局公布《“十三五”時期稅務系統全面推進依法治稅工作規劃》，對深化行政審批制度改革、推動和參與稅收立法、推進依法治稅具體工作任務分解及完成時限等做出了規定。
規劃特別提出，將推動房地產稅立法，但未明確稅收立法完成時限。社科院在12月19日發布的2017年《經濟藍皮書》發布暨中國經濟形勢報告會上表示，要切實有效降低企業稅費負擔，推進個人所得稅改革，同時著實推進財稅體制改革，盡快實施房地產稅和遺產稅。
企業減稅、個人增稅將成為趨勢，雖然還沒有明確的時間表，但這一天遲早會來。
未來路在何方：
戲開場就有閉幕的時候，但所有人都在賭:
國家在賭，化解泡沫、收緊土地、收緊貨幣，希望通過轉型使房地產平穩落地;
地方政府在賭，土地財政、發展房地產、GDP、就業、擴大城市人口基數、帶動第三產業，轉型;
房地產商在賭，土地是稀缺的、國家會救市的、貨幣會貶值的、老百姓會買的;
老百姓在賭，增值保值、城市資源稀缺、學區、進入城市門票、資產荒、我不是最后一棒。
如果一定要說中國房地產有調控長效機制，他的順序是：土地財政→稅收→GDP→就業→城市化率→房地產稅。
土地財政和稅收是保地方政府和國家機器的運轉，GDP和就業是保民生，為了穩定，城市化率登頂開征房地產稅，還是為了機器運轉。我們都是建設祖國添磚加瓦的吃瓜群眾，細思極恐。
房地產稅一定是普稅(人頭稅)，且是低稅率，5年內開征無望。2021年后有望開征，原因嗎?全國城市化率已過62%，還有幾十億的存量，冰山已斷裂。
最后再說一下城鎮化和美麗鄉村，少數有資源有定位的會有詩和遠方，其他一地雞毛。
空炒房產就像一場傳銷游戲
從房價開始暴漲后，所有人都明白了一個道理，炒房比創新賺錢，比勤勞致富賺錢。現在需要做的就是扭轉這個價值觀，必須從制度層面改變現狀，否則實體經濟就會陷入非常疲軟的境地。
當一線城市房價出現恐慌性暴漲，房地產加杠桿行為正在逐漸浮出水面。杠桿的不斷放大和不斷炒作，將會導致整個中國經濟出現系統性的風險，像地震和海嘯一樣，誰都不知道會發生多大的悲劇。
唯一可以對房價暴漲解釋的，就是一些金融機構通過“首付貸”等手段進行加杠桿行為。但必須有確鑿證據，必須有相關部門提供可靠的數據，現在究竟有多大規模的加杠桿行為，杠桿加到了什么程度，比如是5%還是10%，主要在二手房市場還是在一手房，杠桿的資金來源是正規的金融機構還是來自開發商、中介機構、互聯網金融公司。違規加杠桿的游戲是非常危險的，必須要嚴厲打擊。
杠桿一旦加進去，購買力是倍增的，拉升力也是倍增的，它會推波助瀾，有放大效應，不是1+1=2，是一個乘數效應，不是你加了一塊錢，它就會多一塊錢，而是可能變成十塊錢。通過加杠桿賺了短期收益的人走了，接盤的人也要找杠桿，大家層層加杠桿，到后面往下掉一塊錢，你手上可能就會掉一百塊錢。
杠桿一旦斷裂，會掉到什么程度，引發多大的風險，是無法預估的。比如美國的次貸危機，就是因為房地產在杠桿非常高的情況下引發巨大的泡沫，杠桿斷裂，泡沫破滅之后，引發全球經濟大蕭條。
這是一個系統性的風險，不是說哪個領域受到的影響大，哪個領域受到的影響小，而是整個經濟的環境發生了巨大的變化，經濟可能會硬著陸。
以前房價正常上漲，賣房的人覺得定價可以，買房的人也覺得合理，但現在買方恐慌，賣方也很恐慌，大家都感覺很擔心。這是非常不正常的，說明人們內心深處這種不真實感很強烈，而這種不真實性一旦出現，整個市場的機制也轉變了，人心理達到極限即崩潰的邊緣后，可能對整個市場會一下子失去信心，這就是所有金融危機的一個現象。昨天還在暴漲，今天突然就進入暴跌的行情，也是很有可能的。從來都是暴漲引發暴跌，這是所有可能性里面不可避免的可能性，不要僥幸。
目前不是泡沫的問題，而是即漲引發即跌的問題，你說中國的股市有泡沫嗎?按照它的市盈率有泡沫嗎?但是它為什么還跌?就是因為有些人一下子賺得太多，所以最后整個預期徹底改變了。所以，不是泡沫大小的問題，而是這種漲的背后推動力量不正常。
從房價開始暴漲后，所有人都明白了一個道理，炒房比創新賺錢，比勤勞致富賺錢。現在需要做的就是扭轉這個價值觀，必須從制度層面改變現狀，否則中國整個國民經濟財富就是炒作房地產，實體經濟就會陷入非常疲軟的境地。
房地產本身不創造財富，只是分配財富，財富總會有分配完的時候。創造財富的途徑絕大多數是通過實體經濟。如果實體經濟徹底完蛋，房子也就炒不下去了，沒有了支撐，所有的游戲都會變成一個傳銷體系。
來源：投融資俱樂部
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