2017北京房價又開啟大漲模式，有點出乎意料，930剛過不足三個月，房產市場熱度再起，還是在銀根趨緊之際。記得2015年底2016年初的時候，春申君跟朋友們聊天每次聊到房價，我總是拋出一個拍腦袋的觀點：北京的房價再番一倍，然后開始跌。沒想到僅僅一年多前半句就實現了，真是速度驚人。后面半句不敢說了，記得去年上半年的時候還寫過一篇《從交易員的視角看房價會不會崩盤》，提出過對邊際杠桿率的觀測。但目前，至少在北京，還是沒有看到觸發崩盤的風險。周五周小川行長說：居民杠桿率不高，房貸還可以繼續增加供給。連我最信任的央媽都這么說了，我還如何去質疑杠桿率這件事。
一張最好用的房價預測圖：日均二手房簽約高于600房價會上漲，高于1000房價會暴漲。現在繼續超過1000
北京普通住宅的房價，已經超過了紐約，比肩了香港，租售比不足1%，房價收入比高冠全球，如此高的估值，往上再番一倍有沒有可能?當然有可能，現在不正朝著這條路上猛沖嗎?330北京只要不出政策，這一波瘋狂的情緒是不會自動停止的，如果不停止，我想把未來的幾年叫做房價最后的瘋狂，我們推演一下未來的演變。
房價生態的鏈條與瘋狂的盡頭
現在全國最富裕的50、60后家長們刮干淘凈為80、90后的下一代在北京湊下100-200萬首付，孩子們貸上200-300萬貸款，在北京買下400-500萬的一居小房子蝸居。賣掉一居的北京小家庭，拿出攢了幾年的100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套800-900萬的兩居。賣掉二居的有娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1300-1500萬的三居。賣掉三居的二娃家庭，拿出100-200萬積蓄，貸上200-300萬貸款，換一套1800-2000萬的四居。
為什么把這個鏈條說的這么詳細，因為不需要被幾千萬的房子迷惑，有這個換房鏈條在，測量房價極限的指標是每間房的價值：六年以前每個房間值100萬，一年半以前每個房間值200萬，現在每個房間值400萬。能不能買得起，其實看的是這400萬。
腦洞大一點，如果房價再番一倍呢?每間房值800萬，第一棒如何籌這800萬呢?光靠積蓄和收入應該是很難了，只有靠資本增值，老家的房子翻倍漲。現在二三線城市正在朝這個方向努力。所以看到老家杭州、廈門、蘇州的朋友們出手闊綽的在北京買房，請不要羨慕，因為他們老家房子增值了。好了，這個故事終于找到游戲的支撐點了，一線的上漲離不開二三線的上漲，二三線的上漲離不開四五線的上漲。是不是覺得只要全國上漲，這個游戲就可以一直走下去?錯了，有盡頭的。當人們發現，(我們不說一線，文化自信讓我相信一線城市房價超紐約幾乎是必然)十幾個二線城市(如杭州廈門蘇州)的人民都能買得起紐約的房子了，賣掉房子向國外轉移資產的動力有多大?3萬億外儲能扛多久?匯率能跌成什么樣?這個價格達到也不難，二線翻一倍就到了。(已經被房價速度震驚到張口就是翻倍)
我們還在討論房價收入比，看能不能支撐房價估值的時候，其實并沒有看到這個游戲的真正玩法。真正玩法其實是靠資本增值玩增值。(我不信增值玩增值之后還能有玩法?)為什么中國房價能維護得這么好不崩盤，根本原因之一在于管住了人民幣對外的出口。這就是為什么年后很多地方的房價又起來的原因，憋著不讓往國外匯款，只有把錢憋在國內吹大泡沫。而管制之下，刺破資本增值玩增值的方法好像就是匯率。
好了，觀點一：房價如果還能瘋狂，當二線城市房價比肩紐約，我覺得是瘋狂的盡頭。
土地供給越來越少，房子就必然漲嗎?
其實，很多時候人們的恐慌購房來自于對未來預期的恐懼。比如任志強說了，北京土地供應越來越少，房價一定是漲的。事實走勢也如此。接下來，我要梳理幾個幾乎無法反駁的上漲理由，很不幸，有且只有這一條我能勉強反駁。
土地供給對應著新建住宅，上圖顯示竣工住宅與一年前土地購置面積幾乎同步。確實完美解釋了房子的供給端的趨勢。
那么需求端呢?任總可能會告訴你北京的常住人口在繼續增長。確實如此。然而，大北京不是在趕人嗎?需求真的會持續強勁嗎?
北京常住人口第一次凈遷出
2016年，北京常住人口增長僅2.4萬，其中9萬是生老病死的自然增長，實際的增長是-6.6，第一次，北京人口在往外遷出。我們仔細看，其實近幾年，北京的遷入人口已經逐年下降，或許能解釋為何土地出讓越來越吝嗇，需求不在，多出的供給就會讓房價下跌。可為什么這幾年房價還是在大漲呢?或許跟限購政策有關，沒有戶口交五年社保才能買房，這幾年的部分需求可能來自五年前遷入人口。而五年前，依然是人口遷入的高峰。
我們可以觀察未來北京的政策是否還是趕人，人口是否還在凈遷出。但因為限購，這個需求萎縮的效果作用到房價可能要等幾年。聰明的zf應該是不會放量供應土地的，放量就會過剩。
結論二：北京需求端已現頹勢，會在未來幾年顯現。新建住宅肯定越來越少，但不一定就是房價上漲的理由，未來是二手房內部的博弈。
未來趨勢之一：學區房
北京新出生人口數量與入學年份
所有家長們的痛點。我想把學區房叫做剛需之一。伴隨著出生人口的增長，短缺的優質教育資源成為房價的附加價值。2013年學區概念大熱并逐步開啟的背景，正是六年前幾萬新增小崽子們的暴漲式出生，奧運會點燃的生育熱情?這兩年學區的暴漲，同樣離不開五六年前北京的造娃熱情。隨著全面開放二胎和越來越鼓勵生育，新生的小崽子們一定會把他們的爹媽薅干掏盡。無奈呀，剛需。
結論三：沒有民營教育的供給，在現有優秀教育資源分布不均的格局下，學區房的溢價可能剎不住。強者衡強。
未來趨勢之二：大戶型
目前，北京2170萬常駐人口構成的家庭里，51%是兩人戶及一人戶，49%是三人戶及以上。正好一半一半。但未來可能會有變化。
北京家庭結構變化趨勢
近五年，北京經歷了家庭結構大型化的趨勢。一人戶減少，四人戶增多。很好理解，遷入的人口少了，組建家庭結婚生子使二居三居基本穩定，2013年開始的放開二胎政策使得四人戶增加。四人戶意味著大房子。
其實，觀察北京城里的新住宅，新開盤的幾乎都是豪宅大戶型了。開發商們很精明，一是大戶型確實是新的剛需，二是小戶型不像以前那么多人買了，三是瞄準換房鏈條的最后一環，還是開發商賺完這最后一波錢。
結論四：大戶型會比小戶型強手。除了郊區，城內一居無學區可能是第二個被拋棄的。最后，一居換不動了，房子也就安穩下來了。
北京會變成什么樣的北京?
寫到這，很傷感。任由房價發展下去，高端人才留不住，低端人力付不起，想想香港的絕望吧。北京之所以不絕望，因為還能往二線、三線吸血、轉移。但是高房價帶來的城市問題是無法逃脫的。
現在清華、北大畢業生敢留北京的只有30%。幾年前，一個美國Top 5的博士朋友回國考察了一圈，看著房價無奈的說，我想我回不來了，只能留在美國。殘酷的房價面前，任何學歷才華都無用，家庭后盾越來越重要。少數能白手起家的是幸運兒，大部分人只能望房價興嘆。但中國的創新希望在一線城市，一線的希望在高端人才，這樣下去扼殺的是城市創造力。
已經定居下來的人們也不能暗自慶幸，高房價高租金帶來的結果是人工成本的上升。現在北京服務業的成本太高了，原因就是成本的轉嫁。發達國家解決的手段是各種針對低收入人群的福利和補貼，比如美國有“Section 8”法案，對低收入人群租房有很多的福利。北京的保障房遠不足以支撐這個城市的用工需求，所以房價讓人口凈遷出。不過，話又說回來，zf倒是樂見低收入人群離開北京，殊不知，由此帶來的生活成本上升，也會扼殺城市的發展動力。最后什么都是高成本的，那就香港化了。
總之，房價目前看還有的漲，330出政策的話能緩一緩，不出政策的話，加速趕頂!這是中國房地產頂端之一北京城的故事，其他城市，可以沿著這些思路自行腦補。
來源：情緒與交易 作者：交易員春申君
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