1月14日，萬達集團2016年年會在合肥正式召開。按照以往慣例，萬達年度會議選址是過去一年最具代表性的項目，所以2016年在新開業的西雙版納度假區舉行，今年則在新開業的合肥萬達城召開。

 

　　王健林照例在年會現場做了近100分鐘的工作報告，詳解萬達年內的經營業績。盡管營業收入增速放緩、房地產收入下降，王健林在現場為萬達的工作如是定性：“基本實現企業轉型。”

 

　　他的理由是，一方面，去年萬達商業收入減少25%，凈利潤卻仍在增長;另一方面，集團服務業凈利潤占比逾60%，首次超過了地產開發利潤。“甚至可以說，萬達商業也不再是地產企業。”

 

　　不僅萬達宣布脫離房地產屬性，2017年以來多家房企動作頻頻，不過多與房地產的主業無關。例如萬科在1月17日與1月18日接連宣布聯手北京北控與長發集團，進軍冰雪產業以及養老醫療。此外融創也出人意料成為了科技公司樂視的股東之一。

 

　　盡管恒大地產在2016年依靠地產銷售帶來的3373億元超過萬科坐上“頭把交椅”，不過集團在資本市場的戰果遠遠超過房地產板塊。雖然去年以來不停重復著收購的步伐，不過互聯網金融業務成為其未來工作重中之重也已成為公開的秘密。

 

　　房企們看到了什么?

 

　　從2014年說起

 

　　3年前的房地產行業變化成為這場轉型集會的導火索。

 

　　2014年，房地產市場風云突變，各項指標高位回落，全國主要城市房價出現集體下跌。政策面適時作出調整，下半年起，限購措施基本退位，信貸環境持續好轉。

 

　　土地市場與住宅市場隨后呈現回暖的形勢，政府積極供地，在各項利好政策以及企業補倉需求的推動下，企業拿地也很踴躍，各地總價地王、單價地王也是陸續浮現，2015年意料之中地成就了一個新的地王年。

 

　　2015年35家典型上市房企的平均拿地金額為263億元，同比增長65%，平均拿地建筑面積為633萬平方米，同比增長27%，平均土地儲備量增長10%至3215萬平方米。

 

　　不過市場需求的反饋信息并不理想，這些地王項目在隨后的時間普遍開工停滯。以北京為例，2015年7個地王項目一年之后實際開工僅有一家，其余項目一直在觀望當中。

 

　　這種對于未來市場需求的不確定，交通銀行金融研究中心2015年發布的《2015年中國宏觀經濟金融展望報告》中將之描述為“庫存的結構性過剩”“雖然房地產業需求仍有較大上升空間，但城鎮化的速度正在放緩”，這份報告同時將2015年定義為“白銀時代”來臨的元年。

 

　　這一年，正是中國樓市從此前長期的高速增長向階段性調整、分化格局轉換的關鍵節點。這意味著雖然從頂層設計層面不再提房地產調控，然而市場這只看不見的手已經開始發揮它的影響力。

 

　　想要持續行業的往日光景，房地產業需要轉型與變局。

 

　　2015年3月5日上午9時，第十二屆全國人民代表大會三次會議開幕，國務院總理李克強作政府工作報告。

 

　　李克強說，政府著力培育新的增長點，促進服務業加快發展，支持發展移動互聯網、集成電路、高端裝備制造、新能源汽車等戰略性新興產業，互聯網金融異軍突起，電子商務、物流快遞等新業態快速成長。

 

　　在樓市“新常態”下，房企們看到了轉型的方向——幾乎每家房企的老板都在談如何發展“互聯”與金融，無論是營銷方式變革，還是產品升級，甚至在房企未來戰略布局中，如何擁抱互聯網與金融，怎么完成傳統房企與互聯網金融融合落地都是其研究的大事。

 

　　萬達的“穩賺1號”正是在此背景下誕生的：以萬達廣場為基礎，募集資金將直接投向各地萬達廣場建設，投資人則獲得這些廣場的收益權，享受商鋪租金和物業增值雙重回報，萬達集團預期合計年化收益率可達12%以上。

 

　　按照萬達集團解釋，作為萬達互聯網金融的首個產品，突破了傳統商業地產的融資模式，運用創新的互聯網金融方式，使資金直接注入到萬達廣場的建設之中，支持集團實現在商業地產領域的持續快速擴張，加速集團向輕資產的服務型企業轉型。

 

　　王健林為萬達的這一轉向提出了三個目標：“第一是2020年萬達網絡金融覆蓋全國至少5000個大型商業中心，其中萬達自己500個左右，每年大概覆蓋7億——8億消費人群;二是萬達網絡金融2020年力爭達到3000億元;第三是萬達的網絡金融實現IPO。

 

　　同樣的時間點，另一條故事線，復星集團一份紅頭文件《關于復星地產核心管理人員任命的通知》在此時曝光。

 

　　根據該文件內容，復星地產控股總裁徐曉亮不再擔任復地集團副董事長。星浩資本原總裁趙漢忠，將履新復星地產控股聯席總裁兼星浩資本董事長。

 

　　作為復星地產旗艦公司的復地，這2011年至2014年期間業績呈萎縮之勢。2010年，復地全年銷售136億元，而2011年則大幅下降到94億元，其后的2012年和2013年，復地銷售分別也只有121億元和128億元，2014年前三季度比去年同期有較大增長，但全國排名僅第44位，與一線房企的距離在逐步拉大。

 

　　復地集團是復星國際旗下的房地產開發業務平臺，而星浩資本則是地產基金業務的平臺。復興地產控股相關人士稱，在管理層換血之后，復星地產板塊2015年或推出圍繞新興業務的新戰略。

 

　　雖然當時沒有披露復興所要推出的新興業務的具體方向，3年之后再往回看則不難發現復地的轉型路線。

 

　　2016年12月16日，復星地產旗下的房地產投資及管理平臺IDERA和日本三井物產共同出資成立的REITs正式于東京證券交易所上市。

 

　　這已經不是復星地產頭一回出現在全球性的房地產投資舞臺上了。復地集團3年來在海外市場一路高歌——東京、紐約、倫敦、里斯本、米蘭、悉尼、莫斯科、首爾等國際金融城市、核心城市資產投資遍地開花。

 

　　“接下來，你將會看到復星地產越來越多的跨門類、跨周期、多策略的投資。”復地CEO龔平如是說。

 

　　向產業鏈縱深進軍

 

　　對于轉型和多元化的動機，王健林稱“我是商人，肯定賺錢是放在第一位的”。

 

　　在商言商，王健林對萬達“去地產化”的布局邏輯很簡單——利益。他的觀點很明確：“地產的現金流不持續、不穩定，不是一個萬歲行業。”他繼續補充道：“第二點，地產的估值比較低，我們是從長遠角度來考慮的。”

 

　　這句話的畫外音是，房地產行業的周期性調控帶給房企的是同樣不穩定的資金鏈。

 

　　通過對比近5年來萬達集團各部分業務收入情況，記者發現，萬達集團的地產收入在2012年至2014年均呈現快速增長態勢，但在2014年至2015年間該部分收入增長趨緩，2015年至2016年該部分收入被大幅調減，這種增減與地產調控周期基本吻合。

 

　　“特大型企業的身形龐大，往往會有幾個支柱性主業。如果它們都具有周期性的話，由于‘大象難跳舞’，企業要想掉頭或轉向并不容易。這時，除了在每一個分支產業進行反周期運作外，企業還必須采取多元化策略。”資深財經評論員李嘉華告訴中國房地產報記者。

 

　　“以進入互聯網金融案例來說，第一，房地產企業可以通過布局互聯網金融實現內部業務的合理延伸，獲得新的增長動力和利潤來源;第二，尋找新的融資渠道;第三，還可以為產業上下游企業融通資金，還可以加強對產業鏈上下游企業的把控和資源整合，產生多維影響。”他補充道。

 

　　這就不難理解萬科在2016年8月3億元入股22家上市公司成立的鵬金所，這也將成為其多元化戰略金融布局。

 

　　實際上，萬科更早之前已經認識到多元化布局對于中國房地產商的重要性。 2013年時，萬科就提出將由傳統的住宅開發商升級為“城市配套服務商”。根據萬科第四個10年的中長期發展規劃，萬科將加大商業服務、教育、養老等社區配套服務，打造更豐富全面的社區生活體驗。此外，萬科還將針對養老、醫療、度假等城市發展需求，為城市居民提供針對性的產品和服務。

 

　　在多元化這點上，復地集團無疑是幸運的。復地母公司復星集團，20年的產業投資成為中國最大的產業投資集團，業務涉及保險、銀行、健康、生活、鋼鐵、房地產、資源。

 

　　“在國內房地產行業，你很難找到像復星地產這樣具備多元化產業能力的企業。”這是復地集團對自己貼的標簽。

 

　　2014年，復地集團提出“蜂巢城市”概念，即是指復星地產運用專業投資能力和產業運營能力，將地產作為物理連接點，引蜂筑巢，在一個個“蜂巢城市”項目中導入全球化的富足、健康、快樂產業和服務資源，形成“地產+”的蜂巢城市商業模式，把更多的復星體系內、體系外的保險、醫療、商業等“蜂巢資源”結合在一起。

 

　　不過這種房企多元化的嘗試并不是一帆風順的。

 

　　在2015年的工作會議上，王健林曾寄望創新網絡金融模式，以飛凡覆蓋的商戶和客流為基礎，打造征信、網貸以及類似余額寶的支付理財產品。

 

　　但這樣的設想在去年一年中并沒有實現。王健林曾把萬達金融稱作“未來價值最大的板塊”，如今的進展顯然不能令首富滿意。

 

　　經歷了波瀾起伏的2016，精力旺盛的王健林又給新的一年定下了資產9000億元，營業收入2658億元目標，這部分新增收入目標將主要由新的業務板塊完成，在轉型這件事上，62歲的王健林看起來依然雄心勃勃。

 

　　來源：中房報 記者 周翔宇

圖片來源：找項目網