12日，房地產市場傳來了兩個大消息，從中我們或許可以看清“房地產調控長效機制”的端倪。

 

　　第一個大消息：房地產稅有了新提法

 

　　出版的《人民日報》在頭版頭條位置發表了這樣一條消息：中辦國辦印發《關于創新政府配置資源方式的指導意見》。

 

　　在這個指導意見里，有這么幾句話值得我們高度重視：

 

　　(二十八)鼓勵開展改革探索。……在維護全國統一大市場的前提下，支持各地區在新型城鎮化、國資國企改革、區域性金融市場和金融機構、房地產稅、養老和醫療保障等方面探索創新。……認真總結各地區在實踐中的經驗做法，及時加以推廣。

 

　　這就是官方關于“房地產稅”的最新提法，其核心是“支持各地區探索創新”，總結之后“及時加以推廣”。

 

　　我個人認為，這傳遞了兩大信息：第一，房地產稅距離出臺還有距離;第二，可能先在某些城市、省份試行，然后再推廣。

 

　　眾所周知，開征房地產稅目前有巨大的爭議，一是合法性的問題，二是如何收取的問題，三是征稅會不會對經濟發展產生負面效應的問題。

 

　　一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價格超過多少多少等自欺欺人的“降價”措施。這個產業的每一個參與者，都急需一場成人禮，讓這個行業告別少年的懵懂，回歸常態發展。

 

　　所謂合法性的問題，其實是土地產權問題，目前的商品住宅都繳納了70年土地使用權，房子是業主的，但下面的土地是業主向國家租賃的。在繳納了70年租金的情況下，再征收房地產稅，是不是合適。

 

　　其實如何收很簡單，只要全國電腦聯網就可以開征。但問題是，目前樓市出現嚴重分化，人口流失的中小城市房屋嚴重過剩，賣不出去、租不出去，如果開征房產稅，勢必對這些城市的經濟產生巨大負面作用，有可能導致人口進一步下降，房屋庫存量進一步上升。最終，過剩的住宅只能拆除、或者炸掉。

 

　　所以，我此前在專欄里預言過，未來有條件收取房地產稅的城市不多。我的建議是，通過全國人大立法開征房地產稅，但授權各地可以減免、緩征、自定稅率。最終，大概只有中東部100來個有人口增量的城市能實施房地產稅，能成規模征收的，或許只有30到50個城市。

 

　　對于一線城市、強二線城市來說，開征房地產稅是必要的，甚至可以考慮在第四、第五套住宅之后，實施懲罰性、累進制的房地產稅，這樣可以減少空置和調整財富結構，有利于減輕平民、年輕人在大城市的生活負擔，防止社會階層的固化。

 

　　現在看起來，中央似乎有這個意圖。目前上海、重慶已經試行了房地產稅，但是以針對新增住房的為主，至于在試行之前購買了多套房的人則不用繳納。針對全部存量住房的房地產稅，或許會在北、上、深三大一線城市試行。

 

　　第二個大消息：土地供應方式將發生巨變

 

　　據央視等媒體報道，國土資源部今天表示：要堅決落實中央關于房地產調控的重大決策，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性土地制度，對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，調整用地結構，提高住宅用地比例;對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至暫停住宅用地供應。

 

　　應該說，這種調整是非常有必要的。對于庫存量大的三四線城市來說，這是重大利好，意味著房屋新的增量將減少，再加上棚改上只拆不建、貨幣補償，將帶來新的需求，有利于去庫存。但中西部人口流失嚴重的三四線城市，仍然有漫長的去庫存過程。

 

　　對于一二線城市來說，增加土地供應、提高住宅用地比例，有利于化解供需矛盾、平抑房價。重慶之所以房價長期保持穩定，就是因為供地量巨大。可見，只要增加土地供應，一樣可以抑制房價。但北京、上海這類城市還有控制人口總量的任務，所以土地供應量一直偏低。至于深圳，有強烈的擴張人口的欲望，但土地面積狹小，也很難大幅增加土地供應量。所以未來北上深仍然是三個非常特別的城市。

 

　　從上述兩個大消息來看，高層的確在緊鑼密鼓醞釀建立長效機制。

 

　　第三個大消息：重慶對外戶口首套房開征房產稅

 

　　就在今天!重慶市政府決定修訂2011年施行的《重慶市關于開展對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》(重慶市人民政府令第247號)，將“征收對象”中的“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的第二套(含第二套)以上的普通住房”調整為“在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”。調整后的個人住房房產稅政策以重慶市人民政府令第311號公布，自2017年1月14日起施行。

 

　　而根據財政局的官員的回答，這是保持房地產市場持續健康發展事關廣大市民利益，對我市經濟社會發展具有重要作用。“炒房”牟利增加了自住購房成本，擾亂了市場環境，損害了廣大人民群眾居住購房的權益。

 

　　房地產真的需要一場成人禮

 

　　經濟學家馬光遠先生曾寫文提到，中國房地產迫切需要一場成人禮。

 

　　他說：美國著名的金融專家金德爾伯格在其名著《瘋狂、驚恐與崩潰——金融危機史》深刻地指出，“歷次信貸泡沫事件都伴隨著跨境資本的大規模轉移，本幣升值預期強烈、資產價格泡沫嚴重的國家更易成為熱錢獵殺的對象”。

 

　　這本沒有任何廢話，關于金融危機迄今為止最重要的著作，主題不過是提醒人們：信貸泡沫、資產價格周而復始的興衰故事具有極大的相似性，貪婪的背后是信貸和債務的擴張，恐慌的背后，則是資產價格泡沫的破裂和貨幣加速貶值導致的資金外逃。我是非常希望我們的管理層能夠認真學習這本書，這對于中國治理當下的各種風險而言極具參考價值。

 

　　2017年，中國的房地產，事實上已經進入到“瘋狂”之后的“恐慌”階段。盡管市場上仍然有人在迷信某些城市房價永遠不跌的神話，但就市場本身而言，在經歷了2016年的癲狂的表現之后，后續的乏力成為定局。

 

　　在去年的“9.30”新政后，這次房地產調控政策是認真的。認真的原因是政策的初衷是為了救房地產，避免房地產泡沫破裂重蹈2015年股災的風險。不同于股災的是，房地產泡沫一旦破滅，其引發的杠桿斷裂作用以及系統風險，比股市要可怕。

 

　　去年年底的中央經濟工作會議，房地產的內容可謂濃墨重彩，強調“房子是用來住的，不是用來炒的”，強調要防止房地產“大起大落”。

 

　　目前各地都在開地方“兩會”，房地產調控也成了熱點城市委員代表熱議的話題。目前一線城市的房地產市場相對于2016年降溫明顯。但是，在經歷2016年的暴漲之后，市場慘痛的教訓讓很多擁有購房資格的有了心病，不敢再觀望。

 

　　最近筆者在一些樓盤和二手房市場關注到的情況，似乎和市場上統計的數字有出入，北京購房者的熱情并沒有下降，一個根本原因是，大家認為，在北京土地供應暴跌的情況下，未來商品房的供應將極為有限，這為未來進一步的上漲事實上埋下了很大的伏筆。在輿論的壓力下，2016年年底集中供應了幾塊地，結果都變成了開發商自持，進一步增加了對未來房價上漲的恐慌。所以，在傳統的購房淡季，年底，我看到了很多人仍然在撲向各個樓盤。

 

　　很顯然，很多購房者并沒有從“房子是用來住的”，以及一些地方政府表態房價不能再漲了中獲得安慰，告別恐慌，而是在焦慮和恐慌中進行著矛盾的選擇。上海、廣州以及深圳等城市的情況好一點，市場交易量和價格的調整代表了市場目前的真實情緒。

 

　　但是，不管如何，2017年中國的房地產市場，如同一場足球賽，在經歷一邊倒的上漲之后，終于進入到勢均力敵的膠著階段。

 

　　不管市場情緒如何，中國房地產的轉折點到來毫無疑問，長效機制的建立也是眾望所歸。

 

　　讓筆者擔心的是，面對貨幣貶值這個影響房價走勢的極為重要的信號，很多投資者視而不見，仍然沉浸在過去的邏輯中難以自拔。

 

　　更令人擔心地是，中國房地產在經歷18年的漲漲跌跌，調控、放松、再調控、再放松的周期后，游戲的參與者對房地產市場的認識并沒有隨著房價的大漲而水漲船高，開發商、買房者以及其他參與者的認識水平仍然停留在10年之前。好像一個滿臉青春痘的少年，懵懂而又莽撞，永遠漲不大，讓人擔心地成長著。

 

　　我一直認為，中國房地產就像一個身體快速竄升，而大腦早停止發展的患者，永遠停留在兒童狀態。中國房地產市場的當務之急是缺乏一個成年人的思維來思考這個產業的未來。

 

　　一些地方采取行政手段，不讓新的樓盤的備案價格超過多少多少等自欺欺人的“降價”措施。這個產業的每一個參與者，都急需一場成人禮，讓這個行業告別少年的懵懂，回歸常態發展。

 

　　基于此，筆者提出幾點關于中國房地產成年化的思考：

 

　　其一、房地產政策必須告別“經濟目標”，回歸民生和居住，圍繞“房子是人住的”這一政策目標重新構建住房公共政策體系

 

　　其二，中國房地產市場的基本面已經今非昔比，房地產當下最重大的問題是嚴重的資源錯配。要打破大城市的邊界，以一體化的思維發展城市群。把高房價的支撐寄托在未來城鎮化的農民身上，是傻得可愛的想法，不能把它全交給農民來消化。

 

　　第三，房價漲跌應該成為常態。很顯然，過去10多年單邊上漲“嬌慣”了的中國房地產市場，既沒有做好價格調整的準備，更沒有做好價格調整的意愿。我最擔心的是，如果2017年價格真正調整，政府又會迫不及待干預市場救市。

 

　　拉斯·特威德在其《逃不開的經濟周期》中一針見血地指出：“蕭條的唯一原因就是繁榮。”我們希望中國的房地產市場能真正成熟起來，不要一驚一乍，也不要讓其永遠停留在增長工具的定位。中國需要一個健康的房地產，2017年是通過顛覆性思維改變這個行業，讓這個行業真正成年的時候。

 

　　來源：房地產

圖片來源：找項目網