11月以來,上海、南京、武漢等地接連推出新政,限制資金流入當地房地產市場。對于目前的房地產市場,有經濟學家認為是中國經濟最大的資產泡沫;也有經濟學家認為,房地產不僅是個經濟問題,必須保證房地產的增速,才能保證社會正常運行。那么房地產與中國經濟到底是怎樣的關系?未來中國的房地產市場又會呈怎樣的趨勢?對此,中國房地產報記者專訪了獨立經濟學家馬光遠。
記者:你一直都稱房地產是中國經濟真正的晴雨表,對于當下房地產和中國經濟的關系你是如何定義的?
馬光遠:中國經濟跟房地產的關系已經緊密到分不開的程度。
我們拿中國經濟最困難的2015年為例,在這一年里中國經濟經歷了很多波折,6月的股災,8月的人民幣暴跌,這些并不是偶然發生的。中國經濟過去30多年一直靠制造業、人口紅利、投資、房地產、消費和進出口這六駕馬車拉動。而2015年,這些指標基本上走到了盡頭,都在往下跌,最終中國經濟保持了6.9%的增長。
中國經濟的六駕馬車最重要的是投資和房地產。房地產是中國經濟真正的晴雨表,2015年導致中國經濟出現各種風險的根本原因就是房地產。而2015年我們的宏觀政策并沒有拿出很大的力氣來救房地產,卻拿出真金白銀救股市。
今年中國經濟表現不錯的原因非常簡單,僅房地產一個行業前九個月對經濟增長的貢獻就超過了80%,所以到今天為止,整個宏觀經濟在前三個季度表現得比較穩定。
我們有很多穩增長的工具可以把中國宏觀經濟穩定住,但是大家的思維要改變。因為我們靠投資、靠房地產,在繼續往前拉,拉動力有多大,還能拉多長時間,我們一定要清晰。到今天為止,房地產對整個宏觀經濟的影響,仍然非常重大,但是它也在不斷地透支它的未來。
記者:如你所言,宏觀經濟跟房地產關系非常重大,但是房地產還能發揮多長時間的作用是值得思考的。那么你對當下中國房地產市場的表現是如何評判的?未來整個市場會出現哪些變化?
馬光遠:這一輪房地產政策的調控本身主要是針對投資、投機,針對的是房價的過度瘋漲、炒作,土地市場的過度炒作,讓這個市場真正地冷靜降溫,這是這次政策的主要目的。
到今天為止,整個市場不正常的就是漲得有點過、有點猛,漲到今天為止,我們把可能需要三年的行情,一年走完了。有些地方可能把三年的行情,甚至在半年內走完了,這對整個房地產市場的發展是不利的。
但是,我想這是一個真正的轉型年,對于房地產市場下一步的發展,恐怕要換一種思維了,靠數量的紅利時代基本上結束了。下一步房地產市場的分化,房地產市場的投資區域,房地產市場未來的政策模式,一定會發生劇烈的變化。
記者:在中國城鎮化的過程中,房地產行業和大城市的角色應該如何定義?如何看待目前國內房地產投資向大城市集中現象?
馬光遠:中國的城鎮化是什么?我們現在老是壓縮大城市的人口,這是不對的,大城市的人口真的沒有那么多,北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市人口密度遠遠低于東京、首爾、紐約這些國際化的大都市。
但是我們為什么現在感覺已經受不了,就是因為我們的城市規劃能力和土地使用效率非常差。中國的城市不缺土地,是中國的地方政府在捂著地不放,人為地制造短缺。
中國的城鎮化最正確道路,一定是以大城市為中心,形成最少十個以上的城市集群,這是不可逆轉的選擇。大城市為什么能夠吸納這么多人口,這是大城市的特點,要堅定地認識到大城市的價值,認識到它的輻射作用。
我認為以后中國房地產的集中區域會越來越小,最后就集中到十個以上的國家級的城市群。這些城市群未來的發展,仍然不可限量。
如果說這個潮流,不斷地逼著大家到中小城市去庫存,不僅救不起中小城市,房地產自身也會產生更嚴重的問題。
圖片來源:找項目網