在國企央企整合大潮中，中航地產股份有限公司持續剝離資產、出售股權。

　　繼第八屆董事會第五次會議審議通過與保利房地產(集團)股份有限公司的地產相關業務資產整合議案后，中航地產在近期的10月28日再次以不低于3574.36萬元的價格掛牌轉讓控股子公司深圳市正章干洗有限公司(以下簡稱“正章干洗”)51%股權。

　　據了解，正章干洗擁有土地面積為4099.79平方米，是中航地產手中為數不多的工業用地之一。對此，中航地產方面稱：“出售有助于公司聚焦主業、回收資金、提升資產效率，如果轉讓成功，將使公司長期股權投資減少。”

　　對于盈利羸弱的中航地產來說，近年依靠出售資產和股權回籠資金的情況并不少見。作為中國航空工業集團公司(以下簡稱“中航工業”)旗下為數不多的地產公司，剝離經營不善的業務對于中航工業來說并非壞事。

　　剝離核心業務

　　中航地產目前正在著手剝離旗下公司地產業務相關項目，并壓縮對外股權投資數額。

　　2016年上半年，中航地產對外投資金額為7220萬元，相較于2015年上半年的1.55億元同比下降53.54%。今年上半年，中航地產分別投資設立深圳市保安服務有限公司(以下簡稱“深圳保安”)和成都航逸置業有限公司，并增資贛州海宇置業有限公司，以及收購江西中航地產有限責任公司部分股權。

　　其中，深圳保安主營業務為物業管理，其他3個公司均以房地產開發為主營業務。不過，在與保利地產重組方案通過決議后，除深圳保安項目，其他3個企業的所有股權均被打包出售。資料顯示，中航地產出售給保利地產的資產集中在成都、貴陽、江蘇、江西、岳陽、新疆等地，這些項目現有庫存為可售總面積的32.82%。

　　對此，有業內人士認為：“出售之前增資和投資不乏為標的資產增值的可能，而三四線城市的布局不利于其去化。”中航地產則明確表示，“公司本次重大資產出售事項完成后，將不再進行房地產開發業務以及航空科技主題文化業務。”

　　在此之前，房地產確實是中航地產的核心業務。截至2016年6月30日，房地產業務在營業收入中的貢獻率為59.73%，物業、餐飲等服務業和建筑業的貢獻率僅為37.66%和2.61%;而廣東、湖南、江蘇、江西四個地區營業收入占比總共為81.22%，其中廣東地區貢獻率最高。

　　值得注意的是，在與保利地產的重組中，中航地產并沒有出售深圳、福建等地的資產，涉及深圳的也僅是轉讓深圳市中航城投資有限公司(以下簡稱“中航城投資”)持有贛州中航房地產發展有限公司100%的股權。

　　事實上，資料顯示，深圳是中航地產物業板塊的運營“重鎮”。根據2015年年報顯示，物業板塊在中航地產營業收入中的占比為16.8%，其中包括物業管理、房地產出租和樓宇工程，房地產銷售在營收中的占比則為28.42%。

　　聚焦物業管理

　　一直以房地產為主營業務的中航地產，近幾年的經營情況堪憂。2013年至2015年的營收分別為62.2億元、62.3億元和55.2億元，歸屬母公司股東的凈利潤分別為4.67億元、4.92億元、4.01億元，而扣除非經營性損益之后的凈利潤則分別降至3.16億元、1.04億元和9370萬元。與此同時，中航地產近3年的資產負債率不斷升高，由2013年的76.79%上升至2014年的79.3%，再升至2015年的79.48%。

　　剝離地產業務之后的中航地產將把更多精力投放在物業資產管理服務上，事實上，中航地產一邊著手出售地產業務的同時已經開始扶植物業資產管理業務。

　　資料顯示，早在2014年，中航地產旗下深圳市中航九方資產管理有限公司(以下簡稱“中航九方”)就與中航長泰投資發展有限公司簽訂租賃、運營等服務協議，后于2015年和2016年又分別與中航地產控股股東中國航空技術深圳有限公司(以下簡稱“航空國際”)旗下中航置業發展有限公司、中航華城置業發展有限公司達成租賃、運營等合作，構成關聯交易。

　　今年以來，中航地產再次通過全資子公司中航城投資與航空國際旗下江陰、南充等地的項目簽訂合作協議。

　　據了解，中航九方在今年前三季度關聯交易中已確認的收入為1654萬元，中航城投資通過上述關聯交易獲得的收入大約為1.96億元，兩者均為中航地產駐扎深圳的物業資產管理平臺。中國房地產報記者梳理中航地產公開披露信息發現，2009年至今，中航地產通過關聯交易獲得的物業租賃費用超過10.7億元。

　　值得注意的是，中航地產的關聯交易曾引起深圳證監會的關注和問詢。對此，中航地產方面表示：“雖然公司與控股股東及其關聯方發生的物業管理費和水電費占公司總營業收入比重有所上升，但仍然處于較低的水平，因此公司不存在對該類關聯交易重大依賴的風險。”

　　對于中航地產下一步的資產剝離計劃和轉型走向，中國房地產報記者多次聯系中航地產品牌部方面，未得到回復。不過，中航地產曾公開表示：“資產出售有助于上市公司擴大原有物業管理業務，提升公司在現代服務業領域的市場競爭力和盈利能力。”

圖片來源：找項目網