房地產黃金時代的結束意味著下一個時代的開始。

 

　　一位地產國企人士表示，對于央企、國企未來的發展而言，基本可以認同一個時代已經結束。該人士分析，當前房地產市場正面臨著企業發展規模的天花板問題。受土地市場供應等問題制約，央企、國企在擴張的同時，必須要尋找下一個時代的突破口。

 

　　梳理了保利、華潤、招商、首開、中糧等企業的發展。央企、國企在加速拿地擴張的同時，也都在不同程度地尋找轉型創新的方向。甚至一些企業在逐步“去地產化”。

 

　　兩極分化

 

　　以保利為代表的大型央企規模化擴張之路愈發清晰，但對于其他中小型央企、國企而言，“去地產化”才是主旋律。

 

　　近日，保利和中航雙雙發布公告稱，房地產業務整合有了新進展，保利擬按照協議轉讓方式收購中航地產及其下屬企業合計持有的10家房地產項目公司股權及1個房地產項目在建工程，項目主要分布在成都、昆山、貴陽、南昌、九江、贛州、惠州、岳陽、新疆等9個城市，標的資產的預估值合計23.23億元，并以現金方式支付對價。

 

　　中航地產在房地產領域屬于中小型房企。億翰智庫統計顯示，今年前9個月，中航地產共實現銷售額177.5億元，行業排名68位。而收購方保利地產，早已躋身千億陣營，同期銷售額達到1571.6億元，位列行業第5位。

 

　　公開數據顯示，2016年中航地產中期毛利率僅為15.75%，較2015年中期下降了5個百分點，凈利潤依舊呈現負值;負債率也相對高企，2016年中期凈負債率維持在200%以上。

 

　　克而瑞研究中心分析師房玲認為，本次交易資產包中大部分項目依舊面臨去化難題，未來升值空間有限。對于中航地產而言，此時選擇退出不失為一種明智之舉。

 

　　中航地產是中小型房企“去地產化”的典型。而大型央企、國企仍然在加快擴張步伐。

 

　　中原地產研究部統計數據顯示：今年上半年，拿地的企業主要集中在央企、國企。其中，拿地總額超百億的房企共計16家，總額達3190.46億，其中9家為央企、國企，拿地金額達到1746.73億，占比達54.6%。

 

　　以中國金茂為例。中國金茂目前主要布局北京、上海、深圳、南京等13個重點城市，總土地儲備超過1200萬平方米。上半年受市場火熱影響，中國金茂在土地市場也拿地積極。2016年上半年共斥資約270億元，在深圳、南京、天津、杭州等熱點城市，獲取多幅優質地塊，總建筑面積達212萬平方米，其中深圳為首次進入城市。

 

　　探路轉型

 

　　從央企、國企發展路徑看，轉型是目前的主旋律。綜合多家企業來看，目前主要集中在由重資產模式向輕資產模式探路、從開發市場向存量市場轉移、從國內市場擴張到海外等方面。

 

　　大悅城地產是由重資產向輕資產轉型的典型。中糧集團副總裁、大悅城地產董事長兼總經理周政在接受采訪時表示，大悅城模式的改變是未來將采用輕重并舉模式。據周政透露，未來每年將開發1-2個大悅城，其他將采用輕資產模式。重資產和輕資產將達到各自占比對半。

 

　　大悅城所謂的輕資產模式，即其要實現從開發運營商轉為資產管理商。周政認為，大悅城依靠自身強大的運營實力，要著力打造一個大資管平臺，未來要借助資本的力量加速擴張。

 

　　中化集團旗下房地產和酒店業務平臺——中國金茂，也在探路輕資產。其宣布將轉型升級為“城市運營商”的同時，也由此前地產開發與持有的“雙輪驅動”轉變為“雙輪兩翼”戰略，“兩翼”則是“服務”與“金融”。

 

　　2016年5月，中國金茂啟動這一戰略升級，從中糧集團調任中化集團任董事長職務后寧高寧也首次公開亮相，表示將在“輕重并舉，創合創新”的戰略指引下，通過資產管理強化收益，通過輕資產輸出等方式快速擴大業務規模，并以旗下四條標桿產品線為核心，打造標桿項目。同時對中國金茂商業部分的業務提出規劃：到2018年實現管理面積200萬平方米，確保所管理資產有良好的業績表現，早日具備上市條件。

 

　　存量市場也是央企、國企轉型的一個重要途徑。

 

　　首開集團黨委書記、董事長、總經理潘利群在接受采訪時表示，城市更新方面的存量發展空間是巨大的。房地產市場增量是小數，存量是大數。包括公寓、寫字樓等都會進入改造階段。此外，城市更新領域還包括棚戶區改造。首開未來會大規模進入棚戶區改造領域，總投資可能在百億以上。潘利群總結道，房地產暴利時代早已過去，這部分收益并不會低于平均收益，而且還相對穩定。

 

　　因此，首開集團將自身定位為“城市復興官”。

 

　　海外配置也是央企國企目前一個發展趨勢。潘利群稱，首開集團在境外資源配置會加快速度。境外業務會在開發和持有兩方面并重，布局方向即發達國家的核心城市，比如紐約曼哈頓、澳大利亞悉尼、柏林、巴黎等抗風險能力較強的城市。

 

　　還有一些央企在產業地產方向繼續發力。如招商蛇口自2015年重組以來，在加快管理融合的同時，形成了社區開發與運營、園區開發與運營、郵輪產業建設與運營三大業務板塊。

圖片來源：找項目網