"隨著國家調控的加強，這輪房價上漲開始接近尾聲，而房地產退潮之后，中國經濟該如何走呢?"

　　1、國慶期間的房地產調控規(guī)格很高，是最新的中央精神。國慶期間各熱點城市密集出臺調控措施，主要是落實中央精神。我們預計這次熱點城市房價能夠穩(wěn)住，如穩(wěn)不住調控措施再加碼，不然將被問責。因此，我們判斷房地產小周期結束，這輪房價上漲接近尾聲。

　　2、調控目標旨在穩(wěn)住一二線熱點城市房價而不是打壓，三四線繼續(xù)鼓勵去庫存，與2011年初嚴厲的“新國八條”不同。經過2009年4萬億刺激，2010-2011年經濟過熱和通脹嚴重，2011年1季度GDP增長高達10.2%，固定資產投資增長25%，2011年3月CPI高達5.38%，這引發(fā)了2010-2011年的一輪宏觀調控，房地產調控是宏觀調控的一部分。2011年初“新國八條”十分嚴厲，除了限購限貸，還有就是貸款利率不低于基準利率的1.1倍，并且2011年三次加息，一年期貸款利率上升至6.65%，整個貨幣金融環(huán)境收緊。

　　2016年國慶前后新一輪房地產調控的宏觀背景是經濟L型觸底和通縮隱憂，穩(wěn)增長壓力仍大，因此不會整個宏觀政策收緊，目前貨幣金融環(huán)境維持中性，一年期貸款利率處在幾十年來的低位4.75%，而且2017年隨著經濟通脹回落還存在進一步降息降準空間。因此，這一輪房地產調控的目標是穩(wěn)住一二線熱點城市房價而不是打壓，并且三四線繼續(xù)鼓勵去庫存，因城施策，有保有壓，國務院還要推動1億非戶籍人口在城市落戶。

　　3、預計未來房價可能橫盤消化，不太可能出現(xiàn)大起大落，只要不大幅提高利率以及不會由于匯率貶值引發(fā)大規(guī)模資本流出。目前的調控政策主要是通過限購限貸控制需求，當前仍是低利率環(huán)境。全球歷次房地產大泡沫表明，雖然時代和國別不同，歷次房地產泡沫走向瘋狂則無一例外受到流動性過剩和低利率的刺激，歷次房地產泡沫崩潰都跟貨幣收緊和加息有關。

　　4、這輪房地產調控對經濟的影響可能立竿見影，但也不必過度悲觀，政策可能通過加碼基建和PPP對沖，經濟有望繼續(xù)維持L型，增速換擋從快速下滑期步入緩慢探底期。隨著房地產退潮，四季度房地產銷量和投資將會顯著回落，但今年還好，1-2季度GDP增速均是6.7%，3季度大致也在6.7%左右，4季度即使回調，全年6.5%-7%的目標能夠完成。房地產調控對經濟下行壓力的影響主要體現(xiàn)在明年，IMF預測2017年GDP增速6.2%，我們預測6.3%，但是2020年翻番目標需要后面四年年均6.52%的增速。因此，預計2017年可能加碼基建、發(fā)力PPP、提高赤字率、發(fā)專項金融債等，來對沖房地產調控對經濟的影響。

　　放眼長遠，刺激房地產屬于短多長空，及時調控房地產屬于短空長多，這一輪房地產調控將為改革轉型贏得時間窗口，未來國企混改、PPP、債轉股、發(fā)展消費服務業(yè)、促進股權市場健康發(fā)展、簡政放權、保護私人產權等有望受到重視并提速。

　　5、未來銀行資產配置壓力很大，明年資產更荒。居民買房需求下降后，預計會回流銀行體系買理財，理財收益率可能下降，銀行資產配置壓力增加。同時，2016年新增人民幣貸款中大頭是房貸，每月5000億左右，未來房貸收縮將進一步增加銀行資產配置壓力和委外訴求，資產荒加重。再加上債轉股，銀行可配資產大幅減少。

　　6、房地產調控對股市資金面利好，基本面利空，但房地產投資下滑有望被基建和PPP部分對沖，增量資金預期是變數(shù)，因此房地產調控對股市影響總體中性偏多。我們維持股市震蕩市判斷，預計4季度板塊、個股和主題活躍，關注國企混改、債轉股、PPP、軌道交通和消費股。

　　7、房地產調控增加未來經濟和通脹下行壓力，利好利率債，但貨幣政策中性和人民幣貶值壓力制約債市空間。按下葫蘆浮起瓢，密切觀察房地產調控之后的資金流向，債市、股市都有受益的可能，商品受需求收縮制約難以推升通脹。

　　8、房地產調控疊加美聯(lián)儲加息預期，預計近期匯率開啟第四波貶值，其對國內金融市場的影響需要留意。2015年8月、2016年1月和2016年5-8月的前3波貶值對金融市場影響差別很大，前兩波貶值均對應了A股閃崩，但是第三波貶值債市是漲的、A股也走出一波吃飯行情，金融市場對前3波匯率貶值的反應模式完全不同，可能跟央行調控和資本流出難度增加有關。如果央行能夠通過干預資本流出進而阻斷匯率貶值對金融市場影響的渠道，第四波匯率貶值的沖擊可能整體可控。

　　匯率和房價的勾稽關系及未來走勢是什么?

　　1990年日本和1997年東南亞為了保匯率而收緊國內金融環(huán)境導致房價崩盤，2014年俄羅斯貶值匯率保住了房價，中國會走哪種模式呢?保匯率的日本和東南亞都導致了房價崩盤，但是中國不像東南亞那樣有大量對外負債，也不像當年日本那樣被美國“廣場協(xié)議”挾持，因此中國沒必要在匯率上逆勢硬抗。未來匯率和房價可能的演化路徑是，匯率逐步修正高估，但資本管制加強，資金留在國內，國內資產價格以人民幣計價能夠穩(wěn)住。同時匯率修正高估，有助于緩解貿易部門的壓力。當然，這是理想狀況。需要說明的是，人民幣貶值并不是競爭性貶值，而是對2014-2015年被動成為世界第二大強勢貨幣的高估部分的修正，以及面對來自美聯(lián)儲加息、國內貨幣政策中性、房地產調控等市場壓力下的合理反應。

　　9、總的判斷，房地產及時調控有助于中國經濟轉型，預計政策將加碼基建和PPP對沖房地產投資下滑影響。密切留意房地產調控之后的大類資產輪動，股市、債市都有可能在資金面受益，國企混改、PPP、軌道交通、海綿城市、債轉股、深港通、消費等有可能成為4季度重要的主題投資機會。潛在的風險來自美聯(lián)儲加息、人民幣貶值、資本流出和房地產調控政策矯枉過正。

圖片來源：找項目網