中國經濟正面臨一系列新問題，表象為速度問題，實質是結構問題。供給側結構性改革，是需求側管理無力回應新問題情況下，立足國情的必然選擇。其主要包括化解產能、企業減負、化解房地產庫存、防范金融風險等方面的內容。供給側結構性改革，既需頂層設計，也要基層視野。頂層設計主要指明方向，落實到位需要通過地方政府和企業在實踐中不斷探索總結。房地產供給側結構性改革以去庫存為核心內容，但去庫存舉措不應局限于去庫存范疇。迄今為止，絕大多數探討供給側改革的文章，都從政府應當如何做提出對策，對其它主體重視不夠。本文認為，房地產庫存結構非均衡特征，根本原因是動物精神，政府、企業、個人在供給側改革中都非常重要，都需要相應對策。

　　房地產庫存的現狀與成因

　　據國家統計局數據，2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，比11月末增加2217萬平方米。在去庫存一年后，我國房地產庫存量較 2014 年末的 62169 萬平方米增加 9484 平方米，創歷史新高。2011年以來的5年中幾乎每年新增加1億平米左右，如果將大批在建項目和立項未動工項目也一起考慮，房地產庫存問題就非常嚴重。

　　中國社科院發布的《中國住房報告(2015-2016)》顯示，截至2015年底，我國商品房總庫存預計為39.96 億平方米。其中現房庫存4.26億平方米，需要至少23個月去消化;期房庫存約35.7 億平方米，需要大約4.5年去消化。按照最大合理庫存存銷比例，商品住房合理總庫存僅為22億平方米，其中，現房庫存去化周期18個月，面積為3.21億平方米，期房去化24個月，面積為15.78億平方米。目前現房庫存去化周期為23至24個月，遠高于6至18個月的合理區間。

　　近幾年房地產供需齟齬現象非常嚴重，距供給平衡點越來越遠已經引起高層關注。2015年11月10日，中央財經領導小組十一次會議上首提“供給側改革”，強調“化解房地產庫存”以來，國務院常務會議、中央政治局會議、中央經濟工作會議和2016年中央財經領導小組十二次會議都特別強調要“化解房地產庫存”。去庫存，成為房地產供給側改革的核心內容。2016年初，多個地區發力去庫存，目前來看，效果并不理想。房地產需求主要集中在一、二線的城市，大部分庫存主要集中在三、四線城市，庫存較低的一線城市銷售量價大升，庫存較多的三、四線城市形勢依然嚴峻，庫存呈現嚴重的結構非均衡特征。

　　房地產結構非均衡、庫存高企原因很多，根本原因是市場主體的非經濟動機，非理性預期、決策與行為。用喬治·阿克洛夫的話來表達叫“動物精神”。人類天然存在著動物精神，非理性是經濟危機的根源，如金融危機與房地產危機，就主要是由于思維模式引起，但此見解與主流經濟大相徑庭。房地產庫存形成過程中，動物精神從政府層面看表現為土地財政，從企業視角看表現為跟風開發，從個人層面看表現為有效需求錯配。

　　政府層面的對策

　　政府無疑是房地產供給側結構性改革中最重要的主體。政府應實行差別化土地政策，一二線城市高效利用建設用地，提倡城市更新，合理規劃布局，引導土地合理流轉，閑置土地實行無償清退或低價贖回;三四線城市土地供應結合經濟發展水平、人口規模、收入水平，避免不合理開發所造成庫存，同時嚴管農用地轉化為城市建設用地，實現城鄉土地資源優化配置。應放棄土地財政，抑制地方政府用地審批失控，積極開拓新稅源和融資渠道，發展新業態，升級產業，匹配配套，使區域經濟持續發展，減少對房地產的依賴。應結合“營改增”，合理分配稅源，建立中央與地方財稅與事權相匹配的財稅體制，在房地產契稅、營業稅征收比例調整基礎上，研究房產稅、營業稅、附加稅、企業所得稅等房地產相關稅降費減稅的可能性與空間，讓開發商釋放一定的拿地成本及稅費壓力，提高其調價去庫存的積極性。應建立高庫存問責機制，對高庫存地區政府領導進行嚴厲追責，增強開發用地監管威懾力，增強地方政府改善供給側責任感和緊迫感。應加大跟蹤監管力度，嚴禁擅自擴大開發面積，確保房地產開發規模、速度與城市增長模、居民收入和人口增長相適應，消除供給側過剩現象發生。應落實戶籍制度改革方案，因地制宜地實行落戶政策，允許農業轉移人口在就業地落戶，給予一定的住房補貼或優惠，降低首付、降低利息、稅費減免，在就業地培育買房或長期租房的預期和需求，以利于化解庫存。應深化住房制度改革，滿足新市民住房需求，建立購租并舉的住房制度，把公租房擴大到非戶籍人口。應發展住房租賃市場，鼓勵自然人和機構投資者購買庫存商品房，成為租賃市場的房源提供者，鼓勵發展以住房租賃為主營業務企業。應引導開發商積極轉型與重組，提高產業集中度，鼓勵企業調整營銷策略，適當降低商品住房價格，積極去庫存。應搭建房地產大數據平臺，整合土地、住建、物價、銀行、融資機構、擔保機構、公積金中心、工商、稅務、公安等與房地產有關的數據，建立數據共享機制，提高對房地產市場供給側的監控能力和水平。應加快區域產業結構升級，通過創新或“精致生產”，使經濟持續發展，提升城市基礎設施與公共服務，吸引外來人口就業及落戶的能力，取消過時的限制性措施，力爭供求動態平衡。

　　2016年3月1日，廣東省政府發布了供給側結構性改革總體方案，針對各地市不同的情況因地施策，實行“一類一策”去庫存政策。其中，一類城市為庫存規模大、需求旺盛的城市，包括佛山、惠州、中山、清遠等四個城市，每個城市去庫存任務在100萬平方米以上;二類城市為庫存規模較大、需求較旺盛城市，包括江門、肇慶、東莞、韶關、汕頭、茂名、湛江等7個城市，每個城市去庫存任務在25-55萬平方米之間;三類城市為庫存規模小、需求平穩的城市，包括河源、梅州、陽江、云浮、潮州、揭陽、汕尾等7個城市，每個城市去庫存任務在10萬平方米左右;四類城市為一線的廣州、深圳及庫存少、需求旺的珠海，其中廣州力爭完成180萬平方米的去庫存任務，深圳、珠海不設去庫存任務。相對于其它省份，廣東去庫存獲得了較好的效果。

　　企業層面的對策

　　企業也是房地產供給側結構性改革中非常重要的主體。企業應與城市更新、棚戶區改造相結合，對拆遷戶實施貨幣化安置或提高貨幣化安置比例，不再重復建設拆遷房和安置房，讓拆遷戶去購買商品房，縮短安置時間，提供更多選擇，既增加滿意度又增加市場購買力。拿地前應注重調研和定位，通過PEST分析，把握當地經濟發展水平、人口結構、收入狀況、消費行為等，充分測算基礎上慎重拿地。開發時應策劃先行，營銷理念貫穿全過程，將企業、市場、自然、人文、歷史、科技資源充分運用，提升品質項目品質，避免項目留下“硬傷”，形成庫存。運作項目時應“以人為本”，注意在價值取向、環境營造、內部結構、各項指標等方面貫穿生態主義思想，打造質量高、性能好、綠色低碳的房子。應積極探索養老、健康、旅游、文化、綠色等特色地產模式，加大對低碳環保、綠色節能、智能化、住宅產業化產品的研發，適應市場需求，形成差異化的特色產品結構體系，增加客戶的忠誠度與美譽度，避免庫存。已有庫存，可積極爭取政策扶持，適當改善配套設施，如建設菜市場，增加公交站點，引入社康中心、銀行、學校、商場、超市、物流等，在生活、就醫、教育、出行、購物等方面提供便利，增加項目對購房者的吸引力。已有庫存，可加大營銷力度，在付款方式、折扣、入伙時間、服務內容、物管費、禮品等方面多做文章，甚至可以適當降價來換取銷售量，回籠資金。

　　中國海南海花島開盤熱銷，當天現場式直播大屏幕滾動實時顯示成交數據，平均每 3.2 秒鐘賣出一套房，創造了中國開盤銷售紀錄。世界吉尼斯紀錄協會認為，其創造了銷售面積、開盤銷售金額、到訪人數的三大世界之最。海花島是恒大地產傾1600 億巨資打造的世界級的文旅項目，熱銷印證了供給側改革的必要性，只要提供有效的供給，就能對應有效的需求。

　　個人層面的對策

　　個人也是房地產供給側結構性改革中不應忽視的主體。個人應認識到投資與投機青睞房地產，根源在于其商品的金融屬性，對房地產不能僅看到商品屬性及使用價值，看不到其金融屬性及投資價值。有市場就必然有投機，實踐中投資與投機有時難以區別。適度的投機有益于增加市場活力，對于三四線城市激活市場、消化庫存來說，適度投機具有積極意義。應認識到非理性預期、決策和行為的“動物精神”，是房價飛漲和泡沫產生的關鍵，極有可能危及金融系統，并對宏觀經濟和社會諸多方面產生極為不良的影響。一旦出現這種惡化情況，必然殃及自身利益。因此，投資或適度投機應在分析、預期、決策、行為過程中貫穿理性，注重化解風險，規避動物精神。

　　在肯定投資或適度投機意義與化解風險規避動物精神認識的基礎上，積極把握吸引投資者進入住房租賃市場、很多城市解除限貸限購的政策機遇，不要坐等消費、投資與投機的界定明晰，不要認為投資或適度投機可恥，而要進行實時適度的操作。對準備投資的家鄉或其它城市的房地產短期價格波動影響因素和長期價格波動影響因素分別加以分析，理清風險，測算收益，果斷投資。所購房屋既可以供老人居住，又可留作自己休閑度假，也可作為出租房源，還可適時轉讓獲利，更可為激活市場、消化庫存做貢獻。

　　筆者從業20余年中，親眼所見把握政策機遇，通過投資房地產使身家增至百萬、千萬者，比比皆是。其實，即便是工薪階層，只要注意化解風險規避動物精神，操作得當，就可既對激活市場、消化庫存做貢獻，又可同時有獲取豐厚收益。

　　結語

　　房地產庫存高企，呈現結構非均衡特征，大部分庫存主要集中在三、四線城市。房地產供給側結構性改革以去庫存為核心內容，但去庫存舉措不應局限于去庫存范疇。房地產庫存高企，根本原因是市場主體的非經濟的動機，非理性非理性預期、決策與行為，從政府層面看表現為土地財政，從企業視角表現為跟風開發，從個人層面看表現為有效需求錯配。政府、企業、個人在供給側改革中都非常重要，只有各方聯動，供需結合，房地產供給側結構性改革才能取得良好的效果，對策應包括政府、企業、個人三個層面。

圖片來源：找項目網