大量的中國公司正在掀起走向全球、崛起海外的歷史性浪潮。在資本出海之時，攜產業同行，建構時代背景下的“一帶一路”，正在成為中國企業的共同選擇。

 

　　出乎意料的是，中國房地產開發商成為這一次出海浪潮的領頭羊。他們已不滿足于在海外購地賣房，而是綁定中國的產業與技術，共同“走出去”。

 

　　以萬達、綠地、萬科、碧桂園、招商蛇口為代表的中國房企紛紛投資海外，他們除了直接收購酒店、寫字樓等物業，與當地機構合作買地開發，還涉足投資足球俱樂部、院線IP、建設跨境電商平臺以及產業地產;他們的足跡，遍布“一帶一路”上的俄羅斯、馬來西亞、歐洲、美國等地。

 

　　聰明的中國房企們，在實現在資產配置全球化的同時，也布局多元化產業，為技術提供孵化空間，并將國內先進產能帶向海外。

 

　　房企領頭出海潮

 

　　商務部最新數據顯示，中國對外直接投資連續13年實現快速增長，去年更首次成為資本凈輸出國。今年前8月對外直接投資額更超過去年全年，有望再創新高。

 

　　從政策層面來看，自貿區的便利政策和“一帶一路”戰略，對投資出海起到了引領作用。

 

　　這從投資“目的地”也可以看出，根據商務部數據，今年前八個月，內地對中國香港、東盟、歐盟、澳大利亞、美國、俄羅斯和日本這七個主要經濟體的投資合計876.6億美元，占同期我國對外直接投資總額的74.2%。

 

　　其中，房地產行業對外投資迅猛。先行者萬達在2012年開始海外投資，迄今為止已經超過150億美元;綠地集團的海外投資額也已經超過千億人民幣。

 

　　仲量聯行數據顯示，2015年，國內開發商的海外投資規模達到了251億美元，同比2014年高出近50%。綠地內部人士認為，房企這波“走出去”的背景，其實是中國產業資本走出去，房地產只是其中之一。

 

　　在過去幾年里，包括萬科、萬達、綠地、碧桂園、萬通控股、SOHO中國等在內的多家房企均已實現海外布局;近期，以“海洋經濟”為核心的格力地產也相繼設立了英國子公司和美國子公司。

 

　　從房企的投資目的地來看，也出現了多元化的趨勢。幾年前，中資房企投資集中于香港和俄羅斯，但目前已經擴張至美國、澳大利亞、歐洲以及馬來西亞等地。

 

　　多位分析人士指出，全球經濟形勢、匯率變化以及房地產行業的周期性調整，是房企出海投資的主要推動力。

 

　　從國際上看，美國目前仍未實現全面復蘇，美聯儲遲遲不加息;英國脫歐，帶給歐洲更加不確定的未來，資產價格似乎仍處于洼地;在國內，貨幣超發，資產價格高企，資產荒上演，中國資本紛紛出走海外。

 

　　而從房地產行業內部來說，人口紅利不再以及城鎮化到達一定的瓶頸，越來越高的土地成本，都讓傳統的住宅開發模式難以為繼。

 

　　wind數據顯示，2016年上半年房地產行業凈利率中位數繼去年進入“個位時代”后，進一步下滑。

 

　　與此同時，房地產市場兩極分化趨勢更為明顯，三四線城市庫存壓力很大，開發商銷售困難;一二線城市樓市火爆，但地價太貴，房企陷入兩難;整體上看，房地產行業進入兼并重組，強者恒強，中小房企面臨被淘汰風險。

 

　　全國工商聯房地產商會創始會長聶梅生認為，在利潤下滑的情況下，房地產行業出現了加速洗牌、并購，“非常非常激烈”。而匯率的影響使得國內融資成本低廉，“中國投資者加速海外收購，到國外去投資。”

 

　　北京師范大學金融研究中心主任鐘偉更認為，如果以內保外貸的方式參與投資，在海外真實的融資成本是國內外的利差，再算上人民幣的貶值，中國房地產企業在海外投資融資實際上已經是負利率狀態。“以前不敢加杠桿，現在應該加杠桿。”

 

　　從資本輸出到產業輸出

 

　　從一開始小心翼翼地投資一兩個項目、與別人股權合作，綠地、萬科們的海外之路正在變得越來越大膽、越來越有信心。

 

　　一個值得關注的現象是，在投資海外的過程中，房企正從單純的資本輸出轉變成產業、技術的資源整合式輸出。

 

　　“這是一個必然的趨勢，房企去海外開發進入了明顯的產業資源整合周期。”綠地內部人士對21世紀經濟報道記者表示，從股權參與到自建團隊開發，中國房企的海外投資目前已經進化到新的階段，必須要有產業資源的介入，去開發大型的綜合體和產業園區。

 

　　同時，這也是當地政府對外來投資的需求。國外的地方政府需要的不僅是一個簡單拿地開發的房地產項目，他們更希望通過中國優勢產業資源的整合，給地方帶來綜合發展。

 

　　今年年初，萬達集團宣布將與法國歐尚集團合作，參與法國巴黎的大型文化旅游商業項目Europa City，總投資超過30億歐元(約255億港元)，這也是歐洲迄今最大的由私人企業投資的項目。

 

　　在此前，萬達的海外投資基本是以收購和并購為主，直接開發如此之大的項目還是第一次。

 

　　更早地，碧桂園在馬來西亞依斯干達特區新山投資了“碧桂園森林城市”，碧桂園透露，未來20年里該項目投資將超過1000億美元。

 

　　碧桂園和綠地均要在依斯干達發展“智慧城鎮”，這其中包括華為、中建等產業公司都會一起輸出。

 

　　中國國家發改委國際合作中心研究員趙靜認為，在位于“一帶一路”的要沖之地打造一個“集生態與智慧于一體”的森林城市，碧桂園可以承接產業轉移、培育經濟特區，并帶來了新的投資機會。萬科和阿布扎比的合作更是一個值得研究和持續跟蹤的案例。去年年底，萬科新的產城項目“深企海外研發中心”在全球首座零碳城市馬斯達爾城落地，力圖打造深圳企業在海外的首個集群式旗艦研發中心。

 

　　在項目建設規劃中，萬科將移植深圳前海企業公館的快速建設模式。通過BOT模式(建設(Build)-經營(Operate)-移交(Transfer))，快速為高新技術產業企業建造出供其研發使用的基礎設施，強化規模效應。

 

　　在該項目中，除了綠色建筑、機器人技術等項目的研發，萬科將攜深圳及中國企業的研發團隊，包括招商新能源、華大基因等國內新興行業領軍企業，輸出中國的新能源、無人機、新材料、生物制藥等多個科技領域的技術。

 

　　在萬科的規劃中，通過東西交通樞紐、信息和展示中心的迪拜城，深企海外研發中心，將成為深圳的創新技術進入中東、歐洲、印度、北非市場的橋頭堡和跳板。

 

　　雙向國際化

 

　　如若不是萬科陷入股權之爭的困境，馬斯達爾城項目會是王石最為看重的事情。

 

　　馬城的產業布局以環保相關產業為主，擬引入綠色運輸、廢棄物管理、飲用水和污水處理、綠色建筑與工業材料、生物多樣性、氣候變遷研究、再生能源及綠色金融機構。這些方向，與我國大力推動的可再生能源與綠色產業升級不謀而合。

 

　　從2008年馬斯達爾城項目啟動之初，嗅覺靈敏的萬科，就持續關注這個沙漠中的“零碳”未來城。王石曾先后七次前往馬城考察。

 

　　因此，萬科與馬城的合作是雙向國際化的過程。此次合作，萬科不僅帶中國產業和技術出海，也希望將馬斯達爾先進的可再生能源、無人車、綠色建筑等未來概念引進中國，并促成兩國企業層面更進一步的交流合作。

 

　　綠地內部人士強調，“世界的綠地”是公司發展目標，國際化的核心也是“走出去，引進來”。

 

　　今年8月，綠地控股攜合作伙伴收購了位于美國加州南舊金山市牡蠣灣項目，規劃總投資超過10億美元。

 

　　綠地董事長張玉良表示，這個項目僅作為普通地產項目來開發的話是不夠的，更希望將其打造成為美國科技成果輸入國內的窗口，以及在美創業人才的孵化平臺，并帶動中國生物科技產業企業在美開展研發合作。

 

　　房地產主業之外，綠地集團還在計劃實施海外非房地產業務的投資發展，特別是順應中國市場消費結構和消費需求轉型升級的趨勢，圍繞快消品、日用品、醫療健康等“大消費”相關的領域，對接全球優質資源，服務中國市場。

 

　　此外，天安數碼城也與美國硅谷合作共建了國際化創新平臺——“硅谷直通車”，并逐漸導入“中以直通車”“中法直通車”“中歐直通車”等國際創新資源，通過國際化平臺，讓中國與海外的創新成果不僅實現雙向流動，還可以商業落地，實現與海外資本、技術、人才等要素的全面無縫對接。

 

　　央企招商局集團也出現在這輪中資出海熱潮中。招商局集團董事長李建紅表示，招商局已在全球五大洲16個國家和地區投資、運營30多個港口，這些港口布局與國家“一帶一路”戰略高度契合，公司將積極推動“前港-中區-后城”的深圳蛇口成熟商業模式，實現航、港、產、城聯動，以港口帶動產業園、物流、海工、金融等業務“雁型出海”，為中國企業“走出去”提供支持。

 

　　問題與風險

 

　　毫無疑問，世界正擁抱中國資本，聚光燈下，中國企業正日益走向國際舞臺的中央。

 

　　剛剛落幕的G20杭州峰會，在最受關注的國際貿易以及投資等方面實現了較大突破，通過《G20全球投資指導原則》，“反對保護主義，促進全球貿易和投資”。

 

　　平安好房海外房產部推廣總監王雅荃認為，《G20全球投資指導原則》將對中國房企出海帶來明顯的改變，20個中國投資的熱門國家對中國房企開放度提升;就中國房企的資金實力來說，完全可以實現獨立運作，加上政策支持，未來可以看到更多的房企會去海外獨立地開發項目。

 

　　資本的撬動力正在各個方面顯現，但中國企業真正的國際競爭力、持續發展力要想提升，海平面上的擴張顯然還遠遠不夠。

 

　　“‘蜻蜓點水’式的財務投資不是綠地要做的模式，可持續的競爭力需要以實體開發、自有團隊為依托。”綠地集團表示，公司信奉自主經營，海外項目的核心管理團隊基本由集團派駐，并逐漸打響品牌在當地的影響力。

 

　　張玉良指出，房地產企業國際化進程中還有諸多問題應該注意。首先是量力而行，國際化要符合企業發展戰略，符合自身特點，符合當前經營能力和企業綜合實力;其次要充分準備、知己知彼，要切實了解各國在地產方面的法律、政策、匯率、稅收等綜合層面的異同和風險;此外，不能蠻干，在分工細化且系統的海外市場，要用好專業機構的力量。

 

　　而擅長操作大盤開發的碧桂園，將該模式提升為產城融合，并從國內轉移到海外，被視為是一個進步兼具挑戰的嘗試。

 

　　在世邦魏理仕華東區戰略顧問部王笑梅看來，房企在出海過程中，也需注意土地產權、市場研判、人口政策、政治體制等系統性風險。

 

　　戴德梁行策略發展顧問部助理董事符錦滔則指出，在海外進行產業園區類型項目開發過程中，企業間需要抱團，如果有大型企業先行在基礎設施建設、物資獲取、稅收優惠等方面進行背書，則能夠加速產業聚集和企業落地。

圖片來源：找項目網