在資金潮引發(fā)的外溢效應(yīng)下，房地產(chǎn)企業(yè)在二線城市的爭(zhēng)奪正在出現(xiàn)新的變化：從“強(qiáng)二線城市”向非核心二線城市深入。

 

　　有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年下半年以來，高價(jià)地集中出現(xiàn)的區(qū)域逐漸從南京、蘇州、廈門、合肥等強(qiáng)二線城市，向武漢、天津、福州、無錫等城市蔓延，說明房企資金正在尋求新的區(qū)域。與此同時(shí)，市場(chǎng)中的投資資金也開始向外延伸。高價(jià)地頻現(xiàn)與購(gòu)房熱潮等現(xiàn)象，都被認(rèn)為是資金流動(dòng)帶來的結(jié)果。

 

　　價(jià)格偏高和政策壓制，被認(rèn)為是資金逃離強(qiáng)二線城市的主因。但業(yè)內(nèi)人士指出，這種流動(dòng)在本質(zhì)上可看作是資產(chǎn)荒背景下的資金避險(xiǎn)行為。

 

　　這種趨勢(shì)能夠持續(xù)多久尚存疑問。一方面，從樓市風(fēng)險(xiǎn)的角度看，這些新進(jìn)入城市的安全性明顯不如強(qiáng)二線城市;另一方面，武漢、鄭州等地陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控措施，將對(duì)資金產(chǎn)生進(jìn)一步遏制作用。

 

　　深入二線城市

 

　　在G20峰會(huì)剛剛結(jié)束之際，杭州樓市迅速升溫。多家媒體報(bào)道稱，近期，杭州多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開盤時(shí)遭遇購(gòu)房者蜂擁，一些樓盤被加價(jià)搶購(gòu)。購(gòu)房者中，外地人被指占據(jù)相當(dāng)?shù)谋戎兀渲杏幸徊糠譃樯虾！⒔K等地投資客。

 

　　杭州樓市的驟然升溫，與G20期間的市場(chǎng)“冰凍”有一定關(guān)系。但類似的情形，在其他城市早已出現(xiàn)。

 

　　8月以來，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)交易量大漲，有消息指，來自合肥的購(gòu)房者曾組團(tuán)赴長(zhǎng)沙購(gòu)房。此外，一度被認(rèn)為去庫存“重災(zāi)區(qū)”的無錫，同樣出現(xiàn)成交量大漲局面，其中相當(dāng)部分的購(gòu)房者，被指來自鄰近的蘇州。

 

　　今年以來，杭州、長(zhǎng)沙、無錫等樓市的表現(xiàn)一直不溫不火，且長(zhǎng)沙、無錫市場(chǎng)的庫存一直居于高位。有分析認(rèn)為，本輪市場(chǎng)的升溫，很大部分原因是由外來資金刺激所致，這些資金主要來自于此前市場(chǎng)火熱的一線城市和強(qiáng)二線城市。

 

　　如果說投資資金的動(dòng)向難以捉摸，土地市場(chǎng)的資金變化則較為清晰。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月全國(guó)共產(chǎn)生46宗溢價(jià)率超過100%地塊，主要分布在珠海、鄭州、武漢、無錫、天津等城市。9月以來，高溢價(jià)率地塊主要分布在佛山、無錫、東莞等地。

 

　　而在今年上半年，出現(xiàn)高價(jià)地最多的城市分別是上海、蘇州、南京、合肥。

 

　　這種變化正在說明一種趨勢(shì)：房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域，正在從一線城市和“強(qiáng)二線城市”，轉(zhuǎn)移到東部核心區(qū)域(環(huán)渤海、珠三角、長(zhǎng)三角的其它二線城市)，以及中西部區(qū)域中心城市(鄭州、武漢等)。

 

　　若追溯至本輪市場(chǎng)升溫之初，這種變化就顯得有跡可循。去年年末，一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)最先升溫，尤其以上海、深圳最為明顯。今年年初，由于一線城市門檻漸高，以及調(diào)控政策出臺(tái)，南京、蘇州、合肥、廈門等“強(qiáng)二線”成為資金的新目標(biāo)。今年下半年，由于“強(qiáng)二線城市”陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，樓市資金進(jìn)一步外溢，并流向其周邊區(qū)域和中西部二線城市。

 

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，這種變化的原因有二：一方面是由于一線城市和“強(qiáng)二線城市”競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)高企，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)一定程度透支;另一方面則是因?yàn)檫@些城市的調(diào)控政策較為嚴(yán)厲，在拿地、購(gòu)房等方面都采取了一定限制。

 

　　引發(fā)避險(xiǎn)本能

 

　　張大偉還表示，從另一個(gè)角度，樓市資金的流動(dòng)可以看做資產(chǎn)荒背景下的資金避險(xiǎn)行為。

 

　　根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月住戶部門貸款，也就是新增房貸的增加值約為4萬億。也即，今年以來，共有4萬億資金通過銀行渠道流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。加之來自保險(xiǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)其它行業(yè)的資金，共同推升了房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格。

 

　　張大偉認(rèn)為，雖然難以斷定樓市泡沫在多大范圍普遍存在，但高價(jià)地項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。“對(duì)于一二線城市來說，未來一年房?jī)r(jià)不漲超過50%，拿了高價(jià)地的企業(yè)都將面臨入市難題。未來三年，如果周圍房?jī)r(jià)上漲不超過100%，都將面臨巨大資金壓力與入市難度。”

 

　　北京某房地產(chǎn)開發(fā)商也表示，對(duì)于普遍存在的“面粉貴過面包”的現(xiàn)象不甚理解，因?yàn)槠湟呀?jīng)超出了房地產(chǎn)開發(fā)的正常邏輯。因此，企業(yè)逃離這些區(qū)域，也是一種“避險(xiǎn)”行為。

 

　　在資產(chǎn)荒本質(zhì)尚未改變的情況下，分析人士認(rèn)為，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)資金仍將繼續(xù)布局二線城市。有機(jī)構(gòu)甚至指出，南寧、太原、成都、重慶等城市都可能成為未來的熱點(diǎn)。

 

　　但這種趨勢(shì)能持續(xù)多久，仍然存在一定疑問。

 

　　上述房地產(chǎn)開發(fā)商表示，一方面，由于近期連續(xù)拍出高價(jià)地，武漢、鄭州等中部城市陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，無論在拿地還是買房環(huán)節(jié)，都進(jìn)行限制。其中，鄭州就將土地出讓競(jìng)買保證金繳納比例提高至100%。

 

　　另一方面，除企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入的城市之外，大部分二線城市存在供過于求的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)在這些區(qū)域布局會(huì)更加謹(jǐn)慎。

 

　　從信貸政策層面來看，不利因素似乎也存在。莫尼塔(上海)信息咨詢有限公司認(rèn)為，近期，工行、建行在部分熱點(diǎn)城市收緊外來人口購(gòu)房按揭貸款，信貸政策收緊或是下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)的最大風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，土地交易中銀行無限配資帶來的高杠桿風(fēng)險(xiǎn)已引發(fā)監(jiān)管層關(guān)注，信貸政策收緊將是大勢(shì)所趨。屆時(shí)，市場(chǎng)熱度將驟然降溫，觸發(fā)拐點(diǎn)。這也將勢(shì)必影響企業(yè)在二線城市的布局。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)