要么就是拿不到地，要么就是刀口舔血的去拍地王。

 

　　業內有一種流行觀點是，未來是大城市更新的時代。看看紐約、倫敦這些發達國家的核心大城市，都是進入到這個時代。這個觀點沒錯，也符合常識。但這樣的局勢一旦到來，就意味著中國大多數房地產企業將退出歷史舞臺。稍有開發常識的朋友都會知道，如今在大城市做城市更新項目，面臨的拆遷談判、業態的騰挪、政府的規劃審批都將無比繁瑣，時間周期更為長久。最為重要的是，城市更新這樣的微小的開發量根本無法支持大規模房地產企業未來的生存發展。

 

　　最新住建部的一組統計數據顯示，十二五期間，中國的房地產開發投資額增長率從期初的28%下降到期末的1%。同時中國前20強房地產企業的市場占有率已經達到20%。這樣恐怖的投資降幅和大企業的分食市場，意味著大多數房地產企業都必將面臨著轉型或者出局的局面。

 

　　面臨著十三五的房地產局勢，到底會如何?我們又該怎么辦?

 

　　在下面的這篇研究文章里，我們將研究視角伸向國外。我們將研究新形勢下的中國經濟地理局勢，從海外的產業變遷和城市發展經驗來看，中國下階段的房地產市場主流趨勢會走向何方。

 

　　因此通過研究，我們得出了兩個主要結論：一是核心城市的商業地產和住宅開發前景的不確定性都在增加，而從城市發展路徑的角度看，核心城市向城市群發展的趨勢明確，圍繞核心城市周邊的小城市或核心城市郊區的小鎮開發前景較好。二是我們從目前國內已有的旅游、休閑、養老等優秀小鎮開發案例中總結出的小鎮開發要點。

 

　　一、核心城市價格一波超越一波，地價超過樓價，幾乎無以為繼

 

　　近期朋友圈經常被刷屏的新聞之一，就是某個區域又拍出了新的地王。從今年上半年報成交數據來看，地王的土地宗數、總價創新高。尤其是二線城市土地價格漲幅驚人。而成交土地價格貴過周邊房價，“面粉貴過面包“的現象更為普遍。

 

　　根據CRIC數據顯示，2016年上半年地王120宗，總價達到3189億元。2016年上半年的地王宗數遠高于同樣地產熱的2013年2009年以外，其成交金額更是遠超過去年份。

 

　　分城市地價的漲幅來看，15年至今的一、二線城市漲幅分別高達50%和70%以上，而三線城市相對較好，土地價格漲幅僅約10%。

 

　　從總價前十的項目來看，比較其成交時樓板價與周邊房價的比重，2016年至今的地王已經達到1.2。

 

　　良好的經濟增長背景、城市化、收入上升、國內外寬松的貨幣政策因素帶了地產十余年的發展發展時期，關于未來房價走勢，從來都是最熱門的話題。房價是漲或跌，我們這里不作過多猜想，只是種種數據表明，一、二線核心城市無論從普通居民的消費承受能力還是產業布局上，其性價比都在降低。

 

　　在近兩年經濟轉型、經濟增長速度放緩的背景下，尤其是制造業等傳統產業面臨成本上升，盈利下降的困難境地，而不斷上升的土地、房租成本使得盈利更加困難。一、二線城市的吸引力也將隨之下降。

 

　　那么，當我們看到城市心中的商業也不行，住宅開發風險變大的時候，我們也會關注到旅游市場今年異常火爆，這里我們列出周邊游市場數據，持續高增速，預計未來增速仍然在30%以上。或許，僅從這里火爆的需求看，周邊旅游項目的開發，也是不錯的選擇。如果擴展到整個旅游來看，其增速也是不錯的，今年華僑城在四川1200億簽下三大名鎮的項目做文旅小鎮、萬達的旅游小鎮等等，旅游項目的投資開發遍地開花。尤其是核心城市周邊游小鎮的開發熱度極高。

 

　　二、中國城市新地理：產業布局從大城市走向大城市帶

 

　　更進一步，從城市發展路徑來分析這個問題。這一部分，我們通過麥肯錫對于國內城市群的總結、政策角度、以及長三角地區的具體案例來分析產業布局其實是在逐步促進“大城市帶”的形成。

 

　　(1)麥肯錫城市群方法將中國城市分為22個城市群，每個城市群圍繞1到2個中心城市發展。所有的衛星城距離1個中心城市不超過300公里，并且每個城市群的GDP都超過中國城市總GDP的1%。

 

　　從已經形成的格局來看，就是以22個核心城市為中心的22個城市產業群，每個圍繞在核心城市周邊的小城市大約十幾個到幾十個。

 

　　(2)從政策角度，在時隔37年之后，2015年12月，即在中央經濟工作會議的同時，中央城市工作會議于北京召開。這是以中央名義召開的城市工作會議，也是歷史上最高規格的城市工作會議，普遍被認為中國城市建設迎來拐點的標志性會議。根據會議精神，中央已經意識到：

 

　　“解決城市發展的關鍵所在是摒棄原有的以大城市為核心的城鎮化發展體系，而是要以城市群為主體形態，科學規劃城市空間布局，實現緊湊集約、高效綠色發展。要優化提升東部城市群，在中西部地區培育發展一批城市群、區域性中心城市。要強化大中小城市和小城鎮產業協作協同，逐步形成橫向錯位發展、縱向分工協作的發展格局。”

 

　　(3)以上海為例，計劃構建上海與蘇州、無錫、南通、寧波、嘉興、舟山等地區協同發展的“1+6”上海大都市圈，形成90分鐘交通出行圈，突出同城效應。

 

　　根據長三角洲城市群發展規劃，長三角城市群大中小城市齊全，擁有 1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市，各具特色的小城鎮星羅棋布，城鎮分布密度達到每萬平方公里 80多個。城鎮間聯系密切，區域一體化進程較快，省市多層級、寬領域的對話平臺和協商溝通比較通暢。

 

　　根據2013年建設用地總規模的統計數據，核心城市上海的開發強度高達36%，遠超過法國大巴黎地區的21%，英國大倫敦地區的24%。因此規劃提出，上海、蘇南、環杭州灣等地區要率先轉變空間開發模式，嚴格控制新增建設用地規模和開發強度，適度擴大農業和生態空間。規劃對上海提出諸多要求。首先是嚴格控制上海中心城區人口規模，引導人口向郊區、重點小城鎮和臨滬城市合理分布，同時建設好衛星城。

 

　　三、新興產業興起，現有產業經濟無需大城市核心區集中

 

　　科技的發展為人們的生活、工作都提供了極大的便利。這篇文章里，從產業發展的角度，我們認為，科技的發展為產業提供了城市之間、區域之間更強的紐帶關系，從而使產業在距離空間上的分散提供了可能，同時也降低了成本。從一個最為典型的例子說起，我們來看看世界金融中心華爾街的變化：

 

　　最早的華爾街，它的金融中心地位來源于是交易聚集地。像芝加哥的商品交易所、谷物交易所和期權交易所這樣的傳統金融中心有大約5萬名雇員，而現在，很多工作可以由電腦自動完成。

 

　　在《更為虛擬化：阿爾.伯克利訪談》中，有這樣一段話：華爾街即使還重要，也會變得越來越電子化。由于科技人們可以在任何地方工作，所以華爾街將作為一個虛擬地點而不是地理實體存在。其價值將體現在投資家有風險的判斷及經紀人的知識之中。有價值并值得支付的是關于買賣哪種證券的良策。

 

　　隨著基礎設施的完善，以及新興產業的興起，城市工商業集中于核心大城市的必要性在逐步降低。總結起來，大約說明了兩種趨勢：

 

　　第一， 基礎設施完善為核心城市轉向周邊城市，或中心城區轉向郊區提供可行性;

 

　　第二， 新興產業留在核心城市/中心城區的必要性在降低。

 

　　簡單說就是，性價比的權衡。

 

　　在核心城市的承受能力有限的背景下，中心的價值變得越來越高，也就是工商企業、居民為此承受的成本也越來越高，城市中心的性價比也在降低。

 

　　目前，國內經濟正面臨著二三十年快速增長之后的放緩，也是經濟轉型最為迫切的時間點，新興產業將替代基礎制造業等成為未來經濟的重要載體。而新興產業，如IT、金融、生物醫藥、傳媒、設計類公司等等對于城市配套要求較低，可在核心城市周邊布局，分散核心城市中心城區壓力。

 

　　從國外看，比如美國硅谷，是高科技事業云集的美國加州圣塔克拉拉谷的別稱。位于加利福尼亞州北部，舊金山灣區南部;硅谷是高科技技術創新和發展的開創者，該地區的風險投資占全美風險投資總額的三分之一。擇址硅谷的計算機公司已經發展到大約1500家。

 

　　再例如，格林尼治是美國康涅狄格州的一個小鎮，面積很小，只有174平方公里，集中了五百多家對沖基金。單單Bridge Water一家公司就掌管著1500億美元的規模。這個地方離紐約州坐火車35~40分鐘。

 

　　從國內看，舉例杭州基金小鎮，玉皇山南基金小鎮將借鑒“紐約、波士頓”模式，打造中國版“格林尼治”，重點打造私募股權投資基金產業鏈，形成投資基金資產管理中心，彌補上海等地在服務中小企業方面的不足。小鎮目前投資項目300余個，投資金額200余億元，管理資產規模超過1000億元，資本集聚效應已初步顯現。

 

　　同時，私人汽車的普及，城市交通網絡的不斷完善，包括城郊地鐵的開通、高鐵線路增加縮短了城市及周邊區域往來的時間和成本，便利性提升。同時，郊區和小城鎮相對較低的人口密度也提供了更好的自然綠化環境，提升生活品質。從上面的例子可見，國內的玉南山基金小鎮的自然環境不用多說，美國的格林尼治基金小鎮也在美國中央公園的附近。

 

　　前面談了很多，大約就是核心城市性價比不高，新興產業在交通、通訊、網絡等等基礎設施的逐步完善的背景下，在郊區或小城市也可以布局。而同時，各地/區政府對于產業小鎮里的政策、稅收等支持，包括同行聚集、人才聚集、客戶聚集、配套聚集也大大支持了工商企業的發展，而環境優美，則更是錦上添花。

 

　　四、美國模式將會成為中國一、二線核心城市的未來

 

　　看完了政策的方向、區域案例、以及新興科技對于產業布局、城市布局的影響，不如，我們看看已經經歷了城市發展全過程、城市化完成的發達國家是如何演繹這一路徑的。或許，我們可以找到共性，去判斷我國未來的城市化發展方向和目前所處的階段。

 

　　整體上，美國三大群市圈都由大都市、小城市、小城鎮等不同層次的城鎮體系交錯構成。

 

　　在城鎮化進程中，美國整體統籌產業布局，打造大“都市圈”和“城市帶”，依托大中城市，充分發揮中心城市的輻射帶動作用，構建多層次的城鎮體系，形成了國際性大都市、全國中心城市、區域中心城市、小城市、鎮等不同層次的城鎮體系。

 

　　從地區分布看，美國已形成了三大城市群： 1、波士頓——華盛頓城市群。 2、芝加哥——匹茲堡城市群。 3、圣地亞哥——舊金山城市群。這些城市帶和都市區的形成，都不是靠無限擴張中心城市來實現城市規模，而是通過大批小城鎮的集合來實現的，衛星城鎮和工業區交錯，共同構成大都市圈。

 

　　大城市/小城市，城市中心/郊區的分配來看：60年代小城鎮興起，人口和產業向中小城市聚集。

 

　　美國的城市化分為三個階段，農村向城市遷移、小城市向大城市聚集、城市向郊區轉移三階段這里我們主要講與此文相關的60年代至90年代的小城鎮發展的時期。

 

　　60年代，美國政府實行了“示范城市”的試驗計劃，開始對大城市中心區進行再開發，試驗計劃旨在分流大城市人口，加快發展小城鎮。美國在城市市區人口在70-90年代以下降趨勢為主，同時，郊區人口持續增長。70年代，美國50個大城市的人口下降了4%，而這些大城市周圍的小城鎮的人口則增加了11%，中等城市的人口增加了5%。

 

　　從人均GDP的指標衡量，目前我國的人均GDP和美國小城鎮發展的階段較為相似。

 

　　由于中國各地區人均GDP水平相差較大，我們采用2015年各地人均GDP分別來對應美國時期，基本全部處于70年代以后至90年代之前，也就是美國人口由核心城市向小城鎮分散，由中心地區向郊區分散的過程。

 

　　從目前核心城市的人口、交通、基礎設施壓力等來看，向郊區小鎮、向小城市發展的需求也愈加強烈。

 

　　通過美國的城市發展路徑梳理，和我國目前的經濟發展水平看，未來幾年城市化的過程中，人口由城市中心向郊區發展可能是明顯的特征之一。

 

　　五、國家政策力推小鎮模式

 

　　今年以來，關注旅游行業的從業者都會注意到關于發展小鎮的各項政策陳出不窮，有國家層面的大指導方針，也有各地對于旅游小鎮建設的具體目標。據不完全統計，我們總結如下：

 

　　(一)國家政策積極推薦小鎮建設

 

　　在《關于深入推進新型城鎮化建設的若干意見》中，提出發展具有特色優勢的魅力小鎮。

 

　　在編制起草“十三五”規劃綱要過程中，對“十三五”期間鼓勵各地區培育發展特色小城鎮進行總體安排。

 

　　2016年5月，發改委，今年將選擇1000個左右條件較好的小城鎮，積極引導扶持發展為專業特色鎮。

 

　　2016年7月19日，住房城鄉建設部、國家發展改革委、財政部聯合發布《關于開展特色小鎮培育工作的通知》。

 

　　(二)各地也紛紛出臺推薦當地小鎮發展的各種規劃，有擬建小鎮的特色，有政府對于這部分小鎮建設的具體支持措施，有擬投資金額等等。

 

　　六、成功的案例和大資本推動下的集團化行為，紛紛推動小鎮轉型

 

　　近2年，各大房地產企業也都將小鎮開發作為轉型的重點，有旅游小鎮，有養老地產類型的，也有農業休閑為主的。宋衛平帶領的藍城集團在小鎮的開發上倍受關注，桃李春風、烏鎮雅園都是業內爭相學習的案例。萬科的良渚文化村、隨園嘉樹在養老配套和細節打造上也有很多值得學習的地方。其它類似華僑城、萬達，旅游小鎮的打造也是這些集團轉型的出路之一。

 

　　總體來說，在宏觀層面上，對應目前中國的GDP發展水平，通過對美國城市化不同階段的人口流動特征分析，我們認為人口、產業聚集從中心城市向郊區發展，從核心城市向大城市帶發展可能是未來城市發展的重要特征;產業層面，交通、通信、互聯網的普及也使得產業對于在核心城區布局的要求逐步在降低，尤其是向新興產業的轉型過程中，這種跡象將會更加明顯;在政策層面，國家、地方層面推動小鎮建設的導向也是非常明顯;微觀層面，無論是工作還是生活環境，人們對于自然環境的追求總是永恒的話題。或者我們可以說，2016年，是房地產向小鎮轉型關鍵的一年。

圖片來源：找項目網