8月31日，中國人民銀行武漢分行和湖北銀監(jiān)局聯(lián)合下發(fā)特急通知，公布了對于武漢購房者的限貸措施，將二套房首付由三成提至四成，重啟兩年前出臺的限貸政策。

同日，武漢市住房保障和房屋管理局、國土資源和規(guī)劃局通過官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》(下稱《意見》)，聯(lián)合提出，將實施完善土地公開出讓條件、執(zhí)行差別化的住房信貸政策、強(qiáng)化商品房預(yù)售管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、大力推進(jìn)住房保障貨幣化、加大住房有效供給等樓市新政，以促進(jìn)江城房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

就此，繼2014年9月23日武漢全面取消樓市限購后，新一輪樓市調(diào)控再次啟動，同時武漢也成為繼合肥、南京、蘇州、廈門之后第五個調(diào)整樓市政策的城市。

為進(jìn)一步落實因城施策、分類指導(dǎo)的總體要求，武漢市結(jié)合實際情況，執(zhí)行差別化的住房信貸政策。

《通知》規(guī)定，在武漢市擁有1套住房的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款或還有1套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，貸款最低首付比例為40%。在武漢市擁有2套及以上住房且有2套住房貸款未結(jié)清的居民家庭，再次申請個人住房貸款購買商品住房，繼續(xù)暫停發(fā)放相應(yīng)購房貸款。

據(jù)悉，《通知》自9月1日起開始實行，并指出在此之前已簽訂認(rèn)購書且交付定金或已交付首付款，但未正式網(wǎng)簽合同的居民家庭購房行為，如能提供認(rèn)購書及定金電子進(jìn)賬單原件、或能提供首付款電子進(jìn)賬單原件，則最低首付款比例仍按原規(guī)定執(zhí)行。

另外《通知》僅適用于江岸、江漢、硚口、漢陽、武昌、青山、洪山等7個三環(huán)內(nèi)中心城區(qū)及武漢經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)(不含漢南區(qū))、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)發(fā)生的住房交易涉及的商業(yè)性個人住房貸款業(yè)務(wù)，對于東西湖、蔡甸、江夏、黃陂、新洲、漢南等6個三環(huán)線外遠(yuǎn)城區(qū)的住房交易，未作限定。

在重啟限貸政策的同時，武漢市房管局強(qiáng)調(diào)在商品房銷售環(huán)節(jié)加大市場監(jiān)管、檢查力度。其中，房管部門將強(qiáng)化商品房預(yù)售管理，指導(dǎo)企業(yè)合理定價;對于取得預(yù)售許可證的商品房項目，應(yīng)在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，不得分批、分次銷售;開展房地產(chǎn)市場專項整治，嚴(yán)肅查處開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、虛假宣傳等違法違規(guī)行為。

目前，武漢的房價已連漲18個月,在售樓盤的每平方米均價也首次突破萬元大關(guān)。而國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)也顯示，2016年7月，武漢房價同比上漲15.8%;從市場成交量來看，截至8月29日，2016年武漢新建商品住宅成交19.9693萬套，逼近2015年的全年22.4萬套的成交量，而武漢連續(xù)多月成為全國房地產(chǎn)成交面積與成交套數(shù)的雙冠王。武漢多家研究機(jī)構(gòu)的研究報告均顯示，武漢庫存房源已瀕臨警戒線，8月中旬，全市平均的去庫存周期不到6個月，武昌和漢口中心區(qū)域則已不到3個月。

算是溫柔的一調(diào)

從武漢本次調(diào)控及限貸政策具體實施措施來看，首先針對無房無貸客戶，信貸政策不變，繼續(xù)保護(hù)了剛需置業(yè)。對于有一套房無貸情況，首付由此前3成提高最低4成;對于有二套及以上住房或還有一套未結(jié)清，首付提高到最低4成，具體首付還要看個人的信用、收入水平;對于有兩套房貸款未結(jié)清情況，則不予貸款;通過信貸門檻的層層提高，增加信貸成本，抑制市場投機(jī)需求。

同時，本次新政只針對武漢市10個主城區(qū)，6個遠(yuǎn)城區(qū)則不予執(zhí)行，也是想通過信貸門檻的設(shè)置引導(dǎo)，緩解主城區(qū)供需矛盾突出狀況，促進(jìn)全市區(qū)域均衡發(fā)展。

中國指數(shù)研究院華中分院李國政分析說，武漢本次的調(diào)控政策中，有些是南京、蘇州、合肥等地采用了的，主導(dǎo)權(quán)在于銀行金融機(jī)構(gòu)，銀行在房價快速上漲時期，為了規(guī)避風(fēng)險，提高首付比例，限制多套房貸款，屬于合理的企業(yè)和市場決策;從武漢的具體政策條款看，相關(guān)部門沒有選擇殺傷力更大的限購，且首付由3成提高到4成，也弱于其他城市提高至6成的力度，呵護(hù)市場的心態(tài)可見一斑。

值得關(guān)注的是，今年以來，外來購房群體，如北上廣深回流群體、武漢市周邊地方人群在武漢購房的比例在顯著增加。而武漢市本次的調(diào)控政策，并沒有針對外來購房群體出臺任何額外附加條件。

武漢市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)會首席研究員肖漢昌在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時說“我覺得還是大家擔(dān)心市場大起大落，因而政策不會一次性給得太狠太猛。”李國政認(rèn)為，綜合當(dāng)前武漢的金融、土地、市場供需情況看，新政將產(chǎn)生積極的意義，對促進(jìn)市場供應(yīng)量的釋放會有一定積極作用，但效果恐怕未必能達(dá)到相關(guān)部門的預(yù)期。因為在預(yù)售價格監(jiān)管沒有放開情況下，在房地產(chǎn)一二級市場價格同時飆升的持續(xù)影響下，企業(yè)惜售心理不會得到根除，供需矛盾短時間無法得到根本緩解，市場需求的缺口依然存在，價格上漲壓力難以消除，因而，后續(xù)可能還需要其他配套政策，才能真正實現(xiàn)供需平衡，讓市場穩(wěn)定發(fā)展。

后續(xù)政策仍有空間

但也有人士認(rèn)為，《意見》在完善土地公開出讓條件方面值得關(guān)注，如居住類項目競買保證金比例調(diào)整至不低于出讓起始價的60%;地塊成交價超出起始價的溢價部分，競得人必須自土地成交之日起10個工作日內(nèi)繳清。

就在武漢市本次調(diào)控政策的消息開始傳播的幾日里，武漢市新房銷售網(wǎng)簽的數(shù)量大增，每日均超1000套，最高的為1562套。就在調(diào)控政策出臺的8月31日，武漢新房銷售1620套。而從8月22日至8月28日，武漢新建商品住房成交6967套;成交面積698471.92平方米。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國房地產(chǎn)報記者，從實際情況看武漢目前炒房需求比較大，而且市場預(yù)期不穩(wěn)定，此類政策對于打壓房價和引導(dǎo)市場需求有積極的作用。此次武漢新政出臺果斷立即實行，體現(xiàn)了武漢市場控制房貸的緊迫性。但很顯然，政策的出臺會使得很多購房者依然加快購房，因為限購政策沒啟動，還是提供了很多空間。近期市場預(yù)期不穩(wěn)定，也會使得購房者依然有加快購房、加快過戶的需求。

世邦魏理仕華中區(qū)董事總經(jīng)理伍嘉樂認(rèn)為，受此輪政策調(diào)整影響，武漢住宅成交量短期內(nèi)會有一定程度的波動，但整體市場的上揚態(tài)勢不會受到根本影響。總體而言，成交量的放緩及住宅價格上升的趨穩(wěn)將會是本次調(diào)控帶來的主要變化。

嚴(yán)躍進(jìn)表示：“從武漢目前新建商品房的成交套數(shù)來看，在8月中旬，基本在1000套以下的水平，但是到了下旬，開始突破1000套，市場交易明顯提升。從政策層面看，武漢只是在信貸政策上有所收緊，但限購方面還是沒有出臺文件，后續(xù)若市場熱度太高，并不排除會啟動限購政策的可能。”

圖片來源：找項目網(wǎng)