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一、開發投資和建設:增速趨緩
(一)房地產開發投資:增速趨緩
今年1-7月份,上海房地產開發投資1962.44億元,同比增長6.9%,較1-6月份同比增速降低1.8個百分點;與全國同期房地產開發投資增速5.3%相比,高出1.6個百分點。上海房地產開發投資增幅連續19個月高于全國平均水平。
(二)商品房新開工面積:增幅擴大
今年1-7月份,上海商品房新開工面積1378.51萬平方米,同比增加15.0%,與1-6月份的同比增速比,增加了6.5個百分點;與全國同期商品房新開工面積13.1%的增速比,增加1.9個百分點。
(三)商品房施工面積:增速略增
今年1-7月份,上海商品房施工面積13523.6萬平方米,同比增長1.2%,與1-6月同比增速比,增加0.2個百分點。1-7月份全國商品房施工面積同比增長4.8%,高出上海3.6個百分點,這是自今年2月份以來,上海商品房施工面積增速連續6個月低于全國平均水平。
二、土地市場:成交面積處低位,但地價創新高
(一)土地成交建筑面積:降幅收窄
今年1-7月份,上海土地成交建筑面積569萬平方米,同比下降43.7%,較1-6月份土地成交面積的降幅收窄6.57個百分點。
(二)土地出讓金:增速轉正
今年1-7月份,上海市土地出讓金858億元,同比上升3.4%,與1-6月份的增幅相比,增加11.1個百分點,增速在歷經4個月負增長后轉為正數。
(三)土地成交價格:再創新高
今年1-7月份,上海土地成交均價15079元/平方米,同比增長83.5%,土地成交價格創歷史新高。7月份,上海成交18幅地塊,平均溢價率為92%,區域“單價地王”頻頻上演。
三、商品房市場:成交回暖
(一)商品房銷售情況(統計局口徑):增幅擴大
今年1-7月,上海商品房銷售面積1533.81萬平方米,同比增長22.0%,較1-6月份增速增加3.8個百分點。全國商品房銷售面積7.6億平方米,同比增長26.4%,較1-6月增速減緩1.5個百分點。全國商品房銷售面積同比增速連續6個月超過上海。
(二)純商品住宅市場(剔除保障房):成交回暖,成交均價再創新高
1、銷售情況:成交繼續反彈
7月份,上海純商品住宅成交面積131.4萬平方米,環比增加5.2%,同比減少2.4%。從成交面積可以看出,“3·25”新政后,上海新房成交面積在4月份和5月份出現腰折,但在6月份小幅回暖,7月份繼續反彈。從歷年成交來看,7月份為樓市傳統淡季,但今年7月份新房的成交面積絕對值與去年同期相當,遠高于2013年歷史火爆期。預計在政策沒有進一步收緊的前提下,上海樓市或將迎來“金九銀十”。
2、供求關系:供小于求
7月份,上海純商品住宅供應面積77.3萬平方米,環比增加6.0%,同比減少19.7%,新增供應與成交面積比為0.59,仍處于供不應求態勢。可見“3.25”政策的邊際效應正在減弱,新增的購房需求仍然旺盛。
3、成交均價:再創新高
7月份,上海純商品住宅銷售均價為37357元/平方米,環比上漲1.9%,同比上漲7.7%,成交均價再創新高。上海5月份、6月份、7月份新房成交價格一直居于高位,主要與新房豪宅化、高端化的趨勢有關。未來幾個月,上海的新房市場仍將保持高熱態勢。
4、庫存情況:庫存減少,存銷比下滑
截止到今年7月底,上海新建純商品住宅庫存總量為841萬平方米,環比減少5.8%,同比減少30.7%。
存銷比方面,7月份上海新建純商品住宅存銷比為7.0個月,較6月份的7.4個月略有下滑。鑒于上海新房存銷比和庫存均處于低位,預計上海新房市場依然保持活躍態勢。
四、二手房市場:成交回暖
(一)成交面積:成交量增加
7月份,上海二手房成交面積327萬平方米,環比增加45.3%,同比增加16.8%。上海7月份二手房成交面積大幅反彈,一方面是因為上海土地市場的火熱,影響了買賣雙方的價格預期,鄰近地王板塊的二手房價格漲幅較大,市場“恐慌”情緒再起;另一方面,上海7月份新房的供應面積較少,且新開盤項目價格高企,也使得一些急于入市的客戶轉投二手房市場。
(二)房價指數:漲幅擴大
7月份,上海二手房指數為3784點,比6月上升98點,環比上漲2.57%,漲幅擴大1.02個百分點,環比漲幅在連續四個月收窄后出現反彈。
圖片來源:找項目網