在我國，較高的住房自有率和流動人口量，說明租賃服務市場有無限挖掘的可能性;限購令等政策的強制實施以及晚婚晚育趨勢的日益嚴峻，說明在年輕人中盛行的“買改租”之風將會一直持續。同時，國有建設供地面積和數量的減少阻礙房企開發的步伐，如何盤活存量房成當務之急。此外，隨著年輕人消費觀念的改變以及對租賃需求的升級，傳統的租賃市場明顯已無法滿足個性化的需求，長租公寓的發展將會是未來租賃服務的盈利競爭點。

　　

一、中國房屋租賃市場現狀及外部環境分析

　　

隨著城鎮化進程的加快，一線城市限購政策的紛紛出臺，房價的節節攀升，以及國家“購租并舉”等相關政策的支持和指引，租賃服務市場空間正在悄然釋放。尤其是在我國，自有率居高不下，經濟發達區流動人口逐漸增加的大背景下，租賃服務的發展不僅是大勢所趨也將大有作為。

　　

1、常住人口僅占半壁江山。中國作為一個人口大國，其人口基數龐大，在2015年總人口已達137,462萬人，然而其中城鎮常住人口卻僅為77,116萬人，占56.10%。換言之，在我國，流動人口數量龐大，根據《中國流動人口發展報告(2015)》，“十二五”期間，我國流動人口年均增長約800萬人，2014年末，流動人口規模達到2.53億人，預計2020年，該人數將會上漲至2.91億，年均增長約600萬，且其中青年人占據絕對比重，這將有利于租賃市場的發展。

　　

人口聚集，一線城市租賃空間巨大。盡管從2010年起，城鎮常住人口比重每年都有提升，但是增速緩慢，而且很大一部分原因是城鎮化步伐的加快導致二三線城市常住人口增加，而在一線城市，尤其是北京、上海和深圳這三大經濟發達的地區，它們是人口流入密集區，租賃服務市場空間大。就上海而言，其總人口為4,000萬，其中常駐人口為2,500萬，流動人口為1,500萬，每年平均凈流入在70萬-90萬之間。

　　

2011-2015年中國總人口和城鎮常駐人口及比重(萬)

 

　　

2、一方面，一線城市如北上廣深四大重點經濟發達城市，都紛紛出臺限購政策，引發“買改租”之風。據鏈家地產的市場研究部統計，限購政策出臺之后，年輕人租房比例增長了2%。另一方面，一線城市高昂的房價，也為租賃市場添磚加瓦。可以看出一線城市的房價遠超過二三線城市，望而生畏的價格將會催生更多的租賃需求。

　　

限購令

　　

上海放寬租房標準，提高個人住房轉讓門檻，提高二套房貸款首付比例至60%，滿足條件者限購一套住房等

　　

北京嚴格執行滿足條件者限購一套住房和差別化信貸、稅收等政策，適度提高二套非普通住房首付比例

　　

廣州已擁有一套住房的戶籍家庭限購一套;非戶籍家庭限購一套需滿足繳納個稅或社保的條件

　　

深圳深戶二套首付提至四成;非深戶限購一套，不再設三年社保限制

　　

2010-2015年百城企業房價均值(元/平方米)

 

　　

與此同時，就中國目前情況而言，隨著一線城市房價的不斷走高，居民能夠買房的年齡進一步延后至31-35 歲。23-30 歲的年輕人還處于事業起步階段，大多數處于沒有家庭負擔或者有一部分剛剛成立家庭的階段。對于那些沒有家庭負擔的年輕人，他們都更偏向于將賺來的錢用于直接消費而非儲蓄，處于消費比較隨意的狀態， 甚至是花明天的錢享受今天的生活。他們對職業的規劃沒有成型，未來也充滿了各種可能，這類龐大的群體并沒有買房的需求，因此他們是租賃市場的主力軍，對租賃市場也起到了推波助瀾的作用。根據調查，在一線城市中，20-30 歲的租房族占比高達77%，且租房階段延長。

　　

一線城市租房族各年齡群體占比

 

　　

此外，由于我國城鎮化進程的不斷加快，為了滿足日益增加的城鎮人口的住房需求，加快發展住房租賃市場勢必刻不容緩。習近平總書記在中央經濟工作會議提出我國下一階段住房制度發展的方向將是“購租并舉，解決新市民的住房需求”。

　　

2011-2015年中國城鎮人口及其占比 單位：億人

 

　　

2011-2015年中國新增城鎮人口就業人數 單位：萬人

 

　　

3、根據發達國家的經驗，越是大城市，房價越高，住房自有率就越低。比如在經濟發達的德國、法國、日本、美國和英國，住房自有率分別為47%，54%，61%，68%和69%;在某些發達的城市，住房自有率則更低，比如紐約的住房自有率為34%，日內瓦和柏林的住房自有率更是低至14%。我國的住房自有率卻高達90%左右。差異如此之大的原因，一方面是因為，在國外發達城市，很多剛畢業的學生不僅背負著學生貸款債務，而且也沒有向父母索要房屋首付款的傳統，自然無力負擔購買房屋。而對于國人來說，似乎并無這兩方面的阻力。然而，在大城市中，由于不斷推高的房價，以及因為工作壓力及社交時間的壓縮而導致的晚婚晚育的趨勢，致使自有住房需求不斷受到擠壓，因為結婚和生育這二者恰恰是推動自有住房需求的主要因素。根據趕集網統計，90后藍領中，已婚的僅為12.5%，且四成調查者傾向于在30歲以后生育孩子。因此，即使目前房屋自有率仍居高不下，反而讓我們從側面看到了租賃服務廣闊的市場前景正有待挖掘。

　　

90后藍領婚姻狀況

　　

 

　　

90后藍領生育狀況

　　

 

　　

另一方面，由于我國目前的租賃經營業務發展仍然相對滯后，房屋持有人更希望通過出售而非持有型經營獲利，開發商也青睞于出售房屋從而獲得一次性回款，導致租賃服務市場欠發達。而隨著我國房企角色的轉變以及國家政策的支持，中國的租賃市場必將得到進一步的完善，進而縮小與發達國家的差距，同時也帶動住房自有率的回落。因此，大力發展租賃住房具有合理性和必要性。

　　

發達國家住房自有率

　　

 

　　

4、對于租房者而言，“購租并舉”措施可以釋放出大量房源，能夠加快改善居民尤其是新市民的住房條件。與此同時，政府對保障對象通過市場租房給予補貼，推進公租房貨幣化，將切實減輕他們的負擔。對于房地產租賃市場，在“購租并舉”的刺激下將會進入快速發展期。

　　

政策進程

　　

2015年初《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》

　　

2015.12《關于加快發展生活性服務業促進消費結構升級的指導意見》，積極發展短租、長租公寓

　　

2015.12.18-21以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，將公租房擴大到非戶籍人口

　　

2016.3.15抓緊研究，提出加快住房租賃市場的意見

　　

2016.5.4確定培育和發展住房租賃市場的4大舉措

　　

四大舉措

　　

房源支持已建或新建住房以及商業用房開展租賃業務

　　

公租房貨幣補貼政府對保障對象通過市場租房給予補貼

　　

稅收優惠鼓勵金融機構加大支持，增加租賃住房用地供應

　　

市場規范強化監督，規范中介服務，開展中介專項整治

　　

二、存量房時代，促進房屋租賃市場飛速發展

　　

存量房時代來臨，國有建設供地面積和數量在2013年達到頂峰后，近兩年正逐漸下降。供地宗數在2013年為227,109宗，但是在2014年卻僅為182,581宗，下降了19.61%;無獨有偶，供地面積在2014年為27.75萬公頃，而到了2015年，該指標卻僅為20.62萬公頃。與此同時，房企開發增速也正趨緩。2013年，房屋新開工面積為1,210,809.34萬平方米，而2014年卻只有1,065,038.41萬平方米，在2015年更是驟降至904,841.75萬平方米，其降速分別為12.04%和15.04%。在“去庫存”的大宏觀背景下，房企如何盤活手頭大量現有的住房無疑將成為將來至關重要的課題。

　　

2010-2015年中國國有建設供地面積(萬公頃)

 

　　

2009-2014年中國國有建設供地數量(萬)

　　

 

　　

2010-2015年中國房屋新開工面積(萬平方米)及其增速

 

消費觀念轉變。居民的消費觀念也正逐步從購買住房向租賃住房并舉轉變。2010年，我國城市居民通過市場租房居住的比例占23%，而到了2014年，通過租賃市場解決居住的總人口達到1億人以上，年租金已經突破一萬億。對于房地產企業，這是一個巨大的市場，也是廣大房地產開發企業轉型升級的重要的現實機遇。租賃需求不斷升級。通常而言，年輕人一般在步入社會3年后開始有穩定的租房需求。根據數據統計顯示，在租房人群中，77%的人年齡處于30歲以下，換言之，85后占據主導地位。85后過去一直在較為優越的環境中成長，他們更加強調生活質量、個性化、社交化。而傳統的租賃市場所提供的居住條件較差，且無法有效回應和滿足他們的新型需求。這為長租公寓提供了可以切入的市場空白點，近年來出現的多個品牌公寓，比如魔方公寓、廣州YOU+等，都在不同程度上響應了年輕人對于思想和文化以及個性的新型需求。未來以人為本的服務型出租公寓將會受到越來越多的關注。

圖片來源：找項目網