房地產(chǎn)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為近期產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的熱點(diǎn)。近期上海華江建設(shè)發(fā)展有限公司、宜春贛鐵置業(yè)有限公司、南京中儲(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司等多家公司股權(quán)、債權(quán)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，多數(shù)公司是為開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目而設(shè)立的項(xiàng)目公司。由于資金鏈緊張、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足、完工期限將至等種種原因，這些公司的股東不得不通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式尋求更具實(shí)力的接盤(pán)方。為了項(xiàng)目順利實(shí)施，老東家也為受讓方設(shè)定了門(mén)檻。

房地產(chǎn)項(xiàng)目成熱點(diǎn)

包頭市時(shí)代金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司、上海華江建設(shè)發(fā)展有限公司、河南華誠(chéng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司在上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓。項(xiàng)目信息顯示，包頭中鐵房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司持有的包頭市時(shí)代金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司100%股權(quán)及轉(zhuǎn)讓方對(duì)標(biāo)的公司3.46億元債權(quán)掛牌價(jià)格為4.28億元。時(shí)代金科和包頭市昆都侖區(qū)人民政府于2010年4月簽署《包頭市昆都侖區(qū)新城村城中村改造項(xiàng)目合作協(xié)議書(shū)》，時(shí)代金科作為開(kāi)發(fā)主體，具體實(shí)施項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；由包頭市昆都侖區(qū)人民政府協(xié)調(diào)市政府和相關(guān)部門(mén)，通過(guò)招拍掛等方式出讓目標(biāo)項(xiàng)目的土地使用權(quán)，時(shí)代金科參與競(jìng)買(mǎi)。

    上海嘉定區(qū)房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司和上海綠洲投資控股集團(tuán)有限公司合計(jì)持有的上海華江建設(shè)發(fā)展有限公司25%股權(quán)掛牌價(jià)格為8009.14萬(wàn)元。該公司近年盈利狀況良好，2011年至2013年分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)27586.75萬(wàn)元、1030.44萬(wàn)元和21517.36萬(wàn)元。轉(zhuǎn)讓方要求，意向受讓方應(yīng)具備房地產(chǎn)一級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本不低于1億元，意向受讓方或其直接控股或間接控股公司2013年開(kāi)發(fā)建筑總面積不小于50萬(wàn)平方米。

    江西贛鐵置業(yè)有限公司持有的宜春贛鐵置業(yè)有限公司82%股權(quán)日前在江西省產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為9643.20萬(wàn)元。宜春贛鐵置業(yè)有限公司是江西贛鐵置業(yè)有限公司的全資子公司，于2010年成立，注冊(cè)資本8000萬(wàn)元。本次轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)以江西中山資產(chǎn)評(píng)估有限責(zé)任公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告為依據(jù)，以2013年11月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，該公司的總資產(chǎn)13190.73萬(wàn)元，流動(dòng)負(fù)債1500.87萬(wàn)元，凈資產(chǎn)11689.86萬(wàn)元。標(biāo)的企業(yè)債務(wù)共計(jì)1500萬(wàn)元，截至評(píng)估報(bào)告基準(zhǔn)日后至掛牌日前，標(biāo)的企業(yè)已向債權(quán)人江西贛鐵置業(yè)有限公司償還560萬(wàn)元的債務(wù)，扣除已償還的債務(wù)后，標(biāo)的企業(yè)共計(jì)欠債權(quán)人江西贛鐵置業(yè)有限公司940萬(wàn)元的債務(wù)。意向受讓方需符合本項(xiàng)目規(guī)劃條件，能與項(xiàng)目規(guī)劃養(yǎng)老、養(yǎng)生基地相配套；具備建設(shè)康復(fù)中心所需要的醫(yī)藥技術(shù)資源。項(xiàng)目不接受聯(lián)合受讓。

　中儲(chǔ)股份回籠資金

    北京產(chǎn)權(quán)交易所項(xiàng)目信息顯示，中儲(chǔ)股份持有的南京中儲(chǔ)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%股權(quán)及7.46億元債權(quán)掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為13.49億元。中儲(chǔ)股份稱，此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓是為加快項(xiàng)目資金回籠速度，按目前掛牌底價(jià)測(cè)算，本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓扣除公司初始投資成本后將實(shí)現(xiàn)投資收益約3.6億元。為開(kāi)發(fā)南京市鼓樓區(qū)中央北路河路道1號(hào)N0.2012G54地塊，中儲(chǔ)股份于2013年1月在南京市獨(dú)資注冊(cè)成立了南京中儲(chǔ)，負(fù)責(zé)中儲(chǔ)國(guó)際廣場(chǎng)一期項(xiàng)目。項(xiàng)目預(yù)計(jì)地上建筑面積20.2萬(wàn)平方米，地下建筑面積14.5萬(wàn)平方米，總投資25.3億元。中儲(chǔ)國(guó)際廣場(chǎng)于2013年10月開(kāi)工，預(yù)計(jì)2015年完工。

    轉(zhuǎn)讓方指出，意向受讓方應(yīng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，并需具備二級(jí)及以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，意向受讓方已開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的竣工面積不低于25萬(wàn)平方米。若為聯(lián)合受讓，聯(lián)合受讓體組成方不得超過(guò)兩家，聯(lián)合受讓體中至少一方須符合上述條件。

    從中儲(chǔ)股份的表述來(lái)看，此次轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)是資金鏈問(wèn)題所致。根據(jù)評(píng)估，南京中儲(chǔ)存貨評(píng)估增值34790萬(wàn)元，主要因?yàn)槟暇┦猩虡I(yè)辦公發(fā)展較為迅速，委估宗地的地上容積為3.6，并處于鼓樓區(qū)中央門(mén)商務(wù)商貿(mào)核心發(fā)展區(qū)域，有一定的發(fā)展?jié)摿Γ虼嗽u(píng)估出現(xiàn)了增值。中儲(chǔ)股份收益主要是土地增值部分，不過(guò)在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)賣出，項(xiàng)目后續(xù)的開(kāi)發(fā)收益將無(wú)法享受。

　上海眾弘開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足

    上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及其對(duì)上海眾弘置業(yè)發(fā)展有限公司19.98億元債權(quán)通過(guò)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓，掛牌價(jià)格為22.24億元。股權(quán)結(jié)構(gòu)方面，上海虹橋商務(wù)區(qū)投資置業(yè)有限公司持股50%，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司持股30%，上海現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)（集團(tuán)）有限公司持股20%。

    上海眾弘于2013年9月24日由上海眾合地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以存續(xù)分立的方式分立新設(shè)，主要是為虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期08地塊D13項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而設(shè)立。標(biāo)的公司擁有土地使用權(quán)面積46095平方米，用地性質(zhì)為商業(yè)、娛樂(lè)、辦公、綜合。該項(xiàng)目經(jīng)規(guī)劃和設(shè)計(jì)建設(shè)高級(jí)酒店及商辦物業(yè)，限于轉(zhuǎn)讓方在高級(jí)酒店開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)欠缺，需引進(jìn)具備與之相匹配開(kāi)發(fā)資質(zhì)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)且擁有雄厚資金支持的投資人，來(lái)滿足該項(xiàng)目在虹橋商務(wù)區(qū)的戰(zhàn)略定位，將標(biāo)的公司開(kāi)發(fā)項(xiàng)目打造成精品項(xiàng)目。

    根據(jù)上海虹橋商務(wù)區(qū)管理委員會(huì)開(kāi)發(fā)建設(shè)處對(duì)標(biāo)的公司《關(guān)于D13街坊開(kāi)發(fā)建設(shè)周期的征詢》的回復(fù)，“08地塊D13街坊的土地出讓合同中明確載明了項(xiàng)目開(kāi)竣工日期。從目前情況來(lái)看，竣工日期十分緊迫。因此，出讓方和受讓方的轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署后，受讓方應(yīng)在二年內(nèi)完工，并辦理竣工驗(yàn)收備案文書(shū)”。為了項(xiàng)目順利實(shí)施，轉(zhuǎn)讓方要求，受讓方或其關(guān)聯(lián)企業(yè)注冊(cè)資本不少于5億元，必須具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一級(jí)資質(zhì)且2012年度經(jīng)審計(jì)的凈資產(chǎn)不低于50億元的境內(nèi)企業(yè)；需具備獨(dú)立開(kāi)發(fā)星級(jí)酒店的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)且累計(jì)建筑面積不少于10萬(wàn)平方米；須具備投資開(kāi)發(fā)商業(yè)辦公物業(yè)的能力，已交付使用的商業(yè)辦公物業(yè)累計(jì)總建筑面積不少于100萬(wàn)平方米。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)