□本報記者 李香才

　中國證券報記者梳理各大產權交易所掛牌公告發現，近期房地產項目頗顯活躍。這些企業以中小型企業為主，多家企業股權同時與債權打包轉讓。從盈利方面來看，企業現狀不容樂觀，一些掛牌企業連年虧損，甚至處于停業狀態。

　業內人士指出，基于對未來房地產前景的判斷，部分銀行對房地產相關貸款已經開始謹慎，尤其是對于供大于求、風險較大的三四線城市和中小型開發商，這將對一些中小型開發商資金鏈帶來影響。未來房地產行業將加速洗牌，大型房企得以擴張，而中小型企業由于資金問題或將難以避免被收購整合。通過產權市場掛牌轉讓成為選擇之一，產權市場上中小型房地產企業股權項目交易或將保持較高熱度。

　 債務繁重

　盈利狀況堪憂、債務繁重，成為近來房地產掛牌項目的一個共同特點。

　四川華星天然氣有限責任公司持有的四川省宏富源房地產開發有限公司50%股權日前在北京產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格僅為1元。該企業為小型企業，可承擔建筑面積15萬平方米以下的開發建設項目，以及與其投資能力相當的工業、商業，公共建筑、基礎設施建設項目的開發建設，不得承擔十二層以上，跨度超過24米的建筑。目前該企業處于停業狀態。以2013年3月31日為評估基準日，該公司資產總計賬面值為155.74萬元，評估值為292.02萬元；負債總計為741.69萬元；凈資產賬面值為-585.95萬元，評估值為-449.67萬元。

　北京金寶房地產開發有限公司2%股權通過北京產權交易所掛牌轉讓，掛牌價格為428.09萬元。該公司2013年實現營業收入59692.23萬元，凈利潤虧損19173.72萬元。截至2013年年底，該公司資產總計為118073.89萬元，負債總計為186693.41萬元，所有者權益-68619.52萬元。同樣在北交所掛牌轉讓的還有天津市某房地產開發有限公司100%股權，轉讓價格為2.72億元。該公司2013年凈利潤虧損245.57萬元，同樣面臨高額負債。掛牌信息顯示，該公司目前存在向浦發銀行的借款，截至評估基準日，金額為2.28億元。意向受讓方需書面承諾：成功受讓該標的后，在轉讓方指定的時間之內，將該筆債務之價款打入轉讓方指定的銀行賬戶。

　廣州產權交易所項目信息顯示，廣州融達房地產有限公司50%股權掛牌轉讓，掛牌價格為3453.94萬元。該公司成立于2011年，為小型企業，目前企業職工人數為21人。受讓方需代標的公司歸還轉讓方已投入的所有借款（含利息）及往來款共計約2900萬元。其中包括地價1195萬元，標的公司借款1600萬元以及借款利息約105萬元（暫定）。

　上海聯合產權交易所項目信息顯示，河南華誠房地產開發有限公司25.17%股權及16291.81萬元債權掛牌轉讓。25.17%股權轉讓底價為105.05萬元，16291.81萬元債權系標的公司應償還轉讓方的項目借款。值得注意的是，2011年以來，該公司虧損連連，2011年至2013年凈利潤分別虧損792.09萬元、8752.5萬元和1038.42萬元。截至2013年年底，該公司資產總計為31488.3萬元，負債總計高達74959.98萬元，所有者權益為-43471.68萬元。

　非房企退出

　面對房地產市場不明朗的前景、資金問題、企業自身整體規劃發展以及地方產業布局調整的需要，在這些因素的影響下，一些主業并非房地產業務的企業正在逐漸退出房地產市場。

　南方聯合產權交易中心項目顯示，惠州市德賽房地產有限公司100%股權正在掛牌轉讓，掛牌價格為73610萬元。該公司成立于2009年，目前惠州市德賽集團有限公司持股30%，惠州市德賽視聽科技有限公司持股30%，德賽電子（惠州）有限公司持股20%，惠州市德賽工業發展有限公司持股20%。該公司2012年凈利潤虧損225.93萬元，2013年虧損84.22萬元。

　以2013年9月30日為評估基準日，標的企業評估凈資產價值為4.48億元，主要資產為位于惠州市古塘坳片區的土地使用權。標的企業現有四宗出讓土地，土地使用權總面積為284413.70平方米，使用用途為商服用地、城鎮住宅用地。根據2010年1月8日簽署的《國有建設用地使用權出讓合同》，上述四宗地塊批準總建筑面積約為632118平方米。其中，商業建筑面積約為52977平方米。商業用地土地使用權年限至2050年9月30日，住宅用地土地使用權年限至2080年9月30日。

　而這并不是德賽集團近來首次轉讓房地產相關資產。2013年3月，德賽集團通過珠海市產權交易中心對外轉讓了旗下深圳市德賽產業發展有限公司全部股權。8月，德賽集團通過南方聯合產權交易中心對外轉讓了旗下深圳市德嘉物業服務有限公司100%股權。同樣在8月，德賽集團再次通過南方聯合產權交易中心掛牌轉讓旗下的惠州市德新房地產有限公司100%股權。

　無獨有偶，惠州本地另一家電子信息類國企TCL集團也在退出房地產業務。根據TCL集團披露，2013年12月23日，TCL集團、TCL香港及海谷州與花樣年地產、花樣年香港簽訂《惠州TCL房地產開發有限公司股權及債權轉讓協議》，由TCL集團、TCL香港、海谷州向花樣年地產、花樣年香港轉讓惠州TCL房地產的全部股權及債權。本次重組后，TCL集團仍保留深圳TCL地產公司及其子公司，主要經營TCL集團自用工業地產項目，以及2個持有少數股權的在建地產項目。

　TCL集團稱，本次轉讓有利于公司更專注于主營業務的經營和發展。本次重組完成后，TCL集團原有的房地產業務將由花樣年集團進行經營，TCL集團將持有花樣年集團15%的股份。

　此外，昆百大A今年1月2日公告稱，鑒于公司已明確聚焦商業零售業主營業務，為實現戰略聚焦，公司擬逐步減少住宅地產業務。公司擬將所持江蘇百大實業發展有限公司86.94%股權全部轉讓給江蘇金洋房地產開發有限公司，同時江蘇百大的另一股東天安偉業出于自身業務區域布局調整和經營規劃考慮也擬將其所持江蘇百大13.06%股權全部轉讓給江蘇金洋。

　未來或加速整合

　據了解，自2013年“新國五條”出臺以來，金融機構對房地產貸款的審核日趨謹慎，部分中小房企甚至無法從銀行獲得貸款。放貸收緊更是成為最近一段時期的熱搜詞。兩會期間，銀監會主席尚福林指出，平臺融資和房貸是今年首要的兩個風險，尤其是房貸，要高度關注重點區域和重點企業，繼續強化“名單制”管理，嚴防單體風險傳染和擴大。

　國家統計局數據顯示，2014年1-2月，全國商品住宅銷售面積9377萬平方米，同比下降1.2%，增速比去年全年回落18.7個百分點；住宅銷售額5985億元，同比下降5.0%，增速比去年全年回落31.6個百分點。2014年1-2月，全國房地產開發投資7956億元，同比名義增長19.3%，增速比去年全年回落0.5個百分點。其中，住宅投資5426億元，增長18.4%，增速回落1個百分點。分析認為，今年以來，出于風險因素考慮，銀行對房地產相關貸款審批更加嚴格，這是房地產開發增速放緩的最主要原因。

　業內多認為，未來一二線城市房地產市場仍將火爆，對投融資業務帶來的影響較小。而三四線城市房地產拐點已漸漸到來，風險值得警惕。隨著三四線城市房地產風險加大，部分地方實力不夠的中小房企資金問題也變得突出。以股權出讓的方式換得資金，或者是直接退出，成為這些企業不得不選擇的道路。

　由中國房地產協會和蘭德咨詢機構共同發布的《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》顯示，截至2013年末，我國房地產開發企業法人單位數量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預計未來三年內，還將有30%的企業出局，其中將以中小企業為主。與此同時，萬科、綠地等7家房企銷售金額早已邁過千億元門檻，銷售金額超過百億元的房企數量也從2012年的55家增至2013年的73家。