近年來，我國加快建立房地產金融管理長效機制，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，圍繞“穩地價、穩房價、穩預期”的目標，房地產融資管理日益規范。

2021年9月7日，銀保監會新聞發言人在答記者問時指出，銀保監會始終持續完善房地產金融監管機制，防范房地產貸款過度集中，促進金融與房地產良性循環。截至今年7月末，房地產貸款增速創8年新低，房地產貸款集中度連續10個月下降。

降杠桿 防風險

作為房地產市場的重要調控工具，如何完善相關金融制度一直都備受關注。

2020年8月，央行、住建部出臺重點房企資金監測和融資管理規則——“三線四檔”;央行還對銀行業金融機構制定了房地產貸款集中度管理制度;銀保監會嚴查經營貸、信用貸、消費貸違規進入樓市。

央行、銀保監會等部門下半年工作會，多次重申對房地產金融的監管原則。地方銀保監局也加大排查力度，進一步圍堵資金漏洞，遏制房地產金融化泡沫化趨勢。

“房地產市場的一大頑疾在于容易形成資產價格泡沫。”國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真在接受采訪時表示，資產價格泡沫自身并不可怕，需要警惕的是資產價格的變動與杠桿資金聯系起來，引發系統性風險。他認為，“房地產金融審慎管理制度”的核心措施是控制房地產杠桿資金，可謂抓住了問題的“七寸”，能有效防止市場風險向信貸風險的傳導。

在談到前期具體工作時，上述銀保監會新聞發言人表示，一是管好房地產信貸閘門。堅持房地產開發貸款、個人按揭貸款審慎監管標準，嚴格落實房地產貸款集中度管理制度。二是遏制經營貸違規流入房地產領域。經營貸違規流入房地產專項排查已基本完成，對發現的違規問題督促建立臺賬，逐項整改至“清零銷號”。三是嚴懲違法違規。連續三年開展全國性房地產專項檢查，基本覆蓋所有熱點城市，對發現的違規行為“零容忍”，對違規問題依法嚴肅問責。四是落實差別化房地產信貸政策。配合地方政府“因城施策”做好房地產調控，運用調控工具，穩地價、穩房價、穩預期。

央行日前發布的《中國金融穩定報告(2021)》指出，實施房地產貸款集中度管理制度，主要是為了防范潛在系統性金融風險，特別是房地產金融這一宏觀審慎管理的重點領域。這一制度的實施，一方面有利于抑制居民部門杠桿率水平，另一方面有利于促進房地產市場平穩健康發展。

光大證券金融業首席分析師王一峰表示，“三線四檔”規則出臺以來，試點核心房地產企業財務指標明顯改善，高杠桿行為有效約束，負債規模穩步下降，企業經營穩健審慎性提升。“三線四檔”規則作為透明性強的制度性安排，既為房地產企業自身融資安排提供了指引，也有助于降低高杠桿房企的債務脆弱性，增強抗風險能力。

穩房價 保剛需

目前，房地產金融審慎管理制度的落地已有所成效。截至7月末，房地產融資呈現“五個持續下降”。一是房地產貸款增速創8年新低，銀行業房地產貸款同比增長8.7%，低于各項貸款增速3個百分點。二是房地產貸款集中度連續10個月下降，房地產貸款占各項貸款的比重同比下降0.95%。三是房地產信托規模自2019年6月以來持續下降，房地產信托余額同比下降約15%。四是理財產品投向房地產非標資產規模近一年來持續下降，相關理財產品余額同比下降42%。五是銀行通過特定目的載體投向房地產領域規模連續18個月持續下降，相關業務規模同比下降27%。

而在密集推出的金融調控措施下，房價也正逐步顯現穩定態勢。國家統計局近日公布的數據顯示，7月份70個大中城市商品住宅銷售價格環比、同比漲幅總體回落。不管是16個城市新建住宅價格環比下降，還是26個城市二手房價格環比下降，均為今年以來數量最多。

不過，從近期41家A股上市銀行披露的半年報來看，在涉房貸款比例中，目前仍有11家銀行的個人住房貸款占比超出監管要求，10家銀行的房地產業貸款超出“紅線”。另外，不少銀行的房地產不良貸款較2020年末有明顯上升，依舊需要加大風險管控力度。光大銀行金融業分析師周茂華分析認為，這主要由于涉房貸款歷史存量較大，個人按揭房貸在銀行眼里仍是“優質資產”。部分銀行擔憂客戶流失，銀行壓降積極性不高。不過他也強調，從目前觸及監管“紅線”的銀行看，占比超限程度不算太嚴重，預計過渡期內絕大多數銀行能完成整改。

另外需要強調，房地產市場平穩健康發展要靠疏堵結合，在防風險、降杠桿的同時更要加大對剛需群體的扶持力度。銀保監會新聞發言人表示，在前期工作中，銀保監會指導銀行保險機構加大對保障性租賃住房支持，推動保險資金支持長租市場發展，會同人民銀行推進房地產投資信托基金(REITs)試點，并督促銀行機構在貸款首付比例、利率等方面對剛需群體進行差異化支持。截至7月末，個人按揭貸款首套房占比達到92%，住房租賃市場貸款同比增長29%。

“房地產融資長效調控機制正日臻完善，政策規范性提升，透明度提高，能夠更好管理市場各方預期，在保證房地產市場‘三穩’發展的基礎上，更好地支持實體經濟發展。”王一峰表示，下一階段，仍有必要做好以上綜合調控工作，推動房地產市場長期平穩健康發展。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網