近日，住建部等八部門發布《關于持續整治規范房地產市場秩序的通知》(簡稱《通知》)，劍指樓市多環節亂象，進一步加大了業內對于下半年樓市調控從嚴、從緊的預期，房地產市場進入整治關鍵階段。另外，該通知還明確給出了時間表，力爭三年時間，實現房地產市場秩序明顯好轉。住建部相關負責人也表態：“對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責”，并強調“下一步還將加強房地產金融管控”，這意味著，未來房地產市場強監管將成為常態化。

樓市調控政策從嚴

近兩年來，我國相關政府部門對于房地產市場調控措施一直在頻頻表態。2021年以來，中央始終堅持“房住不炒”定位不變，房地產金融監管持續強化，多個熱點城市房地產調控政策不斷加碼，力促市場情緒理性回歸。數據顯示，2021年6月房地產調控政策依然密集發布，單月房地產調控次數高達52次，疊加1-5月的234次，2021年上半年全國房地產調控次數高達286次，僅次于疫情影響下的2020年。

對于此次住建部等八部門發布的《通知》，中國社會科學院生態文明研究所理論研究室主任、研究員王業強在接受采訪時表示，首先，這是國際國內形勢對比變化要求加強樓市調控。2021年，全球經濟仍將繼續處于低利率和流動性相對過剩的環境下，美國等發達經濟體短期內尚未擺脫經濟恢復對流動性的依賴。充裕的外部資金在一定程度上對國內的資產價格形成上漲的壓力，部分熱點城市的樓市熱度上升，房價地價上漲預期加大。因此，加強樓市調控，穩定國內樓市非常重要。

其次，這是房地產業進入新的發展階段的客觀要求。自2016年底中央經濟工作會議提出“房住不炒”定位以來，房地產調控取得顯著成效。多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度正在逐步建立，房地產市場平穩健康發展的長效機制正在逐步完善。進入“十四五”時期，中國已全面轉向高質量發展階段，房地產業也進入了新的發展階段，客觀上要求對整個房地產行業進行規范化管理，使之更好地滿足人民對美好生活的需求。

第三，這是樓市調控政策走向精細化的標志。2018年中央經濟工作會議明確提出“因城施策、分類指導，夯實城市政府主體責任”，隨后各個城市紛紛進行“一城一策”政策試點。經過3年多的實踐，調控政策更趨精細化，調控頻率加大、區域更加精細、人群進一步細分，尤其是深圳二手房指導價的出臺，更是標志著房地產調控政策逐漸走向精細化、完備化、體系化。如通知提出重點整治從房地產開發、到房屋買賣、住房租賃、物業服務等多領域。

與此同時，蘇寧金融研究院宏觀經濟研究中心副主任陶金表示，房地產調控政策持續趨嚴的決心是很大的。“房住不炒”的背景下，各類政策正在逐步細化和具體化，此次通知便是典型例子。

未來房企融資、拿地的限制將持續存在甚至還會加強，融資環境改善的概率很小。部分房企若繼續擴張規模，其資金回籠節奏與成本付出的節奏相匹配的難度會越來越大，債務出現違約的概率將變大。

“此外，在房地產市場上，除了過快上漲的房價以外，市場諸多亂象擾亂市場正常運行，侵害消費者權益。”陶金進一步說道。

房地產市場監管常態化

值得關注的是，《通知》強調要加強房地產金融管控。對此，王業強指出，從2020年下半年開始，房地產金融管控政策持續收緊，控制居民過高加杠桿、控制資金違規流入房地產市場就成為房地產金融管控的重點。在供應端通過實行房地產貸款集中度管理，在需求端通過設置“三道紅線”，全面壓縮、降低房地產信貸規模，倒逼房地產行業去杠桿。一方面通過推進金融供給側結構性改革，引導金融機構增加對制造業、民營企業中長期融資的支持力度;另一方面不斷加大對“首付貸”、“消費貸”、“經營貸”資金流入樓市的查處力度，引導銀行資金重點支持棚戶區改造等保障民生工程和居民合理自住購房需求。

在陶金看來，從供給端看，主要是指“三線四檔”融資管理和金融機構房地產貸款集中度管理，政策的主要目標是降低房企杠桿率，從長期看也在壓縮房企高額的利潤，降低房地產投資熱度。未來這些政策將日益嚴格地被落實。需求端看，多地房地產需求端融資收緊、房貸利率提高，全面地限制購房需求。

對于未來房地產市場監管常態化的情況，王業強表示，第一，制度化本身就是常態化。《通知》明確提出建立制度化常態化整治機制，要求綜合運用法律、經濟、行政和信息化等多種手段，從源頭上規范房地產市場秩序。第二，表明了中央堅持“房住不炒”和加強房地產調控的決心。面對復雜多變的國際市場環境，防控房地產市場風險是防控金融風險的重要內涵。第三，保持房地產調控政策的連續性和穩定性，給市場形成一個穩定的預期。房地產行業仍是中國經濟的壓艙石和穩定劑，房地產調控政策必須堅持“穩”字當頭，繼續堅持“房住不炒，因城施策”的政策基調。

對此，陶金認為，房地產市場監管常態化的前提是監管更加細化，具體措施逐步增加，以全面監管和控制市場運行，同時打擊日常出現的亂象。想要在當前的房地產市場實現有效監管，決策層認識到必須從嚴監控市場行為。

據了解，2021年以來，中央和地方調控政策整體偏緊，熱點城市更是頻繁出臺房地產市場規范政策，加之住建部相關負責人表態，對調控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責。市場分析人士稱，此次八部門聯合發文，傳遞了重要的市場信號，對于上半年以來部分城市出現頻率較高的擾亂市場穩定的行為進行了總結和關注。此次《通知》也調動了房地產開發企業、中介機構、租賃企業、物業服務企業、金融機構以及網絡媒體等各大社會主體，全方位全主體地進行市場監管，全面貫徹“房住不炒”，落實“三穩”目標，預計下半年房地產市場政策端依然從嚴，而在房地產調控政策持續影響下，房價預期未來幾個月漲幅繼續收窄，并維持在合理區內。

來源:中國產經新聞

圖片來源：找項目網