實施城市更新行動是黨的十九屆五中全會作出的重要決策部署。近期，各地積極推動實施城市更新過程中，出現繼續沿用過度房地產化的開發建設方式，大拆大建、急功近利的傾向，有些地方出現隨意拆除老建筑、征遷居民等亂象，產生新的城市問題。

為指導各地積極穩妥實施城市更新行動，日前，住房和城鄉建設部研究起草了《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知》(下稱“意見稿”)，公開征求意見。

意見稿提出，嚴格控制大規模拆除、大規模增建、大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。同時，強調保留利用既有建筑，保持老城格局尺度，延續城市特色風貌。

對此，業內人士在接受采訪時表示，意見稿對于近期各地浮躁的城市更新做法給予了糾正，預計隨著意見稿的出臺，將有效消除舊改市場陳疾，推動城市更新行動，促進城市高質量發展。

嚴控大拆大建防止城市更新變形走樣

在嚴控大規模拆除方面，意見稿規定除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上老城區更新單元(片區)或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。嚴格控制老城區改擴建、新建建筑規模和建設強度，原則上更新單元(片區)或項目內拆建比不宜大于2。

在嚴控大規模增建方面，意見稿明確除增建必要的公共服務設施外，不大規模新增建設規模，不突破老城區原有密度強度，不增加資源環境承載壓力。

在以往城市更新過程中，地方政府大拆大建的現象并不鮮見。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，過去城市外延擴張受約束時，就會對老城區大拆大建，騰出更多城市空間以供城市發展。

李宇嘉指出，大拆大建容易導致短期內房價上漲和租金推高。同時，改造中必要的公共服務設施短板沒補上，新增的城市建筑給后續維護帶來巨大成本，高密度、高容積率也導致城區運營風險增加。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，此次意見稿實際上就是“限拆令”。過去一些城市在城市更新中出現了激進和急功近利的做法，類似做法顯然違背了城市更新的規律，也引發了很多問題，包括導致租房房源不足和租金上漲等現象。所以“限拆令”的提出比較務實，具有非常好的導向。

李宇嘉指出，意見稿的核心內容是徹底告別大拆大建，轉向保留、利用、提升為主。這意味著舊改終于告別了疾風暴雨般的大拆大建，走向和風細雨般的城市更新。

那么，告別之前的大拆大建，未來要怎么做?此次意見稿明確，鼓勵小規模、漸進式有機更新和微改造，提倡分類審慎處置既有建筑;積極拓展公共空間、公園綠地，保持適宜密度，提高城市宜居度。

嚴控大規模搬遷確保住房租賃市場供需平穩

在嚴控大拆大建之外，意見稿還指出要嚴格控制大規模搬遷，確保住房租賃市場供需平穩。

在嚴控大規模搬遷方面，意見稿明確要尊重居民安置意愿，鼓勵以就地安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，更新單元(片區)或項目居民就地、就近安置率不宜低于50%。

在確保住房租賃市場供需平穩方面，意見稿要求不大規模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區，導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難;同步做好中低價位、中小戶型長期租賃住房建設，并明確住房租金年度漲幅不超過5%。

諸葛找房數據研究中心分析稱，由于傳統的舊改模式中，開發商盲目追求規模擴充帶來的經濟效益，大拆大建、急功近利，短時間集中拆遷城中村等連片舊區，導致租賃住房市場需求激增，呈現供需失衡局面，加劇群眾租房困難的問題。此次意見稿在拆建方面進行限制，一方面有效打擊開發商激進的做法，另一方面將在一定程度上有效規避短時間內大規模拆建帶來租賃房源不足的問題，切實保障群眾的租賃住房需求，同時有利于平抑租金，促進租賃市場平穩發展。

此外，意見稿還強調，不隨意拆除、遷移歷史建筑和具有保護價值的老建筑，同時保持老城格局尺度，不破壞傳統格局和街巷肌理，不隨意拉直拓寬道路，禁止修大馬路、建大廣場。另外，要延續城市特色風貌，不隨意改建具有歷史價值的公園，不隨意改老地名，杜絕“貪大、媚洋、求怪”亂象。

對此，諸葛找房數據研究中心認為，這將有利于完善城市功能、保護歷史建筑，將文化與城市建設相融合，促進城市區域的特色發展，另一方面也將有效保留居民的原有生活狀態，改善居民的生活環境。推動由“開發方式”轉向“經營模式”

值得關注的是，意見稿明確加強統籌謀劃，旨在不忽視地方實際和居民意愿，改變此前頭痛醫頭、腳痛醫腳，運動式、盲目實施城市更新。

與此同時，不沿用過度房地產化的開發建設方式、片面追求規模擴張帶來的短期效益和經濟利益，而是鼓勵推動由“開發方式”向“經營模式”轉變，探索政府引導、市場運作、公眾參與的可持續模式，政府注重協調各類存量資源，加大財政支持力度，吸引社會專業企業參與運營，以長期運營收入平衡改造投入，鼓勵現有資源所有者、居民出資參與微改造。

在加快補足功能短板方面，意見稿要求不做穿衣戴帽、涂脂抹粉的表面功夫，不搞脫離實際、勞民傷財的政績工程和形象工程;以補短板、惠民生為更新重點，聚焦居民急難愁盼的問題訴求。

“在新的更新模式下，區域開發轉向區域運營后，公共服務短板全面補上，舊區避免了衰敗，住房功能配套更加齊全，存量住房供應的有效性提升，并成為歷史文化烙印深厚、功能復合的新區域，這也是未來住房供給側改革的重要部分。”李宇嘉說。

諸葛找房數據研究中心指出，由于傳統的舊改模式延續房地產開發模式，開發商為追求短期的經濟效益而忽略區域建設的協調性，從而引發更多的城市問題。意見稿的提出，首先有利于開發商在城市的綜合規劃下，結合實際，有計劃、漸進式地進行有機改造，為后續城市更新行動提供良好的基礎，同時，有效遏制房企在舊改項目中變相抬高房價等現象;其次，在政府、市場、公眾的聯合參與下，有效整合各種資源，盤活存量資產，增強城市活力。

嚴躍進表示，相信意見稿推出后，各地城市更新的具體操作有所轉變。尤其是大拆大建的模式會得到糾正，有助于后續城市更新行動的規范和健康發展。

來源:中國產經新聞

圖片來源：找項目網