7月份，70個大中城市房地產市場降溫明顯。整體來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格漲幅回落、轉降或與上月相同。其中，一線城市房價漲幅回落更為明顯。7月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.3個百分點;同比分別上漲6.0%和10.0%，漲幅比上月分別回落0.1個和0.5個百分點。

房價漲幅收斂說明不斷加碼的調控政策作用正逐步顯現。“今年以來，各地房地產調控達380次。從整體房價數據看，2021年以來一系列房地產調控收到了初步效果，特別是二手房價格上漲放緩，熱點城市開始在二手房管控方面取得成效。”中原地產首席分析師張大偉表示。

談及后期房價走勢，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，預計三季度一二手房市場還將延續回落走勢。熱點城市對于預售證管理非常嚴格，新房價格漲幅回落的趨勢不會改變;二手房調控還會繼續，二手房參考價制度、掛牌審核制度將全面推行，以建立房地產管理長效機制。

各線城市房價整體漲幅收斂

樓市調控對房價的影響越來越明顯。7月份，房價上漲的城市數量繼續下降，新房和二手房房價環比上漲的城市分別為51個和41個，數量較上月減少。

在各線城市中，一線城市房價增速的回落幅度最為明顯。從環比來看，廣州新房漲幅回落0.8個百分點，北京二手房漲幅回落0.6個百分點。從同比來看，與新房相比，二手房房價漲幅回落更為明顯，為0.5%。

作為樓市風向標，一線城市中深圳房價已經連續三個月下跌，7月份二手房價格環比下降0.4%，跌幅進一步擴大，引發關注。李宇嘉表示，這表明深圳密集和連續調控的效果開始顯現。特別是年初啟動的二手房參考價制度，在打擊掛牌價虛高、違規加杠桿以及引導市場預期方面的效果非常明顯。

此外，二線城市和三線城市房價漲幅也均有下降或與上月相同。其中，二線城市新房和二手房銷售價格較為平穩，漲幅下跌控制在0.2個百分點以內。三線城市新房價格環比上漲0.2%，漲幅比上月回落0.1個百分點;二手房價格環比由上月上漲轉為下降0.1%。從同比來看，二者分別上漲3.3%和2.3%，漲幅比上月分別回落0.4個和0.3個百分點。

“二手房更能代表市場運行的趨勢，7月份停漲趨勢明顯，房價下跌城市更多。”李宇嘉表示，近幾個月，一些銀行二手房貸款周期拉長、利率有所提高。多個城市出臺措施，包括二手房參考價格、審核價格，嚴厲打擊虛高掛牌價等，多重因素導致二手房房價漲幅走低。

商品房銷售成交增速走低

全國商品房銷售面積和銷售額增速雖仍有兩位數的增長，但今年以來增速連續下滑。1月至7月份，商品房銷售面積同比增長21.5%，比2019年1月至7月份增長14.5%，兩年平均增長7.0%。商品房銷售額增長30.7%，比2019年1月至7月份增長28.0%，兩年平均增長13.1%。

“從單月情況來看，7月銷售面積和銷售額同比增速分別為-8.5%和-7.1%，年內首次出現負增。”談及原因，交通銀行金融研究中心資深研究員夏丹表示，政策收緊促使購房與推盤意愿雙雙降低，加之基數影響，導致今年7月單月成交增速轉負。

相比之下，房地產開發投資依然較為堅挺。1月至7月份，全國房地產開發投資同比增長12.7%，兩年平均增長8.0%，兩年平均增速微降0.2個百分點。夏丹解釋稱，這主要是由于施工情況尚好，1月至7月房屋累計施工面積同比增長9.0%，增速有所下降但仍處于高位;竣工面積同比增長25.7%，增速與上月持平。

此外，土地市場方面，降溫也較為明顯。1月至7月份，房地產開發企業土地購置面積8764萬平方米，同比下降9.3%;土地成交價款5121億元，下降4.8%。這主要是中央要求加快完善“穩地價”工作機制下，多地調整土地集中競拍規則，土地出讓相應延期或中止導致的。

二手房調控成政策焦點

今年以來，二手房市場成為部分熱點城市樓市調控的“主戰場”。據不完全統計，已經有超過20個城市發布了針對二手房中介行為規范、二手房成交參考價等調控措施。其中，深圳、西安、成都、東莞等地發布了二手房成交參考價機制，效果顯著。7月，深圳市二手住宅銷售價格環比下降，同時成交量也連續4個月下跌。

針對假離婚、房產中介違規等亂象，北京、廣州、上海等城市也相繼出臺措施。比如，北京市住建委近日明確，將會同相關部門加強監控，對短期內多次結婚、離婚且新購住房的人群，將啟動重點監控程序，對騙購行為將追究法律責任，涉及刑事犯罪的將移交公安機關處理。上海市政府辦公廳印發《上海市住房發展“十四五”規劃》，要求加大房地產中介機構專項整治力度，嚴厲打擊房地產經紀領域各類違法違規行為。

對樓市違規亂象嚴懲不貸，彰顯監管部門落實“房住不炒”定位以及嚴厲打擊各類投機炒房行為的堅定決心。“不斷加碼的調控政策有望平穩市場，房價漲勢會繼續放緩。”張大偉表示，一線城市是上半年房價上漲龍頭，針對經營貸、二手房定價混亂、學區房等調控政策不斷疊加，使得一線城市房價漲幅放緩。

夏丹表示，針對二手房、學區房的調控可能繼續強化，由于其調控手段不如新房市場直接，預計更多地區可能參考二手房成交參考價機制，或強化整治規范房地產市場秩序，并與教育改革協同推進。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網