2021年以來，房地產市場調控動作頻頻。相比深圳、上海等重點城市年初的樓市回暖，涉及住房金融等多個領域的調控加碼更為引人關注，特別是對違規流入樓市的消費貸、經營貸等各類貸款的嚴查，有力打擊了樓市投資者的僥幸心理。

在各類違規流入樓市的貸款中，原本應該為小微服務、支持實體經濟發展的經營類貸款受到監管部門高度重視，排查從幾個重點城市開始并逐步擴大到全國。3月26日，中國銀保監會辦公廳、住房和城鄉建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳聯合印發了《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》(以下簡稱《通知》)，不僅從貸前調查、貸中審查、貸后管理等多方面對銀行業發放經營貸提出要求，還要求各地有關部門聯合開展一次經營用途貸款違規流入房地產問題的專項排查，并于5月31日前完成排查工作，加大對違規問題的督促整改和處罰力度。

受訪專家表示，《通知》的發布以及今年以來對房貸嚴控力度的持續加大，一方面，有助于降低違規炒房者的尋租空間，促進房地產市場平穩健康發展，體現出我國在疫情引發全球貨幣政策寬松環境下，推動房地產市場回歸理性，持續堅持“房住不炒”的決心;另一方面，也能讓經營貸這一破解小微企業融資難題的重要工具發揮作用，促進“緊信用”環境下資金扶持“真普惠、真小微”，避免資金脫實向虛。

經營貸在采訪中，還了解到，為支持“房住不炒”長效機制構筑，各家銀行已積極行動起來，按照監管要求，持續加大對經營貸違規行為的自查和防控，嚴格控制房地產貸款占比，及時調整和優化住房金融業務結構，推動更多信貸資源流向實體經濟。

經營貸成為重點排查對象

經營貸具有額度小、審批靈活、利率相對較低等優勢。作為銀行下沉信貸服務重心、解決個體工商戶和小微企業融資難題的經營用途類貸款，近期為何會成為被監管嚴查的對象?

一方面，在疫情影響下，國家對普惠小微金融支持力度持續強化，小微企業融資“增量、擴面、提質、降本”。“在疫情防控期間，經營貸在滿足企業臨時性周轉性資金需求、提升企業持續運行能力等方面發揮了積極作用。2020年末，普惠小微貸款余額為15.1萬億元，同比增長30.3%;農戶生產經營貸款余額為5.99萬億元，同比增長11.5%，為‘六穩’‘六保’提供了有力支撐。” 中行研究院研究員鄭忱陽表示。

與此同時，“我國房地產融資延續了2019年以來的‘穩中從緊’政策基調，在增量占比和增速兩個維度進行了有效控制。”光大證券金融業首席分析師王一峰表示，2020年12月，新發放個人住房貸款加權平均利率5.34%，較年初下降28個基點;相較12月新發放普惠小微貸款5.08%的利率高26個基點。

在王一峰看來，加大對普惠小微金融支持力度與房地產融資宏觀審慎管理政策疊加，導致部分信貸資金借道經營性貸款進入房地產市場，引起了監管部門的警惕。

“就普惠小微貸款而言，考慮到監管對于普惠小微的增量貸款要求和普惠小微企業的現實風險狀況，貸款定價與風險壓力存在匹配難度。尤其是對于普惠小微企業中長期貸款而言，發放無抵押信用貸款風險較高。”王一峰分析稱，“而按揭貸款的高定價與普惠小微企業的低定價形成‘水位差’，同時通過經營貸實施‘房抵貸’業務能夠繞開首付比例、房地產融資規模調控等政策要求，再疊加部分城市近期房價上漲形成正反饋，違規亂象有所增加。”

“銀行繼續增加小微貸款余額或增速的難度與日俱增，同時，對小微企業主發放的經營貸，存在企業流水不真實、稅務信息不可靠、公司治理混亂、業務模式單一等問題，風險很難控制。”金融監管研究院院長孫海波表示，“經營貸可以緩解銀行完成小微企業貸款的指標壓力，銀行有動力做房地產抵押的經營貸，存量小微企業主的住房追加貸款成為各家銀行競爭的關鍵點，銀行對抵押率、資金用途的審查會因此有所放松，新增抵押物難以支撐小微貸款增量要求。”

經營貸回歸服務小微本源

“近期一些企業和個人違規將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業發展的信貸資源。”《通知》特別指出。

“我國經濟在疫情控制住之后率先恢復，且經濟恢復勢頭強勁，此時進行規范調控對經濟沖擊小。結合2021年總體信用環境偏緊的形勢來看，在貸款需求旺盛、供給相對受控的環境下，需引導信貸資源重點支持關鍵領域并防止過多金融資源流向房地產領域。”王一峰表示。

對于銀行業的住房金融業務，鄭忱陽認為，《通知》體現了對經營貸流向加強管控的信號，收緊經營貸的審批標準，再加上先前的房地產貸款集中度管理，從房地產貸款存量和增量兩方面進行控制，銀行的房地產貸款業務或將進一步壓縮。

王一峰也表示，在房地產貸款集中度管理約束下，部分銀行可釋放的新增住房按揭貸款額度偏緊，疊加《通知》出臺使得借助經營貸流入房地產市場的資金受限，購房資金需求將從經營貸轉回住房按揭，市場供需將推動住房按揭定價進一步上行。

從不同銀行來看，鄭忱陽表示，《通知》對貸款審批嚴格、智能化風控健全、信貸結構多元的大型銀行影響不大，主要受到影響的是少數合規意識弱、風控能力差、對房地產資產過度依賴的中小銀行，中小銀行的經營貸審批和管理將更為嚴格，推動其回歸本源、下沉服務。

而對于小微企業而言，《通知》則帶來了利好。“《通知》支持企業和個人的合理融資，特別強調銀行會持續加大對經濟社會發展重點領域和薄弱環節的支持力度，保持小微企業信貸支持政策的連續性、穩定性，銀行和監管部門將會形成合力，從經營貸的貸前審批到貸后管理各環節落實主體責任，不會‘誤傷’真正需要申請經營性貸款的小微企業和個體工商戶。” 鄭忱陽分析稱。

“普惠小微貸款在擠出部分非真實信貸需求后，‘真普惠、真小微’資金供給將明顯增加，在‘真普惠’領域市場競爭將加劇，不排除部分大中型銀行進一步爭搶普惠小微優質客群，并對以城商行、農商行為代表的中小銀行小微信貸投放形成更大的競爭壓力，并帶動‘真普惠’定價下行，從而實現普惠小微企業實際融資成本的繼續下行。” 王一峰分析說。

多方位扎緊樓市漏洞

隨著房地產市場的進一步規范，過去存在的各項疏漏也被逐漸補齊。《通知》要求銀行業金融機構要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核。“這是較大的亮點之一，可以避免銀行過多強調抵押而忽視實質性審查，有助于銀行后續的穿透式監控。” 鄭忱陽表示。

同時，《通知》也明確了“空殼公司”的概念。“這是首次明確無實際經營的小微企業的名稱。在實際操作中，空殼公司確實存在騙貸且違規把資金投向房地產的嫌疑。類似空殼公司后續將面臨較大的審查力度，嚴管空殼公司注冊行為很關鍵。”易居研究院資深研究人士表示。

此外，鄭忱陽表示，《通知》在嚴格準入門檻、加強貸款管理的同時，列出諸多“負面清單”，即不得向無實際經營的空殼企業發放經營用途貸款、不得以企業證明材料代替實質性審核、不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查、不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業發放經營性貸款、不得以已開展受托支付為由弱化貸后資金管控等。從銀行內部管理來看，強調銀行落實主體責任，加強經營用途貸款監測分析和員工異常行為監控，切實強化內部問責。

加強對抵押物管理也是《通知》的一大亮點。《通知》明確，對使用房產抵押的貸款，銀行業金融機構要加強抵押物估值管理，合理把握貸款抵押成數。對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。

“近年來，房產投機過程中出現了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規范，有助于打擊‘買房——抵押——融資——再買房’的炒房模式。” 易居研究院資深研究人士分析稱。

響應監管要求 優化業務布局

此輪針對住房金融的嚴查已經延續了一段時間。3月份以來，深圳、廣州、北京等多個重點城市監管部門相繼公布了資金違規流入房地產市場的情況。在國家及各地監管部門的嚴格要求下，各家銀行全方位提升了相關業務的合規性。

在自查方面，華夏銀行廣州分行重點排查了2020年4月1日以來發生且截至2021年1月31日仍有余額的個人消費貸款、個人經營性貸款業務;平安銀行廣州分行則主要通過逐戶排查和貸款資金流向異常監測排查等方式對2020年發放的新增個人貸款進行專項排查。

在進一步嚴防資金違規流入樓市方面，工行廣東省分行則繼續加大監測力度，充分利用行內外大數據、智能化風控手段，進一步提升信貸資金流向管理及風險監控能力，全面規范轄內分支機構信貸經營行為;農行廣東省分行表示要細化首付貸資金審核，通過要求客戶簽署首付款資金來源聲明、強化個人貸款用途真實性審核等措施，嚴防信貸資金被挪用。

值得注意的是，在樓市嚴監管背景下，多家銀行高管均在近日召開的年度業績發布會上表示，將堅決落實監管部門房地產調控政策，持續加強對房地產貸款的管控力度，繼續調整和優化住房金融業務布局。

“交行已經把排查經營貸流入房地產市場作為今年的重點工作持續推進。我們把合規性放在首位，已經建立并不斷完善授信風險管理政策體系，加強風控能力建設，不斷強化對資金的用途監控。” 交行行長劉珺說。

劉珺表示，在對公房地產貸款方面，交行今年會重點將信貸資源流向區域市場布局較為合理的優質房企及區域和成本優勢相對明顯的住宅項目，以此優化信貸結構。個貸方面，交行則會重點支持輻射力較強、房價相對合理、剛需較為旺盛的區域城市房貸業務，對市場增長乏力、人口流出區域實行一定程度的嚴格調控，做好風險管理。

作為住房金融的“領頭羊”，建行也是最大的住房按揭貸款銀行，根據其年報顯示，截至2020年末，個人住房貸款余額5.83萬億元，增幅9.91%，占比為34.73%，略高于房地產貸款集中度32.5%的占比要求。對此，建行副行長呂家進表示，新規對貸款規模增長的影響比較小，且過渡期較為充裕，建行將會逐步消化存量超標的部分。

“監管部門高度關注房地產的風險，建行將在符合監管要求的前提下，采取多種措施穩妥地促進對公房地產業務的平穩發展，保持個人住房按揭貸款合理適度的增長，有序降低房地產貸款在各項貸款中的占比。” 呂家進說。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網