近日，第一太平戴維斯發布的監測數據顯示，2020年四季度，深圳甲級寫字樓的租金指數環比下降1.6%，同比下降6.3%。這已經是租金連續9個季度下降，同時，寫字樓空置率也達到了28%，位居四大一線城市中的首位。

另外，隨著租金下降，深圳甲級寫字樓的售價亦同步下滑。2020年四季度，全市寫字樓平均售價為4.79萬元/平方米，同比跌9.1%。

對于深圳市寫字樓今年走向，第一太平戴維斯認為，2021年，深圳甲級寫字樓的空置率還會上升，租戶將在交易中占據優勢地位，全市租金將持續下降。

注意到，不僅僅是深圳，中國一線城市北京和上海的寫字樓的租金也在下滑，同時空置率在升高。

戴德梁行發布的數據顯示，北京全市及五大核心商圈去年第三季度寫字樓市場空置率分別上升至16.6%和11.2%，均創十年來歷史新高。高力國際的數據則顯示，第三季北京寫字樓市場的空置率為17.5%，按季上升約1%。

空置率上升的同時，寫字樓的租金正在下滑。三季度北京全市及五大核心商圈市場租金分別環比下降2.8%和2.9%，其中，租金水平位居全國之首的金融街商圈三季度租金環比下降2.8%。

另據央視財經去年12月21日消息，2020第三季度，上海市優質寫字樓空置率為20.4%，而前灘和大虹橋的空置率達到40%。

租金下滑空置率上升

在北京，國貿商圈一直都是創客們夢寐以求的辦公地點，類似說法只要上班地點在國貿，招人都能多招一些，可以說國貿是打工人的圣地。但從2020年開始，國貿商圈寫字樓的光環正逐漸退散。

一位國貿商圈寫字樓租賃中介在接受采訪時表示，目前，國貿商圈寫字樓分為4檔，低端、乙級、甲級和5A級。低端寫字樓均價在3-5元/平/天，乙級寫字樓均價5-7元/平/天，10元/平/天是甲級寫字樓均價，5A級寫字樓價格控制在11-15元/平/天不等。相較于2019年，2020年國貿地區寫字樓均價保守下降率在10%。2019年14元/平/天的樓，現在可能12.5元/平/天就能租賃出去。

為了吸引租戶，了解到，北京部分業主已經下調了寫字樓的租金，并加大了優惠措施。以國貿財富中心為例，受訪者告訴表示，個人業主的樓去年成交價基本控制在10-12元/平/天，2020年有的業主8元/平/天就能出租，甚至2019年9-12元/平/天的房，今年小業主打出了5.5元/平/天的特價房，但從辦公環境來看，還是維護在原有水平。

在國貿商圈，受訪者說，前段時間就曾有小業主270多平米的房，按5.8元/平/天，不含稅點簽租。同時，受訪者表示，特價房是可遇不可求的，要是有客戶鐘情于特價房，還是需要提前與他聯系溝通，再尋找房源。

“受疫情的影響，2020年，國內經濟出現下滑。當前，國貿地區的每棟寫字樓入住率都不太樂觀。”受訪者表示，據他們第四季度總結，2020年甲級寫字樓市場空置率在18%-22%，也就是說，一棟10萬平米的寫字樓，如果空置率在20%，就有2萬平米未出租，按10元/平/天的均價，一天損失達20萬，一年在7200萬。

另外，在采訪中了解到，國貿商圈甲級寫字樓的搬遷情況不算嚴重，更多的是以大換小來縮減開支，當然也有一些中小企業搬走離開。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓在接受采訪時表示，一線城市寫字樓空置率上升的原因主要在于：企業經營困難，很多都搬遷到租金較低的地區;其次，高租金加重了企業的運營成本;另外，一線城市寫字樓供應量過快過高，大量寫字樓出現，造成了供應過剩的局面;最后，新增企業需求量下降，導致一線城市空置率上升。

除一線城市外，注意到，三四線城市寫字樓出租率也有所下降，空置率超過20%的上升幅度。同時，商鋪的出租率也較低，有的呈現出負增長10%-20%的局面。謝逸楓表示，這些都與2020年疫情、企業經營困難、新增企業減少、線上電商沖擊有關。

加大小微企業金融支持

其實，寫字樓空置率的過快上升，無疑折射出的還是租金上升過快，中小微企業經營困難，產業結構單一，人工成本上升，供大于求的現象。

上聯智庫首席經濟學家陸岷峰在接受采訪時表示，小微企業在企業生態圈生長不易，現在又疊加新冠疫情的影響，可謂是雪上加霜。小微企業發展中的主要難點，還是沒有核心技術，優秀人才少，資本規模小，產品市場缺乏競爭力，其本身抗風險能力就較弱，從產品來講主要是勞動密集型的產品，主要依賴人來完成，因此，市場一旦有個風吹草動，受打擊影響最大的便是小微企業。在新冠疫情發生后，不少小微企業有限的資金無法承受支付的房租、銀行利息、工人工資等剛性支出，不得不退出市場。

相關數據表明，在中國中小微企業在商業地產租賃和銷售市場占比超過60%以上。全聯房地產商會副秘書長兼房訊網董事長劉凱日前在接受采訪時呼吁，為了支持民營企業發展，解決民營企業的困難，進一步優化營商環境。劉凱則建議，構建商業辦公保障體系，助力實體經濟發展。首先穩定商業辦公市場，建議放開上海、北京等城市的商辦限購當中關于面積和資格的限制，讓一部分中小企業能夠通過自身的努力購買到辦公的場所;其次，加快商辦租賃市場保障體系的建設，建立覆蓋全員的多層次的商辦租賃市場，讓不同層次的小微企業、創業企業通過租賃市場租賃到自己滿意的經營和辦公場所;最后，建議由政府部門，包括金融機構和商會、協會、企業共同成立中小微企業辦公住所保障基金，用市場化的手段收購或者控股部分經營陷入困境的寫字樓產業園項目。經過更新、改造、包裝以后以最低租金標準投入市場，優先提供給符合一定條件的小微企業、創業企業作為經營住所和辦公住所。

眾所周知，在現實社會中，小微企業實際上承擔了眾多的諸如就業、創新、稅收等社會職能，保小微企業就是保社會穩定，保未來經濟增長的資本，特別是眾多的小微企業還承擔了眾多的社會責任。

因此，在小微企業困難時期，陸岷峰建議，政府部門及時出手，并且出重手支持小微企業的生存與發展。首先，是對小微企業進行分類管理，對于涉及到科技創新型、解決社會就業的小微企業必須給一定的財政資金的支持，通過減費降稅等形式，讓小微企業先活下來;其次，是加大對銀行信貸資金的引導與支持，堅決執行黨中央、國務院出臺的關于金融機構對小微企業貸款不收貸、緩收息等政策，確保政策落實到位不走樣。政府要通過財政貼息的形式，發揮財政資金杠桿作用，撬動更多的信貸資金流向實體經濟;另外，對市場競爭充分的小微企業，他建議用市場機制解決，對于沒有市場競爭力、未來必定退出市場的，政府應當積極引導其轉型升級，開辟新的發展領域，如當前可積極引導小微企業加大科技創新性的投入。此外，鼓勵民間資金流向小微企業，通過鼓勵企業和個人進行股權投資，讓民間資金成為正軌資金渠道的重要補充。鼓勵小微企業內源性投資，增強資本的規模和抗風險的能力。

與此同時，陸岷峰提出，小微企業發展過程中也要積極轉變思路。首先，是要緊緊抓住構建經濟發展新格局的機會，積極介入到國內經濟大循環中，尋找發展機會，當前消費、科技的需求市場十分巨大，小微企業應進行正確的發展定位;其次，小微企業要正確確定發展目標，要立足于小而美、小而優、小而精，在市場經濟不確定性較大的情況下，不貪大，保持穩定發展;第三，要切實強化企業的內部管理，完善公司治理結構，提升數字化經營程度，著力降低成本管理，增強企業的發展韌性與韌勁;第四，要死守信用底線，與金融機構保持一個良好的溝通關系，得到金融機構的理解與支持;此外，還要積極進行產品創新，加快市場研發，在特殊時間，更多的要借船出海，積極依靠核心企業，在產業鏈、供應鏈、價值鏈上找到自己位置，并鞏固自己的地位。

來源:中國產經新聞

圖片來源：找項目網