回顧2020年，各行各業(yè)都不容易。人們經(jīng)歷了艱難，收獲了感動(dòng)。這一年，是著實(shí)令人難忘的，在跌宕起伏的發(fā)展過(guò)程中，激發(fā)出人們對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的更多思考。

歲末年初，盤點(diǎn)一下2020年的房產(chǎn)大事件：

鼎力抗疫 房企減負(fù)順利復(fù)工

2020年2月12日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)會(huì)議進(jìn)一步部署在全力以赴抓好疫情防控同時(shí)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度和調(diào)節(jié)，更好保障供給。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，分類有序推動(dòng)企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn);在加強(qiáng)疫情防控工作的同時(shí)，要統(tǒng)籌推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展各項(xiàng)任務(wù)，做好“六穩(wěn)”工作，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行調(diào)度和調(diào)節(jié)，及時(shí)出臺(tái)和落實(shí)相關(guān)政策，維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)正常運(yùn)行。

會(huì)議第二天，上海、西安、南昌、無(wú)錫等多地紛紛出臺(tái)應(yīng)對(duì)疫情保障經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行的政策，全力支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)疫情和開(kāi)復(fù)工。以無(wú)錫來(lái)說(shuō)，其發(fā)布的《關(guān)于應(yīng)對(duì)新型冠狀病毒感染的肺炎疫情保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見(jiàn)》，涵蓋繳稅延期、資金補(bǔ)助、貸款支持、降低預(yù)售門檻、延遲繳納土地出讓金、順延開(kāi)竣工時(shí)間等內(nèi)容。全國(guó)各地政策都體現(xiàn)了房地產(chǎn)系統(tǒng)鼎力抗疫的行動(dòng)。

上海易居房地產(chǎn)研究院觀點(diǎn)認(rèn)為，2020年新冠肺炎疫情的出現(xiàn)，被認(rèn)為是全球“黑天鵝”事件，嚴(yán)重干擾了正常的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序。從中央到地方各級(jí)政府積極行動(dòng)起來(lái)，積極抓好抗疫和復(fù)工兩項(xiàng)工作，房地產(chǎn)領(lǐng)域也是重要組成部分。各地針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的扶持文件，尤其是財(cái)政稅收、金融信貸等領(lǐng)域的支持，減少了房企復(fù)工的顧慮，也給予房企更大的信心和支持，真正支持了房地產(chǎn)領(lǐng)域的復(fù)產(chǎn)復(fù)工工作。

比如，在新房預(yù)售許可的條件上，各地普遍降低了標(biāo)準(zhǔn)，這有助于房企加快申請(qǐng)預(yù)售證，進(jìn)而加快房屋供應(yīng)和銷售的節(jié)奏，最終有助于實(shí)現(xiàn)資金的更快回籠，防范了資金斷裂或企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難的風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其對(duì)于穩(wěn)消費(fèi)、穩(wěn)投資、穩(wěn)就業(yè)等都有積極作用。各級(jí)政府扶持政策的出臺(tái)，務(wù)實(shí)有效、覆蓋面大，既穩(wěn)定了房企的經(jīng)營(yíng)，也給整個(gè)行業(yè)注入了市場(chǎng)信心和活力。此類政策帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)很快走出了疫情的陰影，很好地扮演了宏觀經(jīng)濟(jì)壓艙石的角色。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅在接受采訪時(shí)表示，從2020年年初整體疫情暴發(fā)，我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)政策都發(fā)生調(diào)整。首先，是貨幣政策比往年更為寬松，同時(shí)，部分城市針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)政策上的放松。但是從整體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)政策，還是保持“房住不炒”的主基調(diào)，同時(shí)政策圍繞核心還是房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。因此，一些城市政策上的放寬，一方面是基于人才引進(jìn)政策，通過(guò)戶籍政策的寬松，擴(kuò)大城市需求量的基數(shù);另一方面，是針對(duì)房企端，給出相對(duì)寬松的資金環(huán)境，扶持房企度過(guò)疫情之后的難關(guān)。但是從最核心的，限購(gòu)、限貸、限售的一系列政策來(lái)看，地方各城市還是處于保持穩(wěn)定，甚至持續(xù)收緊的情況。

注意到，從去年年中開(kāi)始，部分城市可能是因?yàn)槿瞬耪叩姆潘桑霈F(xiàn)一輪市場(chǎng)背景升溫后，很多城市在限售、限貸上有所收緊，從而穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，保持房住不炒的原則和底線。所以，全年下來(lái)，雖然說(shuō)出現(xiàn)了部分熱點(diǎn)城市，但是整體市場(chǎng)面還是保持相對(duì)穩(wěn)定的狀態(tài)，而且房?jī)r(jià)上漲的速度也得到了有效平穩(wěn)。

到了年底，一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括金融政策，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)單邊的收緊，都在新一輪有了緊縮的趨勢(shì)。所以說(shuō)，一些熱點(diǎn)城市在出現(xiàn)市場(chǎng)升溫苗頭后，中央對(duì)于地方各個(gè)城市的監(jiān)管、預(yù)警，都讓整個(gè)市場(chǎng)在局部過(guò)熱之后，迎來(lái)調(diào)控的收緊，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行。

冷熱不均 全國(guó)樓市區(qū)域性分化明顯

在去年年初，全國(guó)樓市陷入“停擺”狀態(tài)。隨著疫情的控制和復(fù)工復(fù)產(chǎn)的有序推進(jìn)，3月以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸步入正軌，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、全國(guó)商品房銷售額增速、全國(guó)商品房銷售面積增速等數(shù)據(jù)相繼回正，全國(guó)樓市呈現(xiàn)低開(kāi)高走的良好態(tài)勢(shì)。但各地樓市冷暖不均，區(qū)域分化非常明顯：一方面，一線城市、強(qiáng)二線城市、長(zhǎng)三角和粵港澳大灣區(qū)的部分城市樓市成交火熱，房?jī)r(jià)漲幅較大;另一方面，中西部、東北、華北的大部分城市樓市卻遇冷，比如天津、濟(jì)南、鄭州等地出現(xiàn)新盤明顯降價(jià)促銷的現(xiàn)象。

在疫情的不利局面下，2020年全國(guó)樓市整體表現(xiàn)是超出預(yù)期的，體現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)大韌性。從各地樓市的表現(xiàn)來(lái)看，疫情后，深圳、上海、杭州、成都、廈門等一線和強(qiáng)二線城市樓市最先開(kāi)始回暖，隨后寧波、東莞、南京、南通等長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的城市樓市成交也相繼活躍，7月部分城市調(diào)控升級(jí)后市場(chǎng)略有降溫。

全年來(lái)看，這些城市樓市表現(xiàn)非常亮眼。反觀中西部和北方城市，除成都、沈陽(yáng)、唐山、銀川等少數(shù)城市外，樓市成交均遇冷。這與近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口流動(dòng)趨勢(shì)密切相關(guān)。

從經(jīng)濟(jì)面來(lái)看，近年來(lái)東南沿海城市在互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、高端制造等新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展上明顯快于其他城市。

從人口面來(lái)看，2006年至2018年常住人口增速排前七位的分別是廣州、深圳、重慶、廈門、成都、杭州和天津，排后七位的分別是沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明、青島、蘭州、大連和呼和浩特，呈現(xiàn)南快北慢的特征。高素質(zhì)人才大量向高新產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景好的城市聚集，從而拉動(dòng)樓市需求。

對(duì)于樓市冷熱不均的發(fā)展趨勢(shì)，郭毅表示，在過(guò)去的幾十年里，這一現(xiàn)象是客觀存在的。但是大家關(guān)注的焦點(diǎn)，還是三四五線城市的棚改政策，政策帶動(dòng)了三四五線城市整體的升溫，價(jià)格也出現(xiàn)了高速的上漲。然而隨著后期棚改政策的降溫，棚改開(kāi)發(fā)量減少，最終導(dǎo)致三四五線城市這一輪的降溫。因此，樓市的市場(chǎng)分化，冷熱不均，一方面，取決于區(qū)域自身發(fā)展的狀況和人口流入流出的微觀表現(xiàn);另一層面，在于國(guó)家政策宏觀給予城市發(fā)展的利好和支撐，在這樣背景下，形成了市場(chǎng)的分化。

近年來(lái)，在棚改政策收緊后，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯降溫的狀態(tài)，其實(shí)取代城市棚改政策的還是舊改政策，隨著熱點(diǎn)的一二線城市具備舊改升級(jí)可操作的空間，也讓一二線城市迎來(lái)市場(chǎng)的升溫，整個(gè)城市發(fā)展的能動(dòng)狀況和棚改有著密切關(guān)系。

在針對(duì)城市調(diào)控政策影響下，經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，從微觀市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，人才引進(jìn)政策的尺度調(diào)整，也會(huì)對(duì)各個(gè)城市的冷熱分化形成影響。大家都能看到，在過(guò)去的兩三年里面，一些二線城市整體的引進(jìn)政策，包括戶籍政策出現(xiàn)一輪由逐漸放開(kāi)，到全面放開(kāi)的過(guò)程，伴隨著各個(gè)城市的人才搶奪，城市發(fā)展的基本面發(fā)生變化，人才決定了城市發(fā)展的未來(lái)潛力。常住人口的增加，包括租賃、購(gòu)買置業(yè)生活的需要都帶來(lái)了新的機(jī)會(huì)和潛力，同時(shí)也為各城市的消費(fèi)起到了非常強(qiáng)勁支撐的作用。所以人口政策，特別是以長(zhǎng)三角、珠三角為代表，經(jīng)濟(jì)相對(duì)活躍，產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的城市，它的人才落戶政策的放寬，對(duì)吸引人口形成很大幫助。

需求上升 一線城市住宅迎來(lái)熱銷期

2020年，縱觀全國(guó)樓市，一線城市的住宅市場(chǎng)表現(xiàn)搶眼，二手房市場(chǎng)學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格顯著上漲，新房市場(chǎng)搖號(hào)現(xiàn)象突出。其中，最受關(guān)注是豪宅新盤，從年初到年末，涌現(xiàn)出不少爆款項(xiàng)目。

比如，3月，深圳的招商太子灣·灣璽T7棟推出14套房源，起步價(jià)4200萬(wàn)，開(kāi)盤后僅8秒就售罄，銷售金額達(dá)6億元。再如，二季度，上海的碧云尊邸、濱江凱旋門二期、前灘三湘印象名邸、綠地海珀外灘等豪宅項(xiàng)目均獲多倍認(rèn)籌，開(kāi)盤后迅速賣光。又如，11月，深圳華潤(rùn)城潤(rùn)璽一期推售1171套房源，共有9690批購(gòu)房者符合選房資格，“7.15新政”后再現(xiàn)“萬(wàn)人搖”。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受采訪時(shí)表示，為應(yīng)對(duì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，今年上半年央行實(shí)施了三次降準(zhǔn)，LPR兩度下調(diào)，市場(chǎng)利率顯著下行，貨幣供應(yīng)尤其是M1增速持續(xù)攀升。資金面寬松導(dǎo)致了房產(chǎn)和股票等資產(chǎn)價(jià)格的上漲。一線城市住宅稀缺，不僅存在大量本地改善性需求，還有很多新市民的剛性需求，更有保值升值性需求。這其中，豪宅因其高品質(zhì)和稀缺性，具備居住和投資雙重屬性，在全球量化寬松預(yù)期下，成為高凈值人群規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、抵抗通脹的重要選擇。疫情全球流行以來(lái)，發(fā)達(dá)國(guó)家紛紛貨幣放水，多國(guó)利率下降至歷史最低水平，全球可謂是史無(wú)前例大放水，美國(guó)、加拿大、英國(guó)、韓國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家核心城市的豪宅市場(chǎng)也非常火爆，房?jī)r(jià)屢創(chuàng)新高。

由此可見(jiàn)，一線城市住宅熱銷，尤其是豪宅受追捧。從穩(wěn)定市場(chǎng)的角度考慮，一線城市應(yīng)增加住宅用地供應(yīng)，緩解供求矛盾，同時(shí)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，抑制投機(jī)炒作。

郭毅表示，一線城市表現(xiàn)搶眼的還屬深圳和上海，包括長(zhǎng)三角的二線城市，也出現(xiàn)了萬(wàn)人搖號(hào)的情況，如南京、無(wú)錫、杭州等。但是從整體來(lái)看，這些城市本身在調(diào)控政策上出現(xiàn)了局部放松，吸引了潛在的觀望購(gòu)房人員，起到了調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的桿杠作用。從另一層面看，這些城市對(duì)新房都有著極為嚴(yán)格的限價(jià)，限價(jià)帶來(lái)了新房和二手房之間的倒掛，以深圳華榮為例，新房?jī)r(jià)格低于二手房，導(dǎo)致更多的需求集中到新房上。

其實(shí)，無(wú)論購(gòu)房人還是資本方，逐利可能是大家共同的訴求。因此，市場(chǎng)現(xiàn)象的產(chǎn)生就顯得順理成章。同時(shí)對(duì)于購(gòu)房人員預(yù)期的管理，也能起到一定的作用。從北滬深來(lái)看，需求量雖然在漲，價(jià)格卻保持在一個(gè)穩(wěn)定范圍內(nèi)，但城市之間，調(diào)控政策的短效和長(zhǎng)效之間對(duì)比反差明顯。

來(lái)源:中國(guó)產(chǎn)經(jīng)新聞

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)