“規范”，無疑是近期房地產市場監管動態的關鍵詞。

近一個月來，從中央到地方，多項房地產新規出臺，涉及融資、租賃、土地、遏制投機等多角度，推動構建房地產市場健康發展長效機制。一方面，重點房地產企業資金監測和融資管理規則通過規范房企融資行為，推動建立市場化、規則化、透明化的融資規則;另一方面，9月7日發布的《住房租賃條例(征求意見稿)》對租賃市場亂象“重拳”出擊，規范和約束租賃市場主體行為，進一步推動租賃市場監管制度化。與此同時，隨著市場升溫，近期多個城市針對投機炒房、炒地等亂象出實招，抑制市場過熱。從整體趨勢看，長效機制不斷完善，監管短板加快補齊，有望推動房地產市場平穩健康發展。

融資管理進一步市場化、規則化

近年來，房地產企業在發展過程中呈現一些突出特點，部分企業負債率高且增速較快，個別大型房企杠桿率甚至高達90%。這種高杠桿、高負債運作模式背后潛在的金融風險，已經引起監管部門高度重視。

8月20日，住建部、人民銀行透露，已經形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。9月14日，人民銀行副行長、國家外匯管理局局長潘功勝在國務院政策例行吹風會上表示，這一規則是房地產市場長效機制建設的重要內容，也是房地產金融審慎管理制度的重要組成部分。出臺規則的目的在于增強房地產企業融資管理的市場化、規則化和透明化。從微觀層面來說，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排自身經營活動和融資行為，增強抗風險能力;從宏觀層面來說，有利于推動房地產行業長期穩健運行，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

整體看，目前，上述規則起步平穩，社會反響正面積極。據悉，下一步，人民銀行將會同住建部以及其他相關管理部門，跟蹤評估執行情況，不斷完善規則，穩步擴大適用范圍。

實際上，從去年以來，部分房企已經開始優化自身經營策略和財務結構。在后期融資更加規范的預期下，房企正著手準備新一輪打折促銷，以加快銷售回款。隨著“金九銀十”傳統銷售旺季的到來，房企通過打折、小戶型降低總價等手段以價換量。

據統計，今年9月至12月，房企到期債務規模約3603億元。專家認為，結合全年業績壓力以及融資壓力，不排除有更多房企選擇以價換量的方式加快銷售回款。

租賃新規“劍指”市場亂象

從興起后快速擴張、資本爭相入局，到被爆出“甲醛房”“租金貸”，再到“跑路”事件發生，長租公寓經營模式的可持續性問題及其可能帶來的金融風險引發關注。

2019年，有53家長租公寓倒閉，因資金鏈斷裂“跑路”的有45家。按照正常商業邏輯，低買高賣才有盈利空間。但多家“爆雷”公寓普遍存在“高收低租“的經營模式，即支付房東的租金高于收取租客的租金。這種經營模式下，企業非常容易出現收支失衡、資金鏈斷裂的問題，最終只能由房東和租客買單。

長租公寓“跑路”只是租賃市場亂象的一個典型代表。作為住房市場的重要組成部分，住房租賃關乎民生大計，但由于信息不透明、監管缺位等因素，市場亂象不止，租房貴、維權難屢見不鮮。

9月7日，租賃市場迎來針對性監管。當日，住建部發布《住房租賃條例(征求意見稿)》，對此前備受關注的“租金貸”“甲醛房”作出明確規定，長租公寓“高收低租”“長收短付”等經營模式也有相應要求。

“此次條例的發布，恰處于長租公寓市場波動較大的階段，正當其時。這是住房租賃領域首部條例性文件，相關政策更加細化明確，對于后續規范和引導租賃市場健康發展有積極作用。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進評價說。

此外，貝殼研究院方面表示，該征求意見稿從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行規范和約束，充分體現了扶持與懲戒并行的特點，能有效規范市場秩序，推動租賃市場監管制度化。

各地加快補齊監管短板

隨著監管對房地產市場“穩”的要求越來越清晰，投機炒房、炒地等擾亂市場秩序的行為進一步被約束。

9月2日，無錫市發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，提出堅決遏制投機炒房等五類監管措施。其中明確，“完善商品住房限購政策，夫妻離異后2年內購買商品住房的，其擁有住房套數按離異前家庭在本市市區范圍內擁有住房套數計算”。無錫市政府解讀稱，政府在現有住房限購政策的基礎上，增加了對離異家庭購房套數的限制，旨在滿足合理住房需求的同時，防止通過“假離婚”手段獲取購房資格。

土地市場過熱也引起了各地監管部門的注意。中原地產研究中心統計數據顯示，8月，全國土地市場持續升溫，房企積極拿地趨勢顯現，多地土地溢價率高企。截至8月31日，50大城市年內賣地超過2.66萬億，同比2019年同期上漲幅度高達19.7%。這在一定程度上引起了監管部門對于炒地行為的警惕。9月6日，沈陽市房產局發文，嚴格住房用地出讓溢價率管控，采取“限房價、競地價”“限地價、競配建、競自持”等方式出讓住房用地。

此外，在堅持“房住不炒”以及防范化解金融風險的要求下，各地房地產金融監管政策十分嚴格。例如，無錫市明確，金融監管部門要嚴格審查購房資金來源，監控消費貸款、個人經營性貸款資金去向，嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用于購房。9月12日，成都發布“房產新政15條”，針對落實金融審慎管理，要求繼續執行好差別化信貸政策，嚴格審查購房首付資金來源，嚴防消費貸款、個人經營性貸款等違規挪用于購房。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網