近期，房地產調控的一系列信號頻頻釋放。

最近兩個月，房地產市場成交逐漸回暖，部分地區房價上升明顯。與此同時，從中央到地方，一系列“穩地價、穩房價、穩預期”的舉措公布，既有地方政府集中公布房地產調控政策，也有多個部委相繼召開相關工作會議部署調控監管工作。

業內人士表示，近期的一系列政策舉措顯示，黨中央不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“房住不炒”的總基調不動搖，房地產企業的高杠桿率、高負債等繼續成為監管重點。隨著融資監管舉措落地，房地產企業的融資渠道將進一步規范。

房地產調控基調未變

在應對疫情沖擊后的經濟恢復性增長中，房地產無疑是經濟修復的重要推動力，但近一段時期，房地產市場表現好于各方預期，甚至出現局部過熱的現象，部分省市土地市場火熱、房價上漲顯著、居民房貸增長較快。

從房價看，隨著房地產市場“熱錢”加速涌入，一二線城市房價上漲。易居房地產研究院日前發布的全國百城房價報告顯示，今年1月至7月，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15647元/平方米，同比上漲10.4%。全國有8個城市房價同比漲幅超過20%，包括江陰、珠海、成都、銀川、滁州、蘇州、哈爾濱和秦皇島。從居民長期信貸看，6月、7月新增居民中長期信貸首次連續兩個月超過6000億元，反映了房地產銷售端的持續回暖。

隨著房地產市場的回暖，多省市在近期集中出臺了地產調控政策，以抑制房價過快上漲。據不完全統計數據顯示，包括深圳、東莞、南京、杭州、寧波、無錫等10多個城市，已經陸續發布樓市調控政策。8月30日，無錫發布的樓市調控新政，就包括了限制離異家庭購房套數、個人住房轉讓增值稅征免年限由兩年調整到5年、提高二套房首付比例至六成等措施。

實際上，從近期黨中央和相關部委會議看，房地產調控的基調沒有改變。7月30日召開的中央政治局會議再次強調，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進房地產市場平穩健康發展。7月24日召開的房地產工作座談會指出，要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場。8月20日，住建部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會。會議表示，形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

國泰君安證券固收研究認為，繼需求側“因城施策”以來，本輪政策收緊從供給側直接限制房企有息負債規模，防止房企激進擴張從而抑制地產行業泡沫，反映出黨中央不將房地產作為短期刺激經濟的手段，堅持“房住不炒”的總基調不動搖，堅持穩地價、穩房價、穩預期。

房企融資再規范

在房地產調控舉措中，融資政策始終最受關注。也正因此，“重點房地產企業資金監測和融資管理規則”成為近期業內討論熱點。

業內人士表示，市場化、規則化、透明化的融資規則，有利于房地產企業形成穩定的金融政策預期，合理安排經營活動和融資行為，增強自身抗風險能力，防范化解房地產金融風險，促進房地產市場持續平穩健康發展。

從貸款資金看，房地產貸款增速總體穩中略降。央行此前發布的貨幣政策執行報告顯示，6月末，全國主要金融機構(含外資)房地產貸款余額47.4萬億元，同比增長13.1%，增速較3月末回落0.8個百分點。6月末，房地產貸款余額占各項貸款余額的28.7%;其中，個人住房貸款余額為32.5萬億元，同比增長15.7%，增速較3月末回落0.2個百分點;住房開發貸款余額為9.1萬億元，同比增長12.0%，增速較3月末下降1.6個百分點。

海通證券分析師姜珮珊表示，前期房地產行業“吸金”能力顯著，7月份地產銷售量升價穩，帶動房企累計到位資金增速回升轉正，此時對房地產融資提高約束，避免房地產金融化，將資金引入實體，可能也是較為符合政策意圖的方向。但我們認為大幅收緊的可能性較小，預計行業整體承壓不大，企業分化或較明顯，高杠桿且近年來尚未控制住債務增速的房企面臨較大壓力。

標普信評發布研究認為，未來幾個月，房地產開發企業的整體外部融資環境或將轉向偏緊。該研究稱，從8月20日房企座談會與會人員的構成看，房地產融資政策或將全方面覆蓋銀行及非銀機構借款、股權融資和境內外債券融資等各個方面，房地產開發企業在不同融資渠道之間騰挪的空間將被壓縮。

地產債信用質量或分化

7月6日，房企上市公司泰禾集團的15億元債券“17泰禾MTN001”出現實質性違約。業內人士分析稱，泰禾集團高杠桿、高融資成本、高短期債務占比以及高非標占比等，是其違約的重要原因。這也進一步增加各方對于高負債房企信用的關注。

從債券市場看，今年前7月境內地產債凈融資量達到1184億元，較去年同期的87億元明顯增長。中金公司研究表示，房地產境內債、美元債、信托2020年到期量超過1.5萬億元，較2019年增長超過10%，8月至9月境內債券單月到期量均超過700億元，此后略有回落但仍維持高位。

中金公司研究表示，雖然地產行業銷售邊際有明顯回暖，但地產調控和融資收縮政策也隨之而來，并且由于政策指向針對拿地激進和債務、流動性壓力較大的企業，對于該類發行人融資和流動性壓力可能邊際上升。該研究認為，地產發行人信用資質和利差分化也將進一步加大，其中流動性壓力較大，且較為依賴非標、債券等融資渠道的發行人可能出現信用風險和利差的邊際上升。

房地產業是資金密集行業，但房企的負債率、杠桿水平等存在明顯差異。比如，中國海外發展、萬科、華潤置地、招商蛇口、龍湖地產、金地地產等近幾年凈負債率均保持在65%以下;而民企中的富力地產、華夏幸福、新湖中寶、中南建設、中天金融等2019年凈負債率超過了150%。

標普信評表示，8月20日房企座談會體現的政策信號，從長期來說能增強行業的抗風險能力，有利于房地產市場的平穩健康發展;但短期看會進一步加速房地產開發企業信用質量的分化。

來源:金融時報-中國金融新聞網

圖片來源：找項目網